Безвластие капитала

Новая московская власть продолжает оставаться загадкой для бизнеса. С момента своего прихода на пост мэра Сергей Собянин сделал ряд громких заявлений относительно стратегии развития города. Так, он заявил о необходимости пересмотра Генплана, о запрете на застройку в пределах ТТК, о намерении строить вместо подземных ТЦ многоуровневые парковки и развивать транспортную инфраструктуру, о предстоящей реконструкции МКАД и т. д. Пока большая часть этих планов не реализована и не начала реализо­вываться. Однако претворение этих идей в жизнь неизбежно приведет к изменению структуры городских доходов и расходов, а также к установлению новых правил в отношениях между властью и бизнесом (по той причине, что город меняет свои приоритеты, у него должна появиться четкая стратегия и концепция градостроительного развития, чего прежде не было).

Обычно в таких случаях говорят, что решение пока существует только на бумаге. Однако в случае с новой властью, судя по всему, даже и этого пока нет: по словам участников рынка, документов, подтверждающих реальность новых «правил жизни», пока никто не видел. При Юрии Лужкове город был отдан на откуп бизнесу и, при всех издержках старой системы, Москва привлекала инвесторов. К новой власти у бизнеса пока больше вопросов, чем полученных ответов. Рынок не понимает, чего ждать от Собянина и его администрации.

Разрывай и компенсируй
В конце марта стало известно, что Москва договорилась сразу по двум объектам с компанией AFI Development: по подземному ТЦ на площади Тверской заставы (материал об этом на 54 стр. номера) и по «Афимоллу» в районе «Москва-Сити». Относительно договоренностей по проекту ТЦ на площади Тверской заставы директор компании AFI Development Александр Халдей заявил, что данная сделка была взаимовыгодной. В свою очередь руководитель городского стройкомплекса Марат Хуснуллин уточнил, что правительство Москвы ничего не платило компании за то, что та отдала городу проект, – компенсация затрат AFI была произведена другим способом. Возможно, решение проблемы было связано с договоренностью по «Афимоллу». Там город продал компании 25% своей доли в проекте ТРК, включая паркинг на 2700 машино-мест. Сумма сделки, по данным AFI, составила $310 млн.

К настоящему моменту известен также порядок сумм, которые Москва возвращает застройщикам, компенсируя их затраты по разорванным инвестконтрактам, и сроки выплаты компенсаций. Так, компании «Топ Лэвел», которая собиралась производить «реконструкцию с надстройкой здания многофункционального комплекса с подземной автостоянкой» по адресу: Большая Садовая улица, вл. 14, стр. 6, в 30-дневный срок должны были выплатить компенсацию затрат в размере почти 70 млн рублей. Компания «Доходный дом "Базис и компания"», которая по инвестконтракту намеревалась возвести многоуровневый паркинг по адресу: Прокатная улица, вл. 5Б, должна получить компенсацию в размере более 7 млн рублей. Компания «ДСК-1», с которой был расторгнут контракт на реконструкцию квартала в районе Ивановское, получит назад 240 млн рублей, ранее перечисленных ею в бюджет Москвы в качестве компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.

Получить комментарии у представителей компаний, которым город выделяет компенсации, не удалось, однако стоит предположить, что вряд ли кто-то из тех, кто получил компенсации, и даже из тех, кто не получит ничего, будет оспаривать решение по своему вопросу: бизнес, как правило, очень редко идет на конфликт с московской властью – так было при Лужкове, так происходит и сейчас. «На практике все избегали судов с Лужковым. Если участок был предоставлен, а потом передан другому застройщику, то претензии первого застройщика удовлетворялись по факту их предъявления второму застройщику: если уже были сделаны некие предпроектные работы и проведены изыскания, то есть затрачены средства, следовала компенсация. Такие вещи регулировались на договорной основе», – рассказывает юрист из компании Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. По его словам, наиболее резонансным делом, доведенным до суда, стала история с гостиницей «Россия». Напомним, что компания Чигиринского «СТ Девелопмент» выиграла конкурс на право реконструкции гостиницы «Россия» в конце 2004 года, инвестор намеревался вложить в проект $830 млн. Результаты конкурса на реконструкцию были оспорены в суде компанией «Монаб», претендовавшей на участие в проекте. В конце концов по итогам многочисленных судебных тяжб «СТ Девелопмент» лишилась права на инвестконтракт, когда было выполнено 90% объема работ по разбору гостиницы «Россия». При этом затраты компании, понесенные в 2004–2008 годах на проектные и строительные работы, так и не были компенсированы. В мае 2010 года апелляционный суд оставил в силе постановление арбитражного суда Москвы, который отказался взыскать со столичных властей 4 млрд рублей в пользу «СТ Девелопмент».

Кто все эти люди?
Относительно того, как ведется в нынешней Москве бизнес, у участников рынка нет единого мнения. Впрочем, так же было и при предыдущей власти, когда существовал круг компаний, близких мэру, и все остальные, работа которых была затруднена. При этом одни говорили, что работать в городе очень комфортно, что условия простые и понятные, согласования занимают отведенные сроки, коррупции нет. Другие жаловались на административные барьеры и так далее. По данным Минрегиона, опубликованным в августе 2010 года, в среднем по стране согласовывать стройку в 2009 году компаниям приходилось с 11 инстанциями, тогда как в 2008 году – с 13. Однако ситуация по Москве резко отличалась от усред­ненной: в столице нужно было получить визы 40 инстанций, а в Московской области – 25.

Г-н Хуснуллин отмечает, что со сменой городского руководства начались реформы в области управления. По его словам, первоочередная задача структурных реформ – снятие административных барьеров в строительстве, упрощение системы выпуска разрешительной документации, сокращение сроков согласования. В планах чиновников сократить сроки согласования проектов к 2012 году в два раза (на практике при Лужкове согласования занимали в среднем около года-двух).

По мнению отдельных представителей бизнеса, позитивные сдвиги есть уже и сегодня: «Характер отношений власти и бизнеса изменился в лучшую сторону – бюрократии сейчас меньше. Процедура прохождения всей разрешительной документации ускорилась», – говорит генеральный директор компании AFI Development Александр Халдей. По его словам, первым заметным результатом структурных изменений стало появление новой структуры – градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), которая занимается городскими инвестконтрактами и принимает решения достаточно оперативно. Кроме того, сокращено число департаментов, в которых надо получать согласования по проектам: «Раньше после полного прохождения всех инстанций приходилось зачастую идти по ним же по второму кругу, так как сроки инвестконтракта заканчивались. Сейчас процедура упрощена: комиссия ГЗК принимает все решения. Прежде от принятия концепции до начала реализации могло пройти и два, и три года, и даже пять лет. Сегодня с ГЗК срок согласований сокращен до 2–3 месяцев», – говорит г-н Халдей.

Довольны, между тем, далеко не все игроки рынка. Если у AFI все сложилось благоприятным образом, то у других компаний ухудшилось если и не положение, то ощущение. Пресс-секретарь ФСК «Лидер» (компания строит жилые дома в Москве, Московской области и в российских регионах) Марина Концевая отмечает, что положение сегодня в отрасли не самое благоприятное для развития бизнеса: «Лужковская система администрирования и делопроизводства развалена. Новые власти не могут организовать собственную систему, так как не понимают, как сделать работу эффективной. Люди с региональным опытом работы не могут с помощью своих прежних методов руководить Москвой – тут масштаб задач совершенно иной». По ее словам, ситуация такова, что сейчас все проекты должны идти через мэра или через Хуснуллина. Однако каждый проект – это огромное количество документов, и городское руководство не справляется с их потоком (а в их обязанности, не будем забывать, входит не только надзор за строительством в городе). В итоге процессы тормозятся. Сейчас у компании в Москве реализуется один проект – жилой комплекс на Кировоградской улице. В настоящий момент разрабатывается проектная документация. Участок под застройку был получен по результатам аукциона, проведенного Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Взаимодействие с РЖС предполагает наличие четко проработанной концепции проекта: площадь, этажность, функциональное назначение – все это у компании «Лидер» было, однако возникли проблемы с городскими властями: «Уже после того, как мы выиграли конкурс РЖС, в правительстве Москвы нам сказали: давайте лучше вы построите гостиницу. Однако изменить проект было бы попросту незаконным, это пошло бы в разрез с условиями РЖС», – рассказывает Марина Концевая.

Отметим, что новая эпоха истории Москвы, начавшаяся с приходом Собянина, знаменуется уходом с рынка харизматичных фигур, которые составили капитал и имя при прежней власти. Помимо Елены Батуриной, уход которой обусловлен совсем уж очевидной причиной, в число выбывающих попал и Сергей Полонский – создатель компании Mirax, недавно прекратившей свое существование. Анализировать успехи и неудачи г-на Полонского не входит в задачи этой статьи, для нас примечательна та форма, в которой девелопер пытается общаться с представителями городской администрации. То ли не имея иной возможности, то ли намеренно выбрав наиболее провокативную форму обращения, Полонский направил Собянину открытое письмо, опубликовав его при этом на своей странице в Facebook. В письме он обвинил Владимира Ресина в том, что тот не дает довести до конца незавершенные проекты Mirax.

«Раньше я думал, что это просто саботаж решения проблемы со стороны руководителя старой формации, для которого выгодно запутывание ситуации с целью «ловли рыбок в мутной воде». Но недавние решения Ресина продлить инвестконтракт по «Кутузовской миле» с ЗАО «ФЦСР» и отозвать разрешение на строительство башни «Федерация» в «Москва-Сити», не только ставящие палки в колеса достройки важнейших строительных объектов, но и фактически запрещающие соответствующим строительным компаниям работать на рынке Москвы, говорят о неадекватном состоянии, в котором находится Ваш первый заместитель», – пишет Сергей Полонский.

По мнению эксперта, пожелавшего высказаться на условиях анонимности, с новой властью, впрочем, как и с пре­дыдущей, такими способами взаимоотношений не выстроить: «Полонский сделал чересчур много ошибок, слишком рано почувствовал себя среди состоявшихся. Не надо слишком много кричать: деньги шума не любят. Полонский не сумел договориться с кредиторами, к этому следует добавить, что власть не любит жестких заявлений в свой адрес от людей, которым есть что терять». Добавим, что все же какие-то результаты информационный шум, произведенный Полонским, принес: Мосгосстройнадзор, ранее отозвавший разрешение на проведение строительных работ на башне «Федерация», вновь «дал добро». Однако позже стало известно, что первый заммэра Москвы Владимир Ресин на заседании оперативного штаба по возведению «Москва-Сити» рекомендовал Мосгосстройнадзору не препятствовать девелоперу вести строительные работы внутри объекта.

Московские власти, как полагают участники рынка, демонстрируют недостаточную последовательность: «Сергей Собянин с начала своей деятельности сделал ряд заявлений, негативно воздействовавших на рынок. Однако постановлений, подкрепляющих эти заявления, никто не видел. К примеру, по поводу запрета на строительство в пределах ТТК не было никаких документов. Между тем рынок моментально отреагировал ростом цен», – отмечает Марина Концевая.

Новое или незабытое старое?
Вопрос о том, старая ли власть в Москве или новая, имеет, на первый взгляд, определенный ответ – новая. В нее пришли люди, имеющие не только опыт региональной работы, но и федеральной. В частности, это заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов, прежде являвшийся одним из топ-менеджеров компании «Тройка Диалог» (а до того бывший замес­тителем министра экономического развития при Германе Грефе), его квалификация позволяет проводить серьезные структурные реформы. Задача, поставленная перед Шароновым, – повышение инвестиционной привлекательности мос­ковской экономики.

Вместе с тем есть вероятность, что новации могут утонуть в той вязкой среде, которая была создана в городе при Лужкове. По-прежнему сохраняет влияние в правительстве города Владимир Ресин, назначенный в конце января первым заместителем мэра. Он осуществляет функции по общей координации деятельности заместителей мэра, замещает его в периоды отсутствия и ведет ряд крупных градостроительных проектов, таких как реконструкция Большого театра, развитие метростроения, строительство Московского международного делового центра «Москва-Сити».

На условиях анонимности один из участников рынка отмечает, что никуда не делись те люди, которые выполняли при прежней власти посреднические функции: «При комиссии по самострою или другой профильной комиссии строительной специализации из тех, что работают в Москве, всегда есть лица, которых устно рекомендуют члены комиссии для того, чтобы процесс согласований по проектам двигался быстрее. Работа с ними сейчас затруднена: сроки согласования теперь стали совершенно не­определенными, «бюджеты согласования» тоже, добавилось и рисков», – отмечает эксперт.

По мнению вице-президента Россий­ской гильдии риелторов Константина Апрелева, сейчас происходит переходный период, в результате чего должны быть сформулированы публичные правила взаимодействия власти и бизнеса, которые обеспечены не настроениями тех или иных представителей власти, а законодательным закреплением таких правил землепользования и застройки территорий: «Градкодекс прямо указывает на необходимость законодательного регулирования функционального зонирования и планирования развития территорий, включая плотность ее застройки и назначение возводимых на ней объектов, в то время как унаследованное московское законодательство сводит эти компетенции на уровень оперативного принятия решений правительством», – замечает г-н Апрелев. По этой причине, как считает эксперт, ни один инвестор-девелопер не может с необходимой точностью оценить доходность проекта и риски в инвестиционно-строительных проектах, не вложив значительное количество средств в предварительные проектные проработки. Это вынуждает инвесторов нести затраты по предпроектным работам для интересующего земельного участка, права на который ему не принадлежат. Эксперт считает, что большое количество вопросов и рисков для инвесторов может быть снято, что привело бы к расширению круга таких инвесторов, если законодательно будет утвержден порядок землепользования и застройки для всей территории города.

Отсутствие возможности просчитать инвестиционную модель проекта в период смены власти, таким образом, приводит к тому, что риски возрастают, превращая доходные проекты в убыточные.