На российском рынке существуют разнообразные объекты госсобственности – как знаковые и масштабные – Саяно-Шушенская ГЭС, Московский Кремль, Мосгордума, Большой театр, – так и небольшие, например школы. У каждого объекта свои особенности, которые необходимо учитывать, предоставляя услуги facility-менеджмента.

Для начала попробуем определиться с тем, что представляют из себя государственные здания. К этой категории можно отнести все объекты, где в качестве собственника выступает само государство. Очень важно понимать, что для работы на своих объектах государство не привлекает управляющие компании, оно управляет ими само. Даже в случае, когда государство объявляет открытый конкурс на управление объектом, речь идет только о facility.
Таким образом, в отличие от европейских стран, в России никаких объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в управление профессиональным УК не передается. Предметом государственных тендеров и аукционов является facility-менеджмент, то есть эксплуатация и клининг.

Трудности рынка
В любом случае, когда говорится о рынке гособъектов, надо уточнять: до 2006 года, когда вступил в силу Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», или после 94-ФЗ, который многое изменил, и, увы, не в лучшую сторону.
О пресловутом 94-ФЗ и о том, какое влияние он в итоге оказал и продолжает оказывать на рынок, можно – я бы даже сказал, нужно – говорить много и подробно, но это тема отдельного разговора. Если коротко, то благодаря ему сложилась откровенно бредовая ситуация: заказчик должен выбирать услугу, ориентируясь исключительно на ее цену! Слово «качество» и тем более критерии его оценки в законе просто не фигурируют. Участвовать и победить в аукционе может любой, кто примет в нем участие, если он правильно оформит необходимые документы и предложит лучшую, то есть минимальную цену. А заказчик обязан согласиться с таким предложением, заключить договор и пользоваться услугами такого исполнителя. Все это кажется невозможным с точки зрения здравого смысла, но это факт. Закон якобы должен был обеспечить честную конкуренцию и экономию денежных средств, но и то и другое оказалось фиктивным и обернулось миной замедленного действия.
Закон не имеет никакого отношения к обслуживанию объектов недвижимости и не сокращает, а увеличивает расходы, причем многократно.
Есть такое понятие – «эффект отложенной эксплуатации». Если объект эксплуатировать и обслуживать ненадлежащим образом, эффект будет заметен не сразу, а спустя какое-то время, зато потом понадобится потратить немало средств, чтобы привести его в нормальное состояние. Таким образом, текущая экономия оборачивается дополнительными финансовыми вливаниями, в разы превышающими сэкономленные средства. А уж если речь идет о контрактах, стоимость которых намного ниже себестоимости заявленных в техническом задании работ, значит, сомнений быть не может: все будет делаться из рук вон плохо, а многое – не делаться вообще.
Существует своего рода зависимость: разница в стоимости одинакового пакета услуг у равноценных компаний не может составлять больше 10–15%, если больше – налицо явная недобросовестность исполнителя. При этом если на рынке коммерческой недвижимости демпинг может составлять до 30%, то в госсекторе среднее снижение стоимости контракта по результатам аукциона на услуги эксплуатации составляет 50% и даже более, клининга – 70%. Это действительно немыслимые цифры, а еще более немыслимо то, что за ними стоит. И если собственник коммерческого объекта нередко делает свой выбор осознанно, понимая, что теряет в качестве обслуживания, то у государственного заказчика даже выбора как такового нет. А ведь страдать будет не только заказчик. За счет чего можно настолько снизить стоимость своих услуг, не обидев себя лично? Только за счет фонда оплаты труда, который составляет около 70% от себестоимости контракта. Другими словами, будут обмануты люди.

Заказчик заказчику рознь
Какие особенности есть у государства как заказчика? Это, безусловно, желание за меньшие деньги получить максимум услуг.
Считается, да и, наверное, всегда считалось у нас в стране, что «государственные люди» не заинтересованы в качестве и долгожительстве своих объектов, что это рвачи, думающие лишь о том, как бы с пользой для себя освоить бюджеты. Следовательно, и те компании, которые с ними сотрудничают, априори придерживаются в своей работе такого же подхода. Какая-то доля правды в этом, безусловно, есть, и часть причин я уже назвал. Госзаказы и рынок коммерческой недвижимости – это разные миры, но и там и там найдется немало как тех, кто играет нечестно, так и тех, кто на высочайшем уровне реализует сложнейшие и интереснейшие проекты, которыми по праву может гордиться.
Точно так же нельзя сказать, что среди исполнителей госконтрактов конкуренция ниже. С одной стороны, действительно, присутствует разного рода протекционизм, однако, как бы то ни было, административный ресурс – это очень, подчеркиваю, очень большая ответственность. Правила ведения дел в этой сфере весьма суровые, требования к исполнителям предъявляются самые жесткие и не менее жестко контролируется выполнение взятых на себя обязательств.
Это касается, например, объектов медицины. Ведь в основном медицинские учреждения сосредоточены в руках федеральных и местных бюджетов. Например, больница им. Боткина – уникальный объект медицинского назначения с высочайшими требованиями. И ставка здесь абсолютно другая – это не финансовые потери, а жизнь человека.

Рыба, рак и щука…
Стоит отметить и взаимоотношения между подрядчиками. Введение электронных аукционов исключает контакт заказчика и подрядчика. Государство временному руководителю объекта какой-либо недвижимости навязывает подрядчика, сам заказчик не может выбрать подрядчика. То есть государство диктует, кто и с какой компанией будет работать. Заказчику ничего не остается делать – только стараться обеспечить должный уровень работы этих компаний. Но, к сожалению, это далеко не всегда получается. Если падение по аукциону достигает 70%, возникает логичный вопрос: каким образом за эти деньги можно выполнять объем технического задания?
УК «Фрагра» также участвует в электронных аукционах. Но при этом у нас есть одно золотое правило: мы не работаем ради работы. И если наша компания видит, что мы не вписываемся в заявленную стоимость контракта, мы отказываемся от борьбы. Ведь качество выполняемой работы очень важно. Как правило, на тех аукционах, где больше трех участников, падение составляет 30% и более. Но если участников больше пяти, то падение может быть на 50% и более.
В качестве примера можно привести аукцион на клининговые услуги в Министерстве иностранных дел. Компания, которая выиграла его, снизила свою стоимость на 80,5% от полной стоимости лота.
Еще одна специфика работы с государством – сроки по договорам. Все договоры максимум годовые.

Открытый вопрос
Так что же все-таки получает или хочет получить управляющая компания, берущаяся за госзаказ? Мотивация может быть очень разной, равно как и результат. Кто-то вообще не заботится о своей репутации и рассматривает такие проекты как долговременные, кто-то хочет получить в свой портфель знаковый заказ и готов фактически сам приплачивать за такую возможность. Совсем недавно я лично столкнулся с таким случаем: для того чтобы выиграть конкурс, компания свела стоимость контракта в буквальном смысле почти к нулю. Ясно, что выполнение даже минимального объема работ по этому контракту будет вестись за счет исполнителя, но, видимо, ожидается, что выгода превысит расходы. Если же говорить о настоящей, а не фиктивной работе, то гособъект может быть источником и в высшей степени полезного опыта, и дохода, но не следует забывать, что этот рынок более сложный и непредсказуемый, чем рынок коммерческой недвижимости, и выжить на нем смогут далеко не все.