Особенности оценки промышленной недвижимости

Как классифицировать ромышленную недвижимость?
Вопрос единого подхода важен хотя бы потому, что глобально в процессе оценки участвуют несколько сторон. Кто-то оценку заказывает, кто-то выполняет, а кто-то в ней заинтересован. Очевидно, что разные подходы к классификации могут являться типичной причиной разногласий.

Пытаясь снять эти разногласия, следует в первую очередь различать складской и производственный сегменты рынка промышленной недвижимости. Для складских объектов существует практика разбивки на классы A, B, C. Единой классификации, как уже отмечалось, нет. Появится ли она когда-нибудь? Вопрос не лишен риторики, а ответить на него можно теми же словами, которыми ведущие девятичасовых новостей раньше заканчивали свой выпуск: «Как будут развиваться события, вновь покажет время».
Производственную недвижимость классифицировать не принято, хотя делать это следовало бы. При этом классификация нужна не ради классификации. Она необходима для проведения оценки. А в рамках оценки нужно выполнить всесторонний анализ характеристик недвижимости, что позволит, например, сравнить оцениваемое имущество с другими объектами на рынке или выявит наличие в нем морального устаревания.
Именно поэтому для оценки следует обратиться к комплексным типологиям. Здесь как нельзя лучше подходят российские разработки. Вот пример одной из них.

Рассмотрение объекта промышленной недвижимости по шести приведенным признакам позволяет отразить следующие важные моменты.
1.    В рамках затратного подхода: вы­­явить наличие функционального, а иногда и внешнего износа, уточнить элементы, составляющие полную восстановительную стоимость объекта оценки.
2.    В рамках сравнительного подхода: увеличить количество элементов сравнения, а соответственно, и точность этого сравнения.
3.    В рамках доходного подхода: уточнить структуру источников получения потенциального валового дохода (см. классификацию по технологическому признаку), увеличить количество элементов сравнения при расчете ставки аренды.
4.    В рамках анализа наилучшего использования: выявить более точно соответствие параметров здания характеристикам текущего использования (например, в здании с наиболее низкой степенью огнестойкости размещено пожароопасное производство).
Такой подход к описанию объекта оценки и его классификации позволяет выделять специфичные для оценки характеристики актива.

Эффективно ли используется земля под промышленными активами?
В сегменте промышленной недвижимости типична следующая ситуация: земельный участок застроен эффективно, с точки зрения собственника, но неэффективно с точки зрения рынка. Например, по мнению собственника, актив крайне удачно вписывается в логистическую модель бизнеса, но рынок эффективным подобный объект не считает, ибо смотрит на данный участок с точки зрения альтернативных вариантов застройки. Оценочное сообщество сходится во мнении, что именно в сегменте промышленной недвижимости чаще, нежели в других сегментах рынка, возникает ситуация несоответствия текущего и наиболее эффективного варианта застройки.
Логика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования заставляет нас проводить его в два этапа. На первом этапе земельный участок рассматривается как условно свободный, а вывод о наиболее эффективной застройке не учитывает застройку существующую. На втором этапе полученный вариант наиболее эффективной застройки сравнивается с текущим использованием. Возникшее несоответствие укрупнено и имеет две причины:
1.    инертность рынка недвижимости;
2.    наложение законов бизнеса на законы рынка недвижимости.

Инертность рынка недвижимости – это фактически неэластичность предложения. Девелоперам нужно время для изменения прежнего неэффективного зонирования территорий путем застройки или реконструкции промзон. Возможно, когда-то существующая застройка и была эффективной, а возможно, не была никогда. Важно, что здания прежней застройки часто не соответствуют тенденциям развития городов и территорий. Это естественный процесс.

Второй пункт более интересен. Если ваш бизнес находится в сфере недвижимости, то законы развития вашего бизнеса вполне совпадают с законами рынка недвижимости. Но если ваш бизнес находится в сфере производства деталей для андронного коллайдера, то законы рынка недвижимости мало повлияют на застройку купленного вами земельного участка. Земельный участок вы выберете с точки зрения близости к ресурсам, поставщикам, рабочей силе и потребителям. И если участок в большей или меньшей степени соответствует вышеперечисленным требованиям, то каким бы эффективным он ни был для размещения на нем торгового центра, вы все равно построите на нем свой завод.

Таким образом, мы имеем сигнал. Он состоит в несоответствии стоимости земли при текущей застройке и стоимости при наилучшей застройке. Мы знаем причины возникновения такой проблемы. Это инертность рынка и наложение законов бизнеса на законы рынка недвижимости. Остается вопрос, что делать оценщику в подобной ситуации? В сущности, ничего нового придумывать не надо. Теория оценки обладает достаточной описательной силой. Надо обратиться к принципам оценки. Определение стоимости должно происходить в рамках наилучшего и наиболее эффективного использования, а показателем неэффективности текущего использования будет высокая доля стоимости земли в общей стоимости объекта оценки.

Какой подход применять?
Большинство промышленных объектов строится собственниками для использования в собственных нуждах. Конструктивные решения, зависящие от типа производства, наличие значительных электрических мощностей, выделение полосы отвода и многие другие особенности делают каждый подобный объект абсолютно уникальным. Это часто приводит к невозможности применения сравнительного и доходного подходов, а значит, выходом на первый (иногда единственный) план затратного подхода. Насколько оправданна такая логика? Вполне оправданна. Это находит свое отражение как в стандартах оценки, так и во мнении оценочного сообщества. Это не значит, что следует всегда отказываться от сравнительного и доходного подходов. Применять их можно и нужно, но приоритет в оценке промышленной недвижимости находится в области пересчета затрат на воспроизводство или замещение.

Рынок индустриальной недвижимости становится все более цивилизованным, за этим должно следовать и повышение качества оценочных услуг. Обдуманный вывод о наиболее эффективном использовании участка, комплексный подход к описанию и классификации объекта оценки, а также обоснованный выбор подходов к оценке – вот те три кита, на которых базируется качественная оценка объекта промышленной недвижимости.  

Ренат Жамалдинов, руководитель проектов департамента оценки коммерческой недвижимости «НЭО Центр»