Александр Халдей:Мы убиваем всю конкуренцию поблизости

– Готовы ли вы к продаже только что открытого ТРЦ AFIMall City?
– Нет, в соответствии с нашей стратегией, коммерческую недвижимость, которую строим, оставляем за собой в управлении. А всю жилую продаем. С этой идеей мы выходили на IPO в 2007 году и это же обещали акционерам. Целью компании с самого начала было создание источников прибыли за счет построенных коммерческих объектов. Благодаря этому поднимаются акции, и идет постоянный денежный поток. Поэтому, естественно, продавать ТРЦ мы не собираемся.
– Как вы ожидаете, какова будет успешность этого проекта в ближайшие пять лет?
– Если бы вы спросили, что будет через три месяца, то я бы ответил, что нас больше волнует, как будут обстоять дела с покупательским потоком в этот период. Все дело в том, что  на сегодняшний день Сити не достроен. Если даже Москва-Сити и является градостроительной ошибкой, как сказал Собянин, мы должны принимать его таким, какой он есть. Проект уже существует. И если Сити в том виде,  который задумывался прежней властью,  не будет, то тем не менее, новые городские власти приняли решение достраивать этот проект, на это отведено три года. Будут сделаны развязки, инженерная, транспортная инфраструктура. Поэтому через три года, я думаю, это будет самый успешный проект в Москве.

– Значит, три года вы готовы ждать, у вас есть такие ресурсы?
– Мы прошли, прождали и пережили самые сложные времена – кризис. И нас ни один банк не ухватил ни за какие проекты. Если уж мы выжили в кризис, то сейчас тем более сможем, когда рынок на подъеме.

– В марте вы заявили о смене стратегии. Вы избавляетесь от региональных проектов?
– Не ото всех. Так мы пока оставляем проект в Минводах – это один действующий и, кстати, очень успешный санаторий в Кисловодске, один проект мы достроим в ближайшем году – в Железноводске, это будет более демократичный отель санаторий категории 3 звезды. Также работаем над санаторием класса люкс в Кисловодске – это будет уникальный проект. В дальнейших планах  еще один большой отель с санаторным лечением тоже в Кисловодске.  В Минводах мы получаем неожиданно большой доход от санаториев. Это кажется странным для российских курортных зон, но этому факту есть логичное объяснение – Минводы традиционно были местом отдыха и лечения россиян последние 200 лет, регион имеет уникальные природные ресурсы – это и экология, и чистейших горный воздух, и лечебные воды. Однако богатая некогда инфраструктура  серьезно обветшала и не соответствует современным представлениям о комфортном отдыхе и лечении. Хотя потенциал у региона огромный. Наш действующий отель «Плаза Спа» объединил в себе традиционный глубокий медицинский подход к санаторному лечению и современный уровень комфорта европейского спа отеля. Это стало правильным решением. Ничего подобного в Минводах  нет, а спрос традиционно огромный. Многие россияне не хотят ехать заграницу по ряду причин, например,  незнанию иностранного языка, но имеют средства на по-настоящему качественный отдых, спа и медицинские услуги. Избавляться от таких объектов – это глупость или продавать их нужно за очень большие деньги.
Если говорить конкретно, то мы избавляемся от наших проектов на Украине, это проект многофункционального комплекса под Борисполем, проект в Запорожье. В Санкт-Петербурге у нас есть участок, где мы планировали построить ТЦ, но он так и остался несформированным. Там мы строить не будем. Еще мы думаем об отказе от участков в Волгограде и Перми. В общем, кроме Минвод мы продадим все немосковские проекты

– Не стало ли решение о смене стратегии следствием неудачного 2010 года, когда за 9 месяцев убыток составил $53.9 млн?
– Этот убыток стал результатом переоценки наших активов консультантами, так называемый бумажный убыток. До кризиса консультанты зачастую переоценивали активы девелоперов, сегодня же они их недооценивают.
Мы ориентируемся на результаты нашей работы, а не на результаты оценки, понимая, что наши активы сильно недооценены. Наша нынешняя стратегия –  следствие анализа ситуации потребностей рынка недвижимости, а также наших приоритетов на сегодняшний момент, а не результатов переоценки.  

– У вас большой земельный банк. Планируете ли вы его реструктуризировать?
– Действительно у нас большой банк земельных участков. И нам не нужно покупать новые участки. Мы развиваем участки, которые уже у нас есть. На чем мы концентрируемся? На больших многофункциональных комплексах. Это та же самая Тверская застава, Озерковская набережная, Почтовая, Павелецкая и т.д.. Это все большие комплексы, и сегодня есть потенциал их развития за счет приобретения близлежащих участков. То есть мы убиваем всю конкуренцию, которая есть рядом. Каждый наш проект является инфраструктурным, то есть мы решаем комплексно не просто архитектурные задачи, но и социальные, инженерные и инфраструктурные потребности. Это не точечная, а так называемая квартальная застройка, когда мы создаем целые благоустроенные кварталы  с офисными комплексами, гостиничной, жилой и сопутствующей инфраструктурой, полностью самодостаточной системой, комфортной для работы, отдыха и проживания. Такой проект гораздо более конкурентоспособный, чем отдельно стоящий офис, когда, скажем, белые воротнички, выйдя из красивого здания окружены ветхими строениями или промзоной, с полным отсутствием каких-либо заведений, где можно пообедать или купить необходимые товары. Мы об этом думаем, в этом наш плюс и преимущество. Поэтому инвестиционная стоимость наших проектов гораздо выше проектов точечной застройки.

– Так вы планируете отказаться от девелопмента?
– Нет, мы становимся компанией, приносящей доход. То есть мы будем продолжать заниматься девелопментом, но без приобретения отдельных участков на стороне. Нас не интересует точечная застройка. Мы будем развивать наши участки, те, которые уже у нас есть.

– Какие сектора будут вас интересовать больше всего?
– Во-первых, офисы. Во-вторых, хотим рассмотреть строительство торговых центров в Москве и области. В-третьих, жилье и, наконец, санатории в Минводах и подмосковной Рузе. Уверен, что это будет востребовано.

– Какие факторы, по-вашему, будут определять развитие рынка коммерческой недвижимости в ближайшие три года?
– Есть факторы, на которые мы не в силах влиять, например, оздоровление экономики, запрет строительства в центре Москвы, возможный запрет въезда транспорта в город. Далее, если у людей будут деньги, рынок будет развиваться, если же денег не будет, мы будем стоять на месте. Третье – это финансирование. Кому банки будут давать кредиты? Какие проценты? Как это будет окупаться. Ну и профессионализм девелопера и местоположение проекта.

– Кто будет управлять АФИ Моллом?
– Мы создали свою собственную УК, дочернюю структуру AFI Development, она и будет управлять ТРЦ. Мы не планируем запускать ее на внешний рынок.

– Достаточно ли у вас опыта и компетенций для управления таким большим объектом? И ведь своими бизнес-центрами вы не управляете.
– Дело в том, что в данном случае используется опыт материнской компании, которая успешно управляет торговыми центрами в Израиле. Кроме того, отдавая «АФИМОЛЛ» во внешнее управление мы рискуем потерять прибыль. Если у нас не получится, ну что ж, значит, поменяем УК.
– Какова ваша стратегия приобретения земельных участков?
– Мы никогда не покупаем большие участки на аукционах, вторичном рынке. Мы сами формируем крупные земельные участки. Как мы это делаем? Мы находим небольшой участок, приобретаем его, делаем межевание. Затем постепенно прикупаем близлежащие участки, понемногу увеличивая свой. В конце концов мы получаем большой участок по низкой себестоимости. За счет этого у нас всегда высокая маржа.

– Во сколько сегодня оценивается портфель ваших проектов?
– Мы считаем, что компания стоит около $2,5 млрд.

– Мэр Собянин заявил, что на площади Тверской заставы с АФИ Девелопментом контракт расторгнут. Вы оттуда окончательно ушли?
– Нет, мы не ушли. Мы сейчас ведем переговоры с городом и обсуждаем возможные способы взаимодействия.
– Каким образом пересекаются сделки по выкупу вами 25%-й доли Москвы в «Афимолле» и обещанная вам компенсация выполненных работ на Тверской заставе?
– Никак. И мы не хотим, чтобы они пересекались. Нам нет смысла гадать, пока ждем предложений от города. Принципиальная договореность о компенсации достигнута, и здесь могут быть тысячи вариантов. Мы пока ведем переговоры.

– Почему вы продаете свою личную долю в АФИ Девелопмент?
– Я был одним из создателей компании и прошел определенный путь. Я считаю, что достиг всего того, чего хотел. Надо уступить дорогу молодым и заняться чем-то другим.

– О чем речь? У вас будут свои девелоперские проекты?
– Нет, у меня пока нет никаких планов. Я просто хочу отдохнуть и уделить внимание себе.