Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость набирает обороты: появляются новые законодательные акты, новые инструменты инвестирования, новые игроки. Сегодня пришло время говорить об инвестициях на рынке коммерческой недвижимости как о профессиональной сфере деятельности десятков компаний. А это значит, что наступил момент для качественной и количественной оценки рынка. На какие же целевые параметры ориентируются ведущие игроки отрасли? В этом номере оценить объем и потенциал рынка мы попросили ведущих специалистов по инвестициям в недвижимость из различных областей бизнеса (консалтинга, банкинга, девелопмента, доверетительного управления активами), задав им «простые сложные» вопросы.

Участники круглого стола:

Олег Мышкин - директор Департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International
Эмиль Алиев - Вице-президент банка «ГЛОБЭКС»
Константин Ковалев - Заместитель генерального директора ООО «Охта Групп»
Анатолий Морозов - генеральный директор ЗАО «МИАН-Девелопмент»

Каков по Вашим оценкам потенциал рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России (Москвы)?

Олег Мышкин: Потенциал рынка инвестиций в коммерческую недвижимость огромен. Правда, довольно сложно оценить этот рынок количественно. Однако нельзя не упомянуть о том, что значительное число местных игроков, включая пенсионные фонды, страховые и крупные нефтяные компании, ищут возможность для инвестиций избыточной денежной ликвидности. Кроме того, многие западные игроки исследуют рынок на предмет реализации девелоперских проектов или приобретения готовых объектов недвижимости, заполненных арендаторами и генерирующих стабильные денежные потоки.

Эмиль Алиев: Потенциал достаточно велик. Строительство и эксплуатация коммерческой недвижимости представляют огромный интерес для инвесторов. Это вызвано продолжающимся в последние годы бурным ростом рынка недвижимости.
Текущая доходность вложений в столичную недвижимость составляет с учетом инфляции 14-18 % годовых.
Это самый высокий показатель в Европе, где доходность от инвестиций в недвижимость в настоящее время находится на уровне 7-8%.
В ближайшие годы рынок коммерческой недвижимости может удвоиться.

Константин Ковалев: По моим наблюдениям, большинство профессиональных управляющих активами пока только присматриваются к этому рынку. Инвесторы уже осознали привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость, даже выдели этот сегмент рынка как менее рисковый и более стабильный по сравнению с жильем. Но их настораживает информационная закрытость игроков рынка, отсутствие достоверных данных об объектах недвижимости и критериев их оценки, недостаток финансовых инструментов инвестирования.

Анатолий Морозов: В 2005 году в Москве должно быть введено около 900 000 кв. м новых офисных площадей класса «А» и «В». Растущий вместе с общим ростом экономики спрос на качественные современные офисы делает инвестиции в девелопмент коммерческой недвижимости весьма эффективными, приводя на этот рынок новых игроков.

В чем на данном этапе инвестирование в недвижимость привлекательнее всех остальных инвестиционных инструментов?

Олег Мышкин: На данном этапе инвестирование в недвижимость является особенно привлекательным, так как в отличие от фондового рынка или рынка жилой недвижимости здесь существуют совершенно иные факторы риска. Результаты от инвестиций в фондовый рынок в предыдущем году были неустойчивы и, в значительной степени, неудовлетворительны. На рынке жилья год начался блестяще, однако завершился не так удачно. Структура финансирования жилых проектов сильно зависит от предварительных продаж, что несет в себе риск остановки строительства, в отличие от коммерческих объектов, которые, как правило, финансируются полностью.

Эмиль Алиев: Инвестиции в недвижимость являются на сегодняшний день самым надежным и прибыльным способом эффективного вложения капиталов во всем мире.
На данном этапе российский рынок недвижимости переживает бурный рост и риски пока не так велики, как на других рынках, например, на рынке ценных бумаг.
Замедление темпов роста банковской системы и достаточно высокая стоимость банковских технологий не позволяют банкам достигать желаемого уровня доходности на классическом банковском сервисе. Поэтому в последние годы банки стали интенсивно развивать инвестиционную деятельность.

Константин Ковалев: Традиционно инвестиции в недвижимость имеют низкую корреляцию с фондовыми индексами. Проекты в области коммерческой недвижимости, в случае если они создаются по грамотной концепции опытными девелоперами, обладают надежностью и сравнительно высокой доходностью. Именно поэтому, инвестирование в недвижимость привлекает достаточно консервативных инвесторов соотношением доход/надежность и институциональных инвесторов возможностью диверсифицировать свои инвестиционные портфели.

Анатолий Морозов: Привлекательность инвестиций в недвижимость на данном этапе определяется несколькими основными факторами. Достаточно низким уровнем риска потери таких вложений - даже после обвала 1998-го рынок вернулся на прежние позиции достаточно быстро. Практически уже через год замороженные во время кризиса проекты были продолжены. По-прежнему относительно высокой нормой прибыли, недоступной в большинстве других видов бизнеса. Продолжающим расти спросом.

Дайте, пожалуйста, оценку объема рынка в этом году. В чем состоит, по-Вашему, основная тенденция спроса сегодня?

Олег Мышкин: В 2005 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость превысит 1,5 миллиарда долларов. Увеличится рынок инвестиционных продаж. В 2005 году объем инвестиций в промышленную недвижимость превысит суммарный объем инвестиций в этот сектор за всю историю рынка. Другой важный фактор – это постоянно увеличивающийся размер проектов коммерческих офисов.

Эмиль Алиев: В последнее время в столице существенно растет спрос на высококлассные офисные помещения. Ежегодно в Москве возникают 180-200 крупных предприятий и представительств международных компаний, которым необходимы современные престижные офисы. Обеспеченность же Москвы офисными и торговыми площадями класса А составляет не более 10 % от уровня крупнейших городов Европы и Северной Америки.
В 2005 году ожидается резкий рост спроса на складские помещения. По оценкам аналитиков доля незанятых складских помещений класса «А» в Москве близка к нулю.

Константин Ковалев: Уже в ближайшие годы ежегодный объем рынка инвестиций в коммерческую недвижимость ведущих городов миллионников приблизится к USD 1 млрд. Ведущие девелоперы, работающие на региональных рынках анонсируют проекты с размерами инвестиций, превышающими USD 100 млн.
В настоящее время спрос предъявляется на первоклассные объекты недвижимости с хорошей доходностью. Но чудес не бывает – 100% «беспроблемных» объектов очень мало, стоимость их высока и соответственно доходность ниже рынка. Именно поэтому, с одной стороны в настоящее время девелоперы и собственники объектов недвижимости проводят активную инвестиционную подготовку своей собственности, в том числе и с использованием современных механизмов фондирования (ЗПИФН), а с другой стороны, большинство инициаторов новых проектов на этапе создания концепции продумывают требования инвесторов и максимально стараются их учесть.

Анатолий Морозов: Последнее особенно заметно в том, что цены продажи офисных зданий (вследствие крайне малого объема предложения) за последние два года росли заметно опережающими темпами по сравнению с ростом арендных ставок, обеспечивая высокую капитализацию инвестиций.
После кратковременной растерянности банков летом кредитные линии под строительство были восстановлены и расширены. Для банков подобное инвестирование понятно и прозрачно, обеспечением может служить сам строящийся объект – поэтому это одна из немногих отраслей в которой у российских банков можно получить довольно длинные и относительно недорогие деньги.

Что, по Вашему мнению, мешает удовлетворить спрос инвесторов на размещение средств в недвижимость?

Олег Мышкин: Удовлетворению спроса инвесторов на размещение средств в коммерческую недвижимость мешают многие факторы. Среди них нехватка высококачественных проектов; нежелание девелоперов «делиться» с инвесторами акционерным капиталом, дающим долю в потенциальной прибыли проекта; трудности в приобретении хороших участков, и т.д.

Эмиль Алиев: Существует достаточно высокий «порог вхождения» в строительство, особенно в Москве, где оформление прав аренды земли стоит дорого. Таким образом, уже на начальной стадии инвестор дополнительно тратит до трети стоимости проекта, что может составлять несколько десятков миллионов долларов. Кроме того, наблюдается ограниченность пригодных для инвестирования прозрачных и качественно структурированных объектов. Безусловно, эти факторы препятствуют мелким и средним инвесторам самостоятельно реализовывать капиталоемкие проекты в области коммерческой недвижимости.

Константин Ковалев: С одной стороны – неразвитость рынка, недостаток объектов недвижимости инвестиционного качества и инструментов для вложений, с другой стороны незрелость спроса, слабое понимание большинством инвесторов специфики рынка недвижимости.

Анатолий Морозов: Сдерживает развитие девелопмента осторожность иностранного капитала. Общий кредитный рейтинг России невысок, в основном из-за политических рисков, а значит дешевые западные кредиты пока малодоступны. Другая сложность – нехватка в Москве свободных площадок для строительства, особенно заметная в центре города, остающаяся зависимость инвестора от административного фактора при попытках выхода на них, приводящая к несправедливой конкуренции, часто – неоправданно завышенная стоимость «выхода на площадку».

Как Вы предлагаете преодолевать сложившиеся проблемы?

Константин Ковалев: Ну как мы их будем решать? С одной стороны активность девелоперов растет, в 2005 г. рынку будут предложено большое количество объектов инвестиционного качества во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, с другой стороны каждый из ведущих потенциальных реципиентов инвестиций (девелоперские компании, ищущие финансирование для своих проектов, УК ЗПИФНов привлекающие новых пайщиков и т.д.) активизирует свои рекламные и маркетинговые компании, что приведет к распространению идеи и разъяснению стратегии и тактики инвестиций в недвижимость широкому кругу инвесторов.

Эмиль Алиев: Решением проблемы может стать давно опробованный в мировой практике механизм организации коллективных инвестиций в подобные проекты. Это паевые инвестиционные фонды, управляемые профессионалами в области недвижимости. На сегодняшний день ПИФы являются одним из наиболее перспективных направлений развития рынка инвестиций в России и гарантируют высокую окупаемость вложений. Еще одним плюсом для инвесторов, помимо доходности, является высокий уровень прозрачности вложений.
Стоимость пая в основных ПИФах недвижимости начинается от 100 тысяч рублей и в среднем составляет от 500 до 900 тысяч рублей. Это существенно ниже, чем первоначальный взнос при покупке любой недвижимости и позволяет вложить средства в коммерческую недвижимость как частным, так и юридическим лицам.
Кроме того, необходимо совершенствовать нормы законодательства, что позволит выводить на рынок большее количество пригодных для инвестиций объектов.

Каковы Ваши прогнозы по рынку на краткосрочную и долгосрочную перспективу?

Олег Мышкин: В краткосрочной перспективе ожидается дальнейшее снижение ставок капитализации на объекты коммерческой недвижимости. В результате роста конкуренции между действующими инвесторами и новыми игроками (куда входят международные частные фонды недвижимости, российские и международные паевые фонды недвижимости и пенсионные фонды), а также более доступного ипотечного финансирования (что позволит эффективнее использовать финансовый рычаг). Так же мы столкнемся с ростом количества объектов инвестиционного уровня, что связано с повышением профессионализма местных девелоперов, начинающих планировать свои проекты не только преследуя сиюминутную выгоду, но и с учетом долгосрочной перспективы, и появлением на рынке иностранных девелоперов. Следует отметить, что в ближайшие два года ожидается существенный рост инвестиций в недвижимость из Китая, что окажет значительное воздействие на рынок.

Константин Ковалев: Давать прогнозы – дело неблагодарное. С одной стороны S&P повышает нам рейтинг, а с другой стороны это совершенно не гарантирует приток инвестиций в Россию в целом, и на рынок недвижимости в частности. Однако нас радует то, что российский рынок недвижимости становится все более цивилизованным. Возможно, в случае отсутствия серьезных политических потрясений на наш рынок выйдут большинство европейских игроков (как девелоперы, так и инвесторы), это связано со значительным снижением доходности проектов в странах Восточной Европы и Балтии.

Анатолий Морозов: Несмотря на, казалось бы, большой объем вводимых площадей средняя степень заполняемости офисов класса «А» продолжает оставаться высокой, около 95-и %, значительно превышая Европейский и Североамериканский уровни, значит, в этом году ставки аренды офисных площадей будут продолжать расти, продолжая тенденцию последних лет. Годовое повышение может составить 6-8 %. В долгосрочной перспективе, через 2-3 года, учитывая большой объем строительных проектов, находящихся в разработке, самый известный и амбициозный из которых «Москва-Сити», рынок стабилизируется, придя в равновесное состояние, рост цен прекратится. Разумеется, все эти предположения строятся при условии продолжения общего экономического роста и такого немаловажного для Росси фактора, как стабильные цены на нефть.

Надеемся, что инициатива по привлечению внимания читателей к отрасли именно с инвестиционной точки зрения послужит объединению игроков и участников рынка, а значит, позволит сделать этот рынок более цивилизованным. Приглашаем профессионалов к обсуждению других актуальных тем. До встречи в следующем номере!