Мертвый сезон для инвесторов

Визитной карточкой юга России всегда было огромное количество инвестпроектов, которые местные власти и девелоперы активно предлагали инвесторам на международных выставках. Прошедшая выставка MIPIM не стала исключением. К администрации Краснодарского края вернулся вкус к амбициозным проектам, причем ставка делается на различные рекреационные комплексы. Подобное решение является вполне логичным, учитывая географическое расположение и явный недостаток инфраструктуры в курортной зоне. Так, делегация Краснодарского края предложила посетителям выставки проект строительства в Анапе курортно-рекреационного района «Высокий берег». Участок, отведенный под его застройку, площадью 80 га, находится на берегу Черного моря. Проектная численность жителей микрорайона – более 16 тыс. человек. В рамках реализации проекта планируется строительство гостиничных комплексов на 1,4 тыс. мест, ресторанов, баров и кафе. Кроме того, для жителей и гостей «Высокого берега» будут созданы лечебный и спа-центры, а также центры развлечений. Стоит отметить, что инвес­торов желающих вложить в Краснодар 600 млн евро (это общая стоимость проекта), насколько известно, на данный момент не нашлось. Помимо этого краем были заявлены и проекты поменьше, также, по сегодняшним данным, не привлекшие инвесторов. Например, спа-комплекс на территории города Горячий Ключ общей площадью 6,5 тыс. кв. м и стоимостью 20 млн евро. Или спортивный комплекс «Атлант», который включает в себя гостиницу площадью 15 тыс. кв. м на 150 мест, спортивный комплекс на 440 мест, развлекательный центр, плавательный бассейн, крытый ледовый каток, стадион на 4,5 тыс. зрителей, открытые спортивные игровые площадки и теннисные корты, а также подземную автостоянку. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду, – 60 тыс. кв. м, а стоимость проекта – 57,5 млн евро. Известную активность показали и частные компании. Например, «НДВ-Недвижимость» представила на MIPIM жилой комплекс в Сочи «Морская симфония» с сервисом «апартаменты 5 звезд».

Даже во время кризиса, как отмечают эксперты, юг активно развивался благодаря олимпийским проектам, стимулирующим строительную отрасль в регионе. «Сейчас в Краснодарском крае строительный бум, обусловленный приближающейся Олимпиадой-2014, поэтому проектов много практически во всех сегментах недвижимости. Помимо очевидного развития спортивной инфраструктуры, самый мощный толчок к развитию получил гостиничный сегмент», – говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.

Тем не менее, как видим, входить в новые гостиничные проекты инвес­торы не торопятся. Как замечает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, инвестиционная активность в данной сфере пока еще очень низка. «Инвесторы все еще очень осторожны в принятии решений, тем более относительно российских проектов. Зарубежные компании готовы выступать в качестве партнеров, консультантов, архитекторов и проектировщиков, но не готовы принимать риски по финансированию данных проектов на себя», – комментирует эксперт.

По его словам, помимо общих опасений, необходимо отметить и тот факт, что уровень проработки и обоснованности многих представленных проектов все еще далек от зарубежных стандартов. Во многих из них не в полной мере обоснована экономическая эффективность и рыночные риски.
 
Риски несопоставимы с доходами
Хотя в теории курортно-рекреационная сфера Краснодарского края является перспективной для инвестиций, реального опыта реализации масштабных проектов, который служил бы гарантией успешности будущих проектов, нет. «Ситуацию осложняет общий инвестиционный климат: иностранцы очень осторожно относятся к российским проектам, поскольку возможные риски и существующая бюрократия несопоставимы с реальным уровнем доходности проекта», – высказывает мнение Дмитрий Золин.

Развитие курортов Краснодарского края ограничивает круг проблем. Рекре­ационная сфера никогда не была сверхдоходной, и основной поток инвестиций всегда направлялся в сегменты недвижимости, имеющие более высокую доходность. На доходность проектов в сфере курортной недвижимости серьезно влияет и ярко выраженная сезонность. При этом для девелоперов реализация крупных проектов является весьма затратной: в регионе практически нет крупных земельных участков с инженерными коммуникациями. Все это позволяет прогнозировать отрицательную рентабельность таких проектов, уверен Илья Володько. «При этом преодоление фактора сезонности напрямую связано со строительством новых рекреационных объектов и инфраструктуры, которые помогут сделать российские черноморские курорты всесезонными. Другими словами, данные проблемы образуют замкнутый круг, разрешить который может только активное участие государства в данной сфере», – утверждает глава MACON Realty Group. Стоит отметить, что государство пыталось принять участие в развитии курортов Краснодарского края в рамках создания особых экономичес­ких зон курортно-рекреационного типа. Однако данный государственный проект так и не был реализован.

Как отмечает Дмитрий Золин, несмот­ря на бурную строительную деятельность, регион испытывает целый ряд трудностей. Не все гладко даже у строящихся олимпийских объектов: они строятся с задержкой сроков, а постоянно меняющийся менеджмент не способствует улучшению ситуации.

Операторы всегда готовы
Черноморское побережье России является массовым рынком. Большое количество туристов обеспечивает приемлемую для владельцев отелей категории до 3* загрузку в летний сезон. Востребованы и действительно качественные проекты в сегменте 4* и 5*. Открытый в середине прошлого года отель Gelendzhik Spa & Resort 5* уже показывает неплохие результаты в первый год своей работы.

Тем не менее сегодня рынок гостиничной недвижимости на юге можно охарактеризовать как стагнирующий. Не считая нескольких крупных проектов и проектов, которые должны быть в обязательном порядке реализованы в рамках программы подготовки к зимним Олимпийским играм 2014 года, возводятся только небольшие мини-отели за счет средств частных предпринимателей. При этом интерес гостиничных операторов к курортам Краснодарского края на сегодняшний день достаточно высокий. Впрочем, как правило, международные операторы берут в управление объекты, строящиеся в рамках олимпийских проектов. Так, французская Compagnie des Alpes заключила договор с ООО «Роза Хутор» о стратегическом партнерстве по управлению горнолыжным курортом «Роза Хутор». Международный гостиничный оператор Accor заключил договор управления отелем «Mercure Роза Хутор» в Сочи сроком на 15 лет с ООО «Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор"». Также на хурорте «Роза Хутор» откроются два отеля (первые в России) под брендом международной сети Golden Tulip Hospitality. Открытие первой гостиницы Tulip Inn Rosa Khutor запланировано на начало следующего горнолыжного сезона и состоится в декабре 2011 года. Это будет гостиница уровня 3* на 148 номеров. Второй отель под управлением IFK Hotel Management – Golden Tulip Rosa Khutor, расположенный в самом центре курорта «Роза Хутор», – откроет свои двери в 2012 году. Это будет уже гостиница уровня 4* на 163 номера, включая 12 люксов. Предполагается, что в гостинице также будет ресторан эксклюзивной концепций Golden Tulip.
Кроме того, сейчас ищет гостиничного оператора для курортного комплекса на 2300 номеров в Имеретинской низменности OOO «Топ Проджект», выступающее в этом проекте как инвестор и девелопер. Как видим, география большинства гостиничных проектов на юге, в которых участвуют международные операторы, ограничена олимпийскими объектами. Гостиничные сети не скрывают, что главным импульсом для них стала Олимпиада-2014, а не Черноморские курорты сами по себе.

При этом стоит отметить, что гостиничные операторы легки на подъем, поскольку не инвестируют собственные деньги в строительство новых отелей, оставляя за собой лишь функцию последующего управления. «Реальный выход на рынок региона гостиничных операторов может произойти только после того, как будут найдены инвесторы, осуществляющие строительство данных объектов», – уверен Илья Володько.
Как считает Дмитрий Золин, интерес у гостиничных операторов к проектам в курортной зоне Краснодарского края есть, но реальным масштабным инвестициям препятствует в том числе отсутствие внятной градостроительной политики региона, недостаточность существующей инфраструктуры, непонимание перспектив курортов после проведения Олимпиады-2014.

Сегодня многие рекреационные проекты рискуют на долгое время остаться на бумаге. Хотя теоретически рекреационные проекты интересны широкому кругу девелоперов, гостиничных операторов, консультантов и т. д., желающих вкладывать собственные деньги немного. Как говорят представители бизнеса, развитие инфраструктуры невозможно без деятельного участия государства. Между тем сегодня по иронии судьбы развитая бюрократия и высокие административные риски являются одними из основных факторов, останавливающих инвесторов.