Офисный рынок столицы развивается крайне активно и представляет несомненный интерес для девелоперов и инвесторов, однако… за пределами МКАД открывается прекрасная панорама на огромную страну под названием Россия. И сегодня профессиональное сообщество, существенно расширяя свой кругозор, переориентирует свой бизнес по принципу «от Москвы до самых до окраин». Нельзя сказать, что все регионы и города нашей необъятной родины одинаково перспективны с точки зрения развития сектора офисных помещений. Однако есть и такие, опыт и новации которых могут показаться интересными и московским профессионалам. Сегодня мы рассмотрим рынок офисных площадей в Казани.

Помните, Семен Семеныч Горбунков, должен был читать на собрании ЖЭКа доклад на тему «Стамбул – город контрастов». Доклад он так и не прочел - бриллиантовая рука ногам покоя не давала. А посему советский гражданин так и не узнал, какой он… Стамбул, город контрастов.
Да и не нужен нам берег турецкий! Город контрастов без всяких виз, таможен и деклараций можно увидеть всего в восьмистах километрах от Москвы на стыке двух рек - Волги и Казанки. Не берусь предполагать, какова была Казань во времена Семен Семеныча, однако в том, что и тогда это был город не меньших контрастов, чем сегодня, не сомневаюсь. В подтверждение приведу слова Герцена: «Казань – это место встречи и свидания двух миров. И потому в ней два начала: западное и восточное; здесь они от беспрерывного действия друг на друга сжились, сдружились, начали составлять нечто самобытное по характеру…». Впрочем, с тех пор к геополитическим контрастам Казани добавился и местный колорит – яркие черты, взбороздившие лик города, после особенно усердного исполнения какой-нибудь местной или федеральной программы.
Здесь все исполняют с неким особым, почти самозабвенным рвением и упорством. Например, приняли на республиканском уровне программу по ликвидации открытых рынков. Мол, пора приучать людей к цивилизованным формам торговли. Благое по своей сути начинание. Усердная реализация которого в итоге грозит обернуться переизбытком торговых площадей и частичным вымиранием новых, цивилизованных форм торговли. Впрочем, подробнее о состоянии рынка торговых помещений столицы Татарстана мы расскажем в следующем номере.
Есть в Казани не менее известная и значимая для города программа ликвидации ветхого жилого фонда. Согласно данному документу, жителей центра города переселяли в новые спальные районы, раскинувшиеся за рекой Казанкой. Сегодня некогда естественная оборонительная преграда, защищавшая город от неприятелей, делит его на две части: историческую - с Казанским Кремлем во главе, и новую - с большим количеством новостроек. Реализация программы началась в 1994 году, тогда источником финансирования проекта являлся дополнительный налог в размере 1% от прибыли, который в казну города платили все зарегистрированные предприятия Казани. Спустя несколько лет, после некоторых изменений в законодательстве РФ, налог из обязательного перевели в добровольный. Однако на реализацию программы, которая была рассчитана на 10 лет, это коренным образом не повлияло. К началу 2005 года, юбилейного для столицы Татарстана, процент горожан, проживающих в центре города, существенно сократился. Только за прошедший год было возведено 600 тыс. кв. м жилья.
Зато «великое переселение» из центра на окраины привело к существенному увеличению числа «бесхозных» зданий, находящихся сегодня в аварийном состоянии. Бывшие когда-то жилыми купеческие 2-3-этажные особнячки (за подобными объектами в Москве идет тотальная охота, как за редким пушным зверьком) в сердце Казани стоят с проломленными крышами, сгнившими деревянными перекрытиями и ждут своей участи. Формально у подавляющей массы купеческого наследия хозяева есть, «ничейных» участков в городе менее 4%. Однако, гуляя по историческому центру, такая цифра и в голову не придет, кажется, что каждое третье здание вот-вот с треском обрушится к твоим ногам.
Надо сказать, что местные жители о переезде в новые спальные районы не сожалеют и с транспарантами «Верните нам центр!» по тому же центру не ходят. Свои бывшие дома иначе как «бараки» они не называют. «Многие люди благодаря этой программе получили нормальные квартиры, где всегда есть электричество, горячая вода, отопление и элементарные удобства», – говорит о программе Игорь Привалов, депутат Госсовета Республики Татарстан. Видимо, ситуация с внутригородской миграцией приняла лавинообразный характер, так как в 1998 году на федеральном уровне были разработаны программа социально-экономического развития Татарстана и программа реконструкции исторического центра Казани. Однако, по словам участников рынка недвижимости Казани, на данном этапе «в большинстве случаев дома просто сносят, а не реконструируют». Основной причиной массового уничтожения исторического наследия называют крайнюю ветхость существующей застройки.
Возможно, свое 1000-летие многие кварталы и улицы Казани встретят уже как объекты не жилой, а коммерческой недвижимости. Но пока это только перспективы, потому как в начале тысячного года центр города более похож на социалистическую стройку: справа руины, слева роют котлован или вбивают сваи для новых зданий. Казань – город контрастов.

Спад или затишье?
Частично за счет реконструкции особняков в исторической части города пополняется офисный сектор. Так, недавно был отреставрирован дом Кекина общей площадью 11 тыс. кв. м, памятник истории в сердце города. Теперь нижний этаж жемчужины купеческой архитектуры занимает ресторан «Тинькофф», а верхние отданы под офисы. Аналитики рынка коммерческой недвижимости Казани говорят о насыщении не только сектора торговых помещений, но и рынка офисов. «Последние полтора года ставка аренды на офисные площади не поднималась, – комментирует Айдар Галлиев, – ХХ. – Ежегодно в городе вводится порядка 20 тыс. кв. м офисных помещений, и они удовлетворяют существующий спрос. Учитывая строящиеся и планируемые сегодня проекты, мы прогнозируем дальнейшую стабилизацию цен, а также, возможно, небольшое снижение ставок аренды на 2-3%».
По данным Гильдии Сервейеров (дочерняя структура более известного Поволжского антикризисного института), на начало 2005 года в городе насчитывается более полумиллиона кв.м. офисных площадей, из них:

порядка 400-300 тыс. кв. м - встроенно-пристроенных помещений
140 тыс. кв. м - в 40 бизнес-центрах
47 тыс. кв. м – офисно-торговых площадей

Из 40 офисных зданий города лишь 4 («Сувар», «Тауер», «Сакура», «Татария») были возведены «с нуля» - данные бизнес-центры сегодня являются законодателями моды на рынке офисной недвижимости Казани. Эти объекты расположены вблизи исторического центра города, имеют единую систему кондиционирования воздуха, просторные парковки, но позиционируются как офисные центры класса В. На данный момент в столице Татарстана центров класса А нет. Разумеется, речь идет об объектах, предлагаемых на продажу или в аренду. В столице нефтяной республики, где открыты головные офисы таких компаний, как, например «Татнефть», центры класса А, построенные по принципу built-to-suit, думается, появились немногим позже Москвы.
Тем не менее, рынок в преддверии трижды круглой даты стремительно развивается и вскоре потрясет всех участников первым «общедоступным» торгово-офисным центром класса А. Сегодня на Спартаковской улице, в непосредственной близости от ныне лучшего (по оценкам экспертов Гильдии Сервейеров) бизнес-центра «Сакура», девелоперская компания «Сувар-Казань» (один из крупнейших игроков рынка коммерческой недвижимости города) начала строительство многофункционального комплекса. Здание площадью свыше 50 тыс. кв. м планируется ввести в эксплуатацию в ХХ. По словам Леонида ХХ, ХХ компании «Сувар-Казань», нижние три этажа центра будут отведены под торговлю (33 тыс. кв. м). «На первом этаже мы планируем организовать бутиковые магазины с отдельным входом. Возможно, на четвертом этаже будет организован развлекательный центр, – говорит Леонид ХХ. – На верхних этажах расположатся офисы общей площадью 18 тыс. кв. м». Кроме того, девелоперы обещают построить в здании атриум и панорамные окна с видом на озеро Нижний Кабан.

Сироты казанские
Несмотря на то что здание существует пока только в проектах и чертежах, участники рынка офисной недвижимости уже сегодня морально готовятся к его рождению. «Конечно, меня не может не беспокоить строительство поблизости нового бизнес-центра класса А, – комментирует Алия Минкашева, генеральный директор управляющей компании «Сакура». – На данном этапе развития рынка я не могу говорить о тенденции переезда арендаторов в офисные помещения более высокого уровня, поэтому предполагаю, что через 8-10 месяцев мы можем ощутить некоторые трудности при поиске новых арендаторов». Бизнес-центр «Сакура» (общая площадь 4,5 тыс. кв. м, полезная - 2,5 тыс. кв. м) был построен в 2002 году. Задумывался данный проект как классический built-to-suit, но в процессе строительства руководство холдинговой компании «Сакура», оценив спрос на качественные офисные помещения, внесло ряд изменений в проект и построилао бизнес-центр. Сегодня уровень арендных ставок в «Сакуре» колеблется от 650 до 850 руб. за 1 кв. м в месяц, а объем вакантных площадей не превышает 1-2%.
Такие показатели, казалось бы, не предвещают ничего плохого. Однако ввод в эксплуатацию центра класса А общей площадью 18 тыс. кв. м способен «поразить» рынок во всех смыслах этого слова. Ведь суммарная площадь 4-х лучших бизнес-центров составляет 14,7 тыс. кв. м. Кроме того, в Гильдии Сервейеров отмечают, что некоторые из перечисленных бизнес-центров уже сегодня столкнулись с проблемой поиска арендаторов. В связи с этим не совсем ясна позиция управляющих, которые в условиях усиливающейся конкуренции заключают краткосрочные договоры. «Мы подписывает договор аренды на 11 месяцев, – говорит Алия Минкашева. – Более длительный срок подразумевает фиксацию арендной ставки, а нам не хотелось бы этого». Казань – город контрастов!

Слава нефтяникам Татарстана!
Впрочем, проект компании «Сувар-Казань» - не единственная амбициозная задумка казанских девелоперов. В 2003 году здесь, впервые на территории нашей страны, начали создавать технопарк. Причем, заметьте, реализация проекта началась многими месяцами раньше, чем об идее технопарков в России заговорили на правительственном уровне. Расположен парк инновационных технологий «Идея» не где-нибудь на окраине города, а в самом его центре, между улиц Спартаковская и Петербургская.
Остовы бывшего производственного гиганта «Свияга» были реконструированы и превращены в 32 тыс. кв. м офисных площадей класса В. Идеологом проекта был президент Татарстана, а инвестором выступил холдинг «Татнефтехиминвест». Симбиоз интересов бизнеса и политической воли позволил сделать проект крайне привлекательным с точки зрения объемов капиталовложения. «Стоимость реконструкции целого квартала, который включает в себя несколько офисных зданий и производственных корпусов, оценивается в 500 млн. руб., – говорит Денис Муратов, генеральный директор парка. – Планируемые сроки окупаемости колеблются от 7 до 8 лет».
От обычного реконструированного бизнес-парка технопарк «Идея» отличается именно своей идеей, или, если хотите, концепцией. В казанском парке инновационных технологий планируется сдавать в аренду лишь около половины существующих площадей, оставшиеся квадратные метры будут доставаться новоявленным Кулибиным бесплатно. «Задача нашего технопарка – создать достаточное количество бизнес-инкубаторов для развития малого и среднего бизнеса, – продолжает Денис Муратов. – Сдача площадей в аренду не является для нас приоритетным направлением, эта статья доходов должна приносить прибыль, которую мы можем инвестировать в создание инновационных разработок, но не более того». О второстепенности арендного бизнеса говорит и тот факт, что «идейными» площадями сам технопарк управлять не будет - для этих целей привлекается компания Cushman & Wakefield.
По словам Дениса Муратова, «доходные» корпуса будут сдаваться в аренду компаниям, предоставляющим сревис-услуги. «Очевидно, что компаниям, которые развиваются в наших бизнес-инкубаторах, потребуется ряд дополнительных сервисов, например рекламные, юридические услуги, – говорит генеральный директор «Идеи». – Поэтому в качестве арендаторов мы хотели бы видеть финансовые, аудиторские, pr-компании». Взаимный интерес «жителей» технопарка друг к другу не повлияет на уровень арендных ставок в «Идее» - как утверждает его руководство, стоимость квадратных метров здесь не будет выше рыночной.
На первый взгляд, концепция технопарка выглядит вполне перспективной. Однако насколько успешной в суровых российских реалиях будет сама «Идея», пока сказать трудно. Впрочем, не будем забывать, что Казань – город контрастов.