Ускользающие офисы

Крупные корпорации показывают все больший интерес к покупкам офисов под себя, однако количество подобных сделок не так велико. Достаточно беглого взгляда на новостную ленту, чтобы понять: найти качественный объект для покупки сегодня конечным пользователям значительно сложнее, чем год назад. Так, компания «Ростелеком» по-прежнему находится в поиске помещений, хотя еще в начале года официально сообщила, что хочет купить офис под себя. Как рассказывает Александра Нестеренко, начальник управления офисной недвижимости компании «Система-Галс», к ним обращаются по несколько раз в неделю по поводу продажи объекта целиком либо половины здания. «Сегодня это больной вопрос для многих игроков. Площади активно ищут компании, занимающиеся телекомом, банковские структуры, отраслевые компании», –замечает она. По ее прогнозам, в ближайшее время с рынка уйдет еще несколько качественных зданий, что, в свою очередь, подстегнет арендные ставки, которые уже начали расти.

Как отмечают эксперты, интерес к по­­купкам под себя наметился еще в прошлом году, а сегодня рынок близок к пику спроса. Это связано с рядом причин. «За последние два года большинство компаний, планирующих расширяться, заморозили свои планы. Это создало отложенный спрос, выстреливший сегодня, когда экономичес­кая ситуация стабилизировались. Кроме того, спрос подстегнула новая политика московских властей, существенно ограничивших возможности строительства новых офисных зданий в городе. Ну и конечно, сегодня многие торопятся успеть, пока цены находятся на минимальном уровне. Эти три тенденции, слитые воедино, создали поток покупателей», – описывает ситуацию Алексей Ефимов, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle.

Скорость принятия решений
«Есть компании, которые решили вскочить в уходящий поезд. Сейчас рынок стабилизировался и осталось только несколько возможностей получить объект хорошего качества», – замечает Александра Нестеренко. По ее словам, спрос на площади от 5 тыс. кв. м серьезно превышает предложение. Таких объектов на рынке существует немного. При этом часть девелоперов, видя, что рынок поднимается, приостановили реализацию своих проектов, рассчитывая чуть позже получить больший доход. «Цены резко пошли вниз, и был момент, когда можно было получить хорошее здание по умеренной цене. Сейчас рынок начинает восстанавливаться и шансов найти подходящий объект меньше», – говорит Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. По его мнению, игрокам, заинтересованным в подобных покупках, стоит торопиться: к концу года уже не будет шансов купить здание по привлекательной цене.
Выбор уже сегодня достаточно скуден. Многие девелоперы сменили тактику. Если в разгар кризиса была задача срочно продать, пусть и с существенным дисконтом, чтобы получить необходимые деньги, то сегодня появилась возможность выждать, пока цены снова пойдут вверх. Все прогнозы говорят, что ждать осталось недолго. «Банки снова дают кредиты, и девелоперы понимают, что смогут и сами довести проекты до конца. Уже нет прежнего ажиотажа, когда девелоперы были готовы отдавать объекты за себестоимость», – оценивает ситуацию Александра Нестеренко. Покупателю и арендатору стало значительно сложнее, чем год назад, добиться от собственника каких-то специальных условий. По мнению г-жи Нестеренко, сейчас последний момент для покупки. «Дальше мы фактически возвращаемся в тот рынок, который был несколько лет назад», – делает она прогноз.

Затрудняет покупку известная громоздкость, присущая крупным корпорациям. «Найти площади непросто, потому что у больших компаний часто невелика скорость принятия решений и исполнения. Проекты с рынка уходят, кто-то успевает купить, кто-то нет. Рынок меняется достаточно динамично, цены растут, и если компания долго ведет переговоры, то собст­веннику их условия могут перестать быть интересными. Найти хороший офис всегда было сложно. И чем специфичнее формат запроса, тем сложнее», – говорит Алексей Ефимов. По его словам, за год выбор объектов существенно сократился. «Очевидно, через год выбор станет еще меньше», – делает вывод г-н Ефимов.

Инвесторы против end-users
Инвесторы и конечные пользователи работают в разных плоскостях. Инвесторам важен стабильный и понятный доход, они прежде всего смотрят на качественный состав арендаторов. Для себя обычно покупают незаполненное здание. End-users рисков по заполнению не боятся, но могут достаточно требовательно смотреть на технические характеристики объекта.

«У инвесторов и пользователей разные цели и разные стандарты. Одно дело смот­реть на здание как на средство получения дохода и совсем другое подбирать место для работы, где можно комфортно разместиться и развиваться», – замечает Алексей Ефимов. При этом, хотя инвесторы предпочитают уже заполненные здания с понятными арендными потоками, сегодня уже можно найти примеры покупки в инвестиционных целях незаполненных зданий.

«Сегодня у инвесторов появилась уверенность в отношении развития рынка. Они готовы покупать даже незаполненные или частично заполненные объекты, при таких покупках уже можно прогнозировать доход», – рассказывает Александра Нестеренко.
Несмотря на различные цели и критерии отбора, инвесторы и конечные пользователи начинают конкурировать за одни и те же объекты, которых не хватает.

Как рассказывает Александра Несте­ренко, обычно девелоперам проще разговаривать с конечным покупателем, поскольку у инвесторов всегда «очень много но».

«Инвестор всегда хочет переложить на девелопера больше рисков, чем конечный покупатель. Конечному покупателю нужно, чтобы объект был сдан в срок и соответствовал требуемым параметрам. У инвесторов есть еще риски, связанные с заполняемостью. Как правило, инвесторы требовательнее, но все зависит от конкретного случая», – рассуждает Александра Нестеренко.

По мнению Петра Исаева, профессиональным инвесторам надо торопиться не меньше, чем компаниям, покупающим под себя. «Необходимо успеть закрыть сделку до 2012 года, потому что дальше будет компрессия ставок капитализации», – замечает эксперт.

Аренда выгодней
Не все крупные компании нацелены на покупку. Многие из них в силу внутренней политики предпочитают брать офис в аренду, а деньги, которые можно было бы потратить на покупку недвижимости вкладывать в основной бизнес. Впрочем, есть сферы бизнеса, где традиционно принято брать офисные здания в собственность. Например, страховые компании обычно приобретают недвижимость и ставят ее на баланс, создавая таким образом резервы. Так, недавно страховая компания «СОГАЗ» за 140 млн приобрела у инвестиционно-промышленной группы «Евразия» бизнес-центр «Волна» общей площадью 19,2 тыс.кв. м, расположенный в центре Москвы. Также отдельные помещения традиционно ищут банки, для которых повышенное значение имеет безопасность.

Нередко к аренде тяготеют западные компании. Как отмечает Алексей Ефимов, даже в случае с проектом built-to-suit для заказчика идеальный вариант после окончания строительства взять здание в долгосрочную аренду. «Такой подход не очень удобен российскому девелоперу, который, как правило, предпочитает продавать и сразу получать прибыль. Российский клиент более спокойно смот­рит на то, чтобы строить под себя и выкупать, поэтому ему легче найти общий язык с девелопером», – говорит эксперт.

Елена Ефремова, руководитель отдела корпоративных услуг CB Richard Ellis, обращает внимание на то, что каждая компания индивидуальна и имеет свои ключевые критерии. «На рынке можно встретить как примеры покупки под себя, так и примеры долгосрочной аренды того или иного здания. Многим важно, чтобы команда располагалась в одном месте. Многие хотят занимать здание целиком», – рассказывает она. В качестве примера она приводит сделку «Вымпелкома». Компания сделала выбор в пользу аренды, однако заняла здание целиком. «У них есть своя теория. Им нужен был не просто офис, а «город Билайн». А атмосфера внутри должна полностью соответствовать их корпоративной атмосфере», – рассказывает она.

При покупке под себя может присутствовать инвестиционная составляющая. Если приобретается офисное здание большей площади, чем нужно компании на данный момент, излишек, как правило, уходит в аренду. Можно вспомнить компанию «Сименс». Год назад она купила офисное здание площадью 30 тыс. кв. м на Озерковской набережной. Это несколько больше, чем было нужно компании на момент покупки. Свободные помещения отдали в аренду, чтобы не простаивали. Однако в будущем компания планирует развиваться и по мере необходимости занимать площади, отданные в аренду.

При этом на недвижимость редко смот­рят как на дополнительный источник доходов. Как правило, доходность основного бизнеса превышает прибыль, которую может дать недвижимость. Поэтому многие предпочитают вкладывать деньги не в покупку офиса, а в развитие основного бизнеса, ограничиваясь арендой здания целиком. Другое дело, что зачас­тую покупка под себя может оказаться единственной возможностью приобрести тот продукт, который нужен покупателю. Также, как отмечает Елена Ефремова, нередко решение о покупке офиса лежит в эмоциональной плоскости. «Это сродни желанию человека жить в собственном доме и никак экономически не обоснованно», – объясняет она.

Приходится строить
Помимо покупки некоторые компании задумываются о строительстве. Таких примеров немного. Недавно начала строительство компания Bosch. Как отмечает, Алексей Ефимов, проект был запущен еще до кризиса, но потом компания взяла тайм-аут, чтобы определится со стратегией развития. Здесь есть нюансы. Компании нужна была не только штаб квартира, но и производственные помещения. Как отмечают эксперты, решение построить объект built-to-suit связано с тем, что такого продукта на рынке сегодня не существует в принципе. Возможно, если бы на рынке нашлись объекты, соответствующие немецким стандартам качества, Bosch удовлетворила бы покупка или долгосрочная аренда. «Я бы выделила Bosch в отдельный вопрос. В отличие от компаний, которые производят услуги, Bosch занимается производством. Им нужен не только офис, но и производственные помещения. Штаб-квартира в Москве и помещение за МКАД – это разные вещи», – замечает Елена Ефремова.

При этом она не исключает, что возможно строительство под себя и офисных помещений. Об этом задумывался, например, «Евразхолдинг». Еще в 2007 году там начали думать о строительстве офисного здания в удаленном от центра месте в западной части города, но в итоге вместо строительства своими силами «Евразхолдинг» приобрел уже готовое здание.

«Начал оживать спрос со стороны корпораций на помещения, в том числе большого размера. При этом продукта, соответствующего требованиям покупателей, очень мало или его вообще нет. Можно сделать вывод, что действительно спрос на такие решения возрос. В отсутствие продукта они вынуждены идти и договариваться о строительстве специально для себя», – объясняет Петр Исаев. По его мнению, вряд ли в ближайшем будущем конечные пользователи начнут в массовом порядке нанимать fee-девелоперов. Пока наш рынок не готов к таким схемам работы.

Пользователи, которые не успели приобрести нужные им площади, столкнутся с серьезными проблемами. «Многие банки начинают разделять свои back и front офисы, потому что не могут найти ничего в центре на 40–50 тыс. кв. м и сейчас стремятся урвать последнее. К концу года шансов у них не останется», – замечает Петр Исаев. Таким образом, дефицит площадей уберет последнюю разницу между посткризисным и докризисным рынком – сильно выраженную сегментацию. «Ключевое отличие в том, что спрос концентрируется в центре Москвы. Это последствие кризиса. На помещения, которые находятся за Третьим транспортным кольцом, спрос не восстановился. Сегодня видна резкая разница между ставками аренды и стоимостью покупки объекта в центре и на окраинах», – говорит Елена Ефремова.

Как видим, приобрести качественный объект по приемлемым ценам становится все сложнее. Возможности, которые дал кризис, практически уже исчерпаны, при этом сделок мы видели гораздо меньше, чем желающих в них участвовать в качестве покупателей. Основной проблемой как для пользователей, так и для инвесторов по-прежнему остается дефицит качественных продуктов. Выбор ограничен и продолжает стремительно сокращаться.