Ограничения прав иностранцев на земли на приграничных территориях

Суть ограничений
В связи с изданием Указа вступил в силу запрет, установленный Земельным кодексом РФ, на обладание на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях, иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами. С момента вступления в силу Указа, то есть с 19 января 2011 года, указанные лица не могут обладать такими участками на праве собственности, независимо от того, на каком основании это право возникает, то есть не могут ни приватизировать такие земельные участки, ни приобретать их в собственность каким-либо иным образом (например, покупать у частного собственника).
До вступления в силу Указа законодательство РФ содержало запрет только на приватизацию иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юрлицами земельных участков, расположенных на приграничных территориях, из госсобственности. Приобретение указанными лицами в собственность земельного участка, распложенного на приграничной территории, на основании сделки купли-продажи от частного собственника либо на основании иной сделки, не являющейся приватизацией, было возможно. Иными словами, запрет, вступивший в силу в связи с изданием Указа, ужесточил ограничения в отношении гражданского оборота земельных участков на приграничных территориях.

Устранена неясность в толковании
До издания Указа в отсутствие конкретного перечня приграничных территорий органы госвласти / местного самоуправления нередко применяли широкое толкование понятия «приграничной территории», что позволяло относить к приграничной территории, на которой была запрещена приватизация земельных участков иностранцами, чуть ли не всю территорию России. По этой причине зачастую иностранные инвесторы испытывали сложности при оформлении права собственности на земельные участки даже в тех областях страны, которые, казалось бы, никак нельзя отнести к приграничным территориям (например, подобные случаи были известны в Московской области). Указ внес ясность в этот вопрос, утвердив конкретный список территорий, на которые распространяется запрет, – это территория 379 муниципальных образований/районов/округов (плюс Кронштадтский район Санкт-Петербурга), так или иначе расположенных в определенной близости от государственной границы РФ.
При этом Указ квалифицировал как «приграничную» всю территорию данных образований. Более логичным представляется иной подход к определению такого вида территории, устанавливающий некое конкретное расстояние от государственной границы, от­­граничивающее приграничную территорию от остальной территории государства (такой подход существует, например, в Финляндии, где приграничная территория простирается на 5 км от границы). В России же, славящейся своими просторами, по причине большой площади многих муниципальных образований приграничная территория, на которой иностранцам запрещено иметь в собственности землю, простерлась на десятки, а иногда и на сотни километров от государственной границы.

Возможное развитие событий
Как уже упоминалось выше, до вступления в силу Указа действующее законодательство разрешало иностранцам приобретать в собственность земельные участки на приграничных территориях у частных собственников на основании любых сделок за исключением приватизации. Нет ничего удивительного в том, что на момент вступления в силу Указа на приграничных территориях образовалось определенное количество иностранных собст­венников земельных участков.
Чтобы проанализировать возможную судьбу земельного участка, расположенного на приграничных территориях и находящегося в собственности иностранного гражданина или иностранного юрлица, необходимо ответить на вопрос, на каком основании этот земельный участок был приобретен в собственность.
Возможные последствия для «незаконных» собственников. Запрет на приватизацию иностранными гражданами и юрлицами земельных участков из госсобственности на приграничных территориях действовал и до вступления в силу Указа. Следовательно, есть вероятность того, что лицо, приобретшее право собственности на такой земельный участок в порядке приватизации, сделало это в нарушение действовавшего законодательства, а значит, есть основания квалифицировать такую сделку как недействительную. Согласно правилам Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах (с учетом применимого срока исковой давности).
Таким образом, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, незаконно приобретшие земельные участки на приграничных территориях в порядке приватизации, однозначно находятся в «группе риска», поскольку могут лишиться этих участков в результате применения последствий недействительности к заключенным им сделкам.
Возможные последствия для законных собственников. Другую группу составляют иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юрлица, приобретшие земельные участки на приграничных территориях до вступления в силу Указа на основании сделки купли-продажи у частного собственника, в порядке наследования или на иных законных основаниях.
Ни Земельный кодекс, ни Указ не содержат специальных норм, устанавливающих судьбу земельных участков, расположенных на приграничных территориях, которые тем или иным законным образом были приобретены в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства или иностранными юрлицами до вступления в силу Указа. С одной стороны, права указанных лиц на приобретенные ими земельные участки должны быть защищены общей нормой законодательства о том, что закон не имеет обратной силы. Однако при этом нельзя забывать о правилах, содержащихся в Гражданском кодексе РФ в отношении имущества, ограниченного в обороте, поскольку в силу ограничений, установленных Земельным кодексом, земельные участки, расположенные на приграничных территориях, могут быть квалифицированы в качестве такого имущества. Согласно ст. 238 Гражданского кодекса, если такого рода имущество оказалось у лица на законном основании, однако данное лицо по закону лишено возможности обладать им на праве собственности, такое имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. В случае невыполнения собственником указанного требования имущество подлежит принудительной продаже.
Возможность применения ст. 238 ГК РФ к рассматриваемой ситуации вызывает вопросы, поскольку указанный в ней годичный срок может быть не релевантен (ведь на момент вступления в силу Указа земельный участок мог законно находиться в собственности такого иностранного лица более чем в течение года). Однако факт наличия данной нормы в действующем законодательстве РФ не позволяет в настоящее время сделать однозначный вывод о том, что права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, законно приобретших земельные участки на приграничных территориях, никак не будут затронуты в связи с принятием Указа.
Неоднозначность сложившейся ситуации, вероятно, может быть разрешена либо формированием судебной практики, либо принятием законодателем специальных нормативно-правовых актов, регулирующих дальнейшую судьбу земельных участков на приграничных территориях, оказавшихся в собственности иностранных граждан или юрлиц, либо принятием уполномоченными инстанциями официальных разъяснений в отношении применения к данной ситуации действующего законодательства.   

Карина Чичканова, партнер международной юридической компании Salans

Ольга Урюпинская, советник международной юридической компании Salans