Сегодня для собственника особенно остро стоит вопрос оптимизации расходов. Рассмотрим, как квалифицированная управляющая компания может помочь сэкономить на коммунальных платежах.

«До» и «после»
Оптимально привлечение управляющей компании еще до ввода объекта в эксплуатацию. Уже на этой стадии можно оптимизировать объект, в частности, предложить некоторые конструктивные решения, позволяющие сэкономить тепло. В этом случае на ранней стадии разрабатывается система оптимизации расходов, которая по мере работы объекта может просто модернизироваться. Кроме того, УК может посоветовать собственнику, как грамотно организовать логистику помещения. Как пример, сегодня в современных объектах коммерческой недвижимости уже часто можно видеть вращающиеся или тройные автоматические раздвижные двери, предотвращающие проникновение холодного воздуха и позволяющие добиться существенной экономии тепловой энергии.
В том случае, если УК заходит на уже действующий объект, работа по оптимизации строится следующим образом. На этапе приемки объекта в эксплуатацию УК анализирует как техническую обеспеченность объекта, график его работы, особенности систем, так и структуру потребления энергоресурсов. По результатам анализа готовится расширенная программа экономии энергоресурсов, включающая в себя технические и организационные мероприятия. Очевидно, что наиболее эффективным – в долгосрочной перспективе – будет подход, основанный на модернизации существующего оборудования: от замены ламп накаливания на светодиодные до замены дорогостоящих систем. Однако, как показывает практика, собственники неохотно идут на существенные расходы, и в этом случае программа перестраивается под существующее оборудование с изменением технологических режимов и процессов работы систем. Такой подход позволяет добиться экономии коммунальных ресурсов, хотя и не столь радикальной, как в первом случае.

Огонь, вода и медные трубы
В УК «Фрагра» уже есть разработанные технические и организационные регламенты для применения целевой программы экономии энергоресурсов. Поэтому в нашей работе из анализа ситуации на объекте сразу вытекает достаточно простой механизм действий, основанный на уже опробованных регламентах. Рассмотрим подробнее некоторые механизмы оптимизации затрат коммунальных ресурсов, не требующих модернизации оборудования, систем и конструкций зданий.

Вода
Работа начинается с того, что анализируется водопотребление. Локализуются места, где может происходить перерасход воды. После чего предлагаются решения, позволяющие сократить расход. В частности, создается график водоснабжения, прописываются технологии, жесткие временные рамки, в которых будет использоваться ресурс воды. Например, в крупных гипермаркетах часто используются аквариумы с живой рыбой, которые бесперебойно снабжаются водой. При этом нередки ситуации, когда к концу недели в некоторых аквариумах рыбы уже не остается, однако вода продолжает поступать в пустые емкости. Соответственно, даются указания прекращать водоснабжение пустых аквариумов.
Также возможна экономия на уборке за счет внедрения новых технологий машинной уборки, позволяющих сократить затраты воды.

Тепло
Здесь основная оптимизация возможна за счет изменения технической концепции. В современных магазинах входные группы спроектированы таким образом, чтобы свести к минимуму потери тепла, даже в тех случаях, когда идет непрерывный поток посетителей. Например, установлены тройные сплошные двери. Подобные решения применяются сегодня в таких ТЦ, как «Золотой Вавилон», гипермаркетах «Метро», «Ашан».
Кроме этого техническая служба может предложить алгоритм работы с жестким контролем. Например, в определенное время (скажем, с 11 вечера до 8 утра), когда поток посетителей сокращается, двери блокируются и остается только один проход. Об этом предупреждаются арендаторы, и под такой режим работы подстраиваются и технические службы, и охрана. Это позволяет сэкономить не только тепло, но и энергозатраты, в частности, на свет. Также стоит отметить, что сегодня нагревательные приборы, будь то обычные радиаторы с регулировочными головками или фанкойлы с пультом управления, дают арендаторам возможность самим регулировать температуру, а соответственно, и электропотребление. Таким образом, если в здании нет системы диспетчеризации и возможности регулировать эти параметры удаленно, у УК есть возможность экономить только в местах общего пользования.

Электричество
Как известно, до 60% электричества уходит на кондиционирование и теплоснабжение. Профессиональная УК отслеживает такой важный параметр жизнедеятельности объекта, как его заполняемость (в случае БЦ) и посещаемость (в случае ТЦ). Очевидно, что затраты на создание комфортного климата объекта неодинаковы при различных уровнях заполняемости. Таким образом, прогнозируя посещаемость ТЦ (сезонность, мероприятия, средняя проходимость) или заполняемость БЦ (время суток, сезон отпусков), УК может выстроить концепцию управления ресурсами с помощью системы диспетчеризации, накладывая определенные ограничения на ту или иную систему. Тут можно сэкономить до 10% электроэнергии. Все эти программы разрабатываются УК с привязкой к конкретным объектам.

Залог успеха
Как пример, можно привести работу УК «Фрагра» в новосибирском БЦ «РосЕвроПлаза». Когда мы только зашли на этот объект и провели первичный анализ функционирования систем здания, выяснилось, что некоторые из них работают не так эффективно, как хотелось бы. Так, несмотря на то что рабочий день в БЦ составлял примерно 12–16 часов (ночью в бизнес-центре, естественно, никого нет), системы вентиляции и кондиционирования работали круглосуточно. Мы ввели систему включения/отключения систем кондиционирования, что повлекло за собой снижение энергопотребления. Точный процент снижения расходов при введении таких программ назвать сложно, так как это зависит от многих факторов (заполняемость объекта, перемещения арендаторов, наличие точных данных за предыдущие годы (минимальный расчетный период для сравнения эффективности работы составляет 2–3 года) и пр.). В нашем случае (с учетом того, что здание было заполнено не полностью), по сравнению с началом прошлого года, УК удалось получить экономию на электроэнергии в 2%. Несмотря на то что цифра кажется маленькой, в общем объеме операционных расходов БЦ это ощутимо.
Еще одно офисное здание класса А общей площадью 19,5 тыс. кв. м за счет внедрения в системы диспетчеризации тепловых завес смогло сократить расходы на 4,7% от среднемесячного значения до введения программы оптимизации. Наша компания провела также подобную оптимизацию в таких объектах, как НИИ Аджиномото-Генетика и ЛКК ГКБ им. Боткина. В ближайшее время планируется применить такие программы в ТЦ «Сокольники» и ТРЦ «Планета (г. Красноярск).
В заключение стоит отметить, что все эти решения работают комплексно. Невозможно проводить оптимизацию только для отдельных арендаторов или отдельных зон здания. Необходимо целенаправленно изменять работу всего объекта в целом.