Генплан: в ногу со временем

Генеральный план Санкт-Петер­бурга, принятый в 2005 году, – это первый постсоветский генплан. Перед его авторами стояла задача спрогнозировать развитие городских территорий, впервые исходя не из плановых показателей, а из общих тенденций развития Петербурга, нормативов градостроительного проектирования, собственного видения планов развития той или иной территории. Не стало единого центра принятия решений относительно функционального ис­­пользования территории и объемов строительства, появилось множество, зачастую противоречивых интересов. Ситуация усугублялась тем, что многие собственники и арендаторы земельных участков не понимали правовых последствий принятия Генплана и не приняли должного участия в обсуждении его проекта, хотя Градкодекс РФ предусматривал необходимость учета предложений землепользователей, в том числе при проведении процедуры общественных слушаний.

Болевые точки
Многие неточности этого документа были ясны специалистам уже после его принятия. Так, значительные территории, ранее имевшие иное использование, были отнесены Генпланом к жилым зонам. Как правило, это касается бывших сельхозтерриторий, попавших в границы Петербурга (совхоз «Предпортовый», «Ручьи», «Ленсоветовский» и др.). Данные территории, занимая более 200 га каждая, отнесены только к жилым зонам, что препятствует их комплексному развитию. Однако вдоль городских магистралей на данных территориях более целесообразно размещение объектов общественно-делового назначения, а функционирование жилого района площадью 100–200 га без полноценных объектов торгового назначения, ограниченных к строительству в жилых зонах, вызывает вопросы.

Неоднозначная ситуация складывается и с размещением промзон. Более десяти промышленных территорий в настоящее время, по материалам Генплана, находятся на Петроградской стороне (на улице Рентгена, Лева­шовском и Аптекарском проспектах). Шесть крупных промзон расположены в исторических районах города, ограниченных Обводным каналом. На территории Васильевского острова достаточно крупные промышленные территории находятся на 22-й линии и Уральской улице. Многие из них оказались промышленными «по факту», то есть без учета тенденций развития исторического центра как культурного, образовательного, делового ядра Петербурга.

Не решен вопрос в отношении территорий, непосредственно прилегающих к историческому центру, но относящихся уже к периферийным районам – Красногвардейскому, Выборгскому, Невскому, а также промышленных территорий судостроительных предприятий в дельте Невы. Современные тенденции развития мегаполиса свидетельствуют о сокращении производств в центральных районах и о необходимости вывода производственных зон за черту города, исходя из экономических, логистических и экологических требований. Ситуация осложняется тем, что на данных территориях расположен ряд системообразующих предприятий, к примеру, таких как «Силовые машины» и «Адмиралтейские верфи».
Не единична также ситуация, когда границы функциональных зон разделяет тот или иной земельный участок, препятствуя его полноценному использованию.

Интересы сторон
В данной ситуации необходимо найти соломоново решение, которое должно отразиться в документах территориального планирования. Без внесения изменений в Генплан по ряду промышленных территорий реализация проектов вывода производства невозможна, поскольку высвобождаемые территории нельзя будет использовать иначе, как для промышленных целей.

Может возникнуть обоснованный вопрос: так ли нужны изменения в Генплан и не возникнет ли социальной напряженности в связи с пересмотром его положений? Несмотря на относительно небольшой срок, прошедший с даты принятия Генплана 2005 года, на сегодняшний день многие проектные решения в части зонирования территории являются неактуальными. На настоящий момент сложилась ситуация, при которой необходимая стабильность Генплана как документа территориального планирования входит в противоречие с интересами развития города. Многие инвестпроекты оказались отложены на неопределенное время.

Следует также отметить, что сами по себе изменения документов территориального планирования в части границ зон не означают согласования какого-либо строительного проекта, а предоставляют возможность реализовать на участке ту или иную функцию.
 Что может дать внесение изменений в Генплан? Учет интересов правообладателей при корректировке этого документа позволит реализовать проекты, которые оказались приостановленными в силу противоречия требованиям территориального планирования. Изменение зонирования ряда промтерриторий на жилую и общественно-деловую застройку повысит их инвестиционную привлекательность и позволит собственникам привлечь финансирование под перевод предприятий. Стоимость земельных участков с зонированием под промышленное использование составляет $70–250/кв. м. При этом стоимость аналогичного земельного участка с зонированием под жилую застройку в зависимости от месторас­положения составляет в среднем от $400/кв. м. В ряде случаев капитализацию земельного участка может повысить изменение деловой функции на жилую как наиболее востре­бованную на настоящий момент.

Все ли предложения собственников по внесению изменений могут быть учтены? Безусловно, в каждом конкретном случае уполномоченным органом будет оцениваться обоснованность предлагаемых изменений исходя из планов развития смежных территории. При намерении изменить зонирование территории с промышленной либо общественно-деловой на жилую функцию инвестор может столкнуться с влиянием санитарно-защитных зон, что не даст возможности учесть предложения по изменению зонирования в ущерб интересам третьих лиц. Таким образом, одного желания правообладателя изменить зонирование земельного участка недостаточно – его следует подкрепить соответствующими расчетами инженерного, транспортного, социального обеспечения террито­рии, экологических условий.

Потребность во внесении изменений в документы территориального планирования говорит о том, что развитие города не остановилось, для реализации инвестпроектов, которые ждут изменения Генплана, будут привлечены инвестиции, созданы новые рабочие места, будет создана необходимая социальная инфраструк­тура. 

Александр Щитковский, руководитель отдела консалтинга ООО «Центр Согласований»