Майская деконструкция

Начало мая ознаменовалось очередным громким скандалом между защитниками исторического облика Москвы и девелоперами. На сей раз в центре внимания общественного движения «Архнадзор», который поддержала городская власть в лице сначала департамента культурного наследия (ДКН), а потом и мэра города Сергея Собянина, оказалась компания Capital Group. В ходе строительных работ на участке по адресу: Большая Якиманка, 15/20 девелопер разрушил фасады дома архитектора Кольбе, построенного в конце XIX – начале XX века. Напомним, что проект предполагал строительство комплекса зданий административно-общественного назначения с подземным паркингом.
По словам представителей «Архнад­зора», 25 апреля в московском «Сити» состоялись трехсторонние переговоры (Capital Group, ДКН, «Архнадзор») по поводу сноса дома 15/20, стр. 1 на Большой Якиманке. Участники встречи констатировали, что проект предусматривает разборку заднего фасада и внутренних конструкций дома Кольбе, но предписывает сохранить парадный фасад здания по Малой Якиманке. В тот же день Capital Group распространила заявление о том, что фасад по улице будет сохранен. 26 апреля снос задней части дома продолжался. «Никаких мер по укреплению главного фасада не было предпринято, что никак не свидетельствовало о намерении его сохранить», – говорит представитель «Архнадзора». Работы на объекте, в ходе которых был снесен парадный фасад здания, продолжались вопреки прямому запрету на ведение работ, наложенному ОАТИ еще 27 апреля.

По мнению координатора общественного движения «Архнадзор» Рустама Рах­маттулина, сегодня можно констатировать полное несоответствие между новой политикой мэрии в области наследия и практикой продолжающихся сносов.

Вслед за разрушением части здания последовала реакция властей: Сергей Собянин распорядился произвести ревизию адресов в исторической части города, по которым при Юрии Лужкове застройщиками были получены разрешения на полную или частичную разборку зданий. Все прежние разрешения при этом аннулированы. По словам представителей ДКН, под ревизию попало примерно 100–200 адресов, как обладающих, так и не обладающих каким-либо охранным статусом. В числе исторически и архитектурно ценных зданий, которым потенциально грозит снос, Рустам Рахматтулин назвал, в частности, комплекс домов на Садовнической улице, 9. Их построил в начале века знаменитый московский архитектор эпохи модерна Эрнст-Рихард Нирнзее. Здания, вопреки очевидной исторической ценности, в 2009 году прошли «несносную» комиссию Владимира Ресина и были «приговорены» к реконструкции. Инвестором проекта является компания «Великан XXI век».

На заседании правительства Москвы, состоявшемся после майских праздников, г-н Собянин обязал ДКН в течение месяца подготовить предложения относительно изменения процедуры выдачи разрешительной документации на строительство в историческом центре. Нынешний порядок выдачи разрешений мэр Москвы назвал «противоречивым и внутренне запутанным». По его мнению, там «много всевозможных лазеек для недобросовестных землепользователей».

Власти Москвы намерены обязать Capital Group восстановить разрушенный дом в первоначальном виде. Об этом 15 мая заявил Сергей Собянин. А ДКН инициировал отзыв градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). «Заявления компании-застройщика о том, что «фасадная стена дома Кольбе упала сама из-за ее аварийности», не выдерживают никакой критики. На видеозаписи, оказавшейся в нашем распоряжении, видно, как утром 2 мая 2011 года экскаватор девелопера методично сносит ковшом вполне крепкий и ценный фасад здания», – сообщается в заявлении ДКН.

В самой компании претензии общественных организаций и городских властей считают необоснованными. PR-директор Capital Group Динара Лизунова отметила, что строительство на объекте ведется на законных основаниях при наличии согласований и разрешений соответствующих органов. По ее словам, застройщик имеет на руках в том числе и решение Москомнаследия, где говорится, что здание не является памятником, и несколько заключений об аварийности здания, подтверждающих, что его сохранение невозможно и может привести к возникновению чрезвычайных ситуаций. «Мы уже более 5 лет работаем над проектом: расселили жильцов 61 квартиры, получили все согласования и до последнего времени выполняли все обязательства по инвестконтракту», – отмечает г-жа Лизунова. Также она сообщила, что Capital Group намерена отстаивать свои права в судебном порядке.

Между тем с правовой точки зрения ситуация лишена ясности. Юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Светлана Выжанова напоминает, что вопрос о демонтаже доходного дома на Якиманке выносился на рассмотрение Комиссии при правительстве Москвы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах города Москвы в 2005 году и застройщику было отказано в сносе. Однако девелопер утверждает, что работы на объекте ведутся на законных основаниях. «Для защиты своих прав и интересов компания вправе обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц», – говорит г-жа Выжанова. По ее словам, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав и законных интересов.

Как отмечает г-жа Выжанова, отзыв ГПЗУ не означает разрыва контракта на работы по данному объекту, поскольку застройщик может получить новый градостроительный план, а потом вновь заниматься разработкой проектной документации. Правда, это означает финансовые потери девелопера. «Иски о взыскании убытков не заставят себя ждать. По закону в этом случае город должен будет возместить ущерб компании», – говорит
эксперт.

Как отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, строительство в центральной части города, особенно жилищные проекты, серьезно ограничивалось последние несколько лет из-за большой нагрузки на инфраструктуру и отсутствие свободных мест. «Это будет стимулировать смещение активности на периферию столицы и рост объемов нового строительства за пределами исторической части города, что вполне логично и актуально», – говорит Максим Клягин.

Эксперты рынка полагают, что девелопер в данном случае действительно мог вести себя не вполне в рамках закона, а скорее в рамках «ранее достигнутых договоренностей»: при прежней московской власти нередки были случаи, когда те или иные здания исторической застройки в центре города под предлогом их реконструкции или реставрации практически уничтожались, а на их месте строились «новоделы», часто в разы превосходившие по размерам «предков». Директор по развитию риелторской и консалтинговой компании Kalinka Realty Алексей Сидоров говорит, что при Лужкове девелоперы практиковали достаточно бесцеремонное отношение к историческому наследию, объем которого в каждом конкретном случае определялся коммерческой эффективностью и близостью девелопера к адми­нистративному ресурсу.

К примеру, одно из любимых действ – это сначала определение охранных зон с их суровым регулированием возможностей застройки, а потом так называемая их «корректировка». Этим пользовались приближенные к властным структурам компании. «Практически все застройщики в центре работали по схемам, предполагавшим неотвратимость обращения застройщика к тем или иным властным «уровням» для придания проектам максимальной коммерческой эффективности. Правила ставили девелоперов в положение, когда при реконструкции восстанавливать объекты в прежнем объеме экономически не являлось целесообразным. Поэтому здания доводили до уровня невозможности восстановления. Их отключали от коммуникаций, домкратили, чтобы ускорить процесс саморазрушения. Так обрушилось, к примеру, одно здание на Остоженке пару лет назад», – рассказывает г-н Сидоров.

По его словам, те запретительные меры, которые сейчас предпринимает город, – это попытка перестройки системы на новый лад, более похожий на европейский, когда архитектурный облик исторической части города бережно охраняется. «Правда, непонятно, на каких принципах будет организована в Москве реставрация цент­ра города, ведь для частных девелоперов и инвесторов необходимо, чтобы результат их деятельности имел практический финансовый результат. Надо создавать условия, когда такая деятельность выгодна», – размышляет Алексей Сидоров. Как отмечает эксперт, часто кардинальные разрушительные действия девелоперов связаны с тем, что приспособление старых зданий под современные требования потребителей не представляется возможным: «В старых зданиях много несущих стен, высота этажей, как правило, либо очень низкая, либо, наоборот, слишком высокая. Зачастую поэтому невозможно организовать рабочее или жилое пространство так, чтобы будущим владельцам это было бы удобно и выгодно», – говорит он.

Вместе с тем, возможно желая успокоить девелоперов, Собянин обещал в ближайшее время реформировать систему выдачи ГПЗУ, чтобы деловая активность в результате историкоохранных действий окончательно не умерла. По словам мэра, в настоящее время система выдачи ГПЗУ в Москве представляет собой «непрозрачную мутную процедуру», которая длится годами: «Инвестор околачивает годами наши кабинеты, но не получает разрешения», – отметил Собянин. После того как московские чиновники реформируют процедуру, ГПЗУ будет выдаваться в строго регламентированные сроки (30 дней). Московский мэр полагает, что вопрос о выдаче ГПЗУ должен решаться с учетом адекватности проекта архитектурному ландшафту города, при этом в обязательном порядке проекты должны выноситься на общественные слушания. Решение о выдаче ГПЗУ будет приниматься градо­строительно-земель­ной комиссией, которую возглавляет Собянин. Сейчас этот вопрос находится в ведении другого органа – Моском­архитектуры. Процесс получения разрешений на застройку, напомним, уже сократился: в конце апреля было отменено около 30 дополнительных согласований, необходимых для проведения госэкспертизы проектной документации.