Наши в большом городе

Участники петербургского рынка коммерческой недвижимости имеют возможность приезжать в столицу Эмиратов каждый год в рамках бизнес-тура, организованного Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). Кто-то возвращается сюда снова и снова: осмотреть и оценить все, что за последние годы понастроили в Дубае, за один раз просто невозможно. CRE поинтересовался у экспертов, что нового и интересного они почерпнули для себя из последней поездки в ОАЭ.

Восточная дилемма
 – Хотелось бы остановиться на одном из проектов, реализуемых сегодня в Дубае, – искусственных Пальмовых островах. Увиденное воспринимается неоднозначно. На мой взгляд, есть существенный просчет, который тормозит дальнейшее строительство и продажи недвижимости в этом проекте, – слабое исполнение интересной концепции. Дома построены явно впопыхах и поэтому смотрятся дешево. Главной особенностью вашей суперэлитной виллы будут непередаваемые виды на Персидский залив и… соседские окна. Когда смотришь на стоящие впритык штампованные островные домики, не покидает ощущение типовой застройки советских времен. Заявлено было 26 разнообразных архитектурных стилей – от традиционно арабского до современного европейского. Но стиль там только один – унылый урбанизм! Поэтому большинство домов до сих пор пус­туют. Удивляет и то, что при строительстве используются архаичные приемы и материалы.
По моему мнению, при попытке сократить расходы на строительство, разработчики выиграли в технологии, но поиграли в непосредственных исполнителях. Намывная технология не нова, неоднократно реализована на практике, а песок и камни добываются в местных карьерах, поэтому их стоимость невысока. Но она слишком затратная по времени (график строительства уже просрочен) и использованию человеческих ресурсов. Для намыва одного острова потребовалось около 14 тыс. гастарбайтеров из Индии, Турции, Филиппин. С одной стороны, здесь использовались со­­временные технологии и материалы. С другой – низкая квалификация рабочих, которые не смогли выполнить свою работу на должном уровне. Вместо арабской сказки получились бетонные коробки на кучах песка. Вот такая дилемма.

Юрий Борисов, управляющий
партнер «АйБи Групп»:
 – Каждая поездка в ОАЭ проходит конструктивно, позволяет взглянуть с профессиональной позиции на строительные мегапроекты. К примеру, в начале прошлого года здесь была достроена и открыта башня Халифа – самое высокое здание в мире (828 метров). В минувшем году большая часть бизнес-тура, организованного ГУД, была посвя­щена жилой недвижимости и гостиничному бизнесу. Безусловно, произвели впечатления и торговые центры, один из которых имеет в своем составе горнолыжный спуск, а второй – хоккейную площадку стандартных размеров.
Естественно, кризис очень серь­езно повлиял на девелоперскую активность в Дубае. Цены, в частности, на жилые апартаменты, упали в среднем в два раза, офисы пострадали еще больше. Общее впечатление от поездки: как обычно, была хорошо организована деловая часть программы. Большую информационную поддержку оказал в этом плане парт­нер ГУД – Артур Кобозев (IMEX real estate), который работает на рынке Дубая с 1998 года.
Уже который раз наиболее сильное впечатление производят те стандарты, по которым здесь продаются квартиры. Это очень высокий уровень финишной отделки, включая полностью оборудованные кухни, гардеробные, туалеты и ванные комнаты. Притом что стоимость одного квадратного метра при прочих равных условиях соизмерима с петербургскими расценками.

Торговля – дело тонкое
 –Благоприятные экономические условия, привлекающие в ОАЭ всех крупнейших мировых девелоперов и ритейлеров, способствуют воплощению здесь самых смелых концепций. В стране создана свободная торговая зона, разместившая около 1,5 тыс. международных компаний, не связанных с нефтяным сектором. Из-за отсутствия прямого налогообложения, валютного контроля и систем квотирования развитие торговли происходит в несколько раз быстрее, чем в развитых странах. Низкие пошлины на импорт товаров (во многих случаях – их полное отсутствие) стимулируют ритейлеров на открытие в стране новых магазинов. А спрос со стороны арендаторов провоцирует развитие девелоперского бизнеса.
Успешное ведение торговой деятельности обусловлено в том числе и восточным менталитетом: еще во времена средневековых базаров арабские торговцы считались одними из самых удачливых дельцов. Сейчас в стране интерес к торговле и культура покупок поддерживаются на госуровне. Например, правительство Дубая ежегодно проводит торговый фестиваль и фестиваль летних сюрпризов, спонсорами которых выступают самые известные торговые центры эмирата. Фактически торгово-развлекательные комплексы интегрированы в повседневную действительность как жителей ОАЭ, так и туристов, приехавших сюда на отдых.
Лидером среди эмиратов по объему торговой недвижимости является Дубай. Огромную часть спроса в сегменте ритейла создает туристический поток, поскольку этот город наиболее известен и разрекламирован за пределами ОАЭ. Тем не менее мировой экономический кризис отразился и на нем. Несмотря на то что площади в торговых комплексах востребованы, в последние два года ставки аренды снижались. С одной стороны, это вызвано общими настроениями, стремлением ритейлеров к максимальной рентабельности, с другой – вводом новых качественных объ­ектов.
В ОАЭ представлены преимущественно классические форматы торговых комплексов, включающие торговую галерею, фуд-корт, зону развлечений, мультиплекс. Но они отличаются от своих российских аналогов в лучшую сторону. В первую очередь стоит отметить высокий уровень исполнения комплексов – от архитектурных решений и внутренней отделки до качества строительных материалов и уровня выполненных работ.
Практически во всех современных торговых комплексах ОАЭ проведено грамотное зонирование пространства, присутствуют внятные системы навигации и пр. Основной принцип таких объектов – удобство покупателя. Также, в отличие от отечественного рынка ритейла, в Эмиратах представлено гораздо большее число известных международных брендов, поэтому у посетителей торговых комплексов не создается ощущения «клонированности» объектов, столь характерное для России.
Один из самых известных торго­во-развлекательных комплексов Дубая – Mall of the Emirates, открывшийся в конце 2005 года и с тех пор остающийся единственным моллом со столь обширной инфраструктурой развлечений. По сути, объект является многофункциональным комплексом, так как помимо торговой и развлекательной зон включает два отеля (пятизвездочные Kempinsky и Pullman). Его площадь составляет 223 тыс. кв. м. На территории объекта представлено 520 международных брендов различных товарных категорий. Торговая часть реализована в виде классических двух колец, в которых расположены торговые галереи, включая галерею высокой моды, выделенную в зону с отдельным входом.
Но Mall of the Emirates знаменит не только своими торговыми галереями, но и развлечениями. Помимо Magic Planet, развлекательной зоны для всей семьи, и 14-зального кинотеатра здесь размещен культурный центр DUCTAC с 500-местной сценой для театральных выступлений и самый знаменитый крытый горнолыжный склон – Ski Dubai (это не только первый проект такого масштаба, реализованный в рамках торгово-развлекательной недвижимости ОАЭ, но и единственный горнолыжный склон на Ближнем Востоке, что обеспечивает дополнительный интерес посетителей). Фактически Mall of the Emirates формирует для своих посетителей пространство для жизни. В России же подавляющее большинство торговых центров по-прежнему строится в формате «коробок» и часто развлекательная функция настолько неграмотно интег­рирована в комплекс, что как минимум не привлекает дополнительных покупателей, а в некоторых случаях идет откровенно вразрез с общей концепцией торгового объекта.
Анализируя Mall of the Emirates, стоит обратить внимание на принцип формирования ресторанных зон, фуд-кортов и мест для отдыха. Большинство ресторанов размещено на едином открытом пространстве, но при этом каждый из них четко зонирован при помощи дизайн-решений – мебели, декора, так что у посетителя создается ощущение присутствия в заведении с уникальной атмосферой. Помимо ресторанной зоны в комплексе отдельно существуют классические закрытые рестораны и фуд-корт более чем на 30 операторов, который направлен на другую целевую аудиторию и не конкурирует с ресторанами за посетителей.
В нашей стране девелоперы только начинают использовать подобные решения, понимая, что в дальнейшем торговые комплексы будут восприниматься посетителями не только как место совершения покупок, но и как один из видов проведения досуга. Рынок российской торговой недвижимости достаточно молод, но пример ОАЭ показывает, что при необходимых финансовых вливаниях и соответствующих экономических условиях формирование качественного продукта возможно и в короткие сроки.