Обращение взыскания на заложенное имущество

Способы обращения взыскания
Действующим законодательством предусмотрены два способа удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (ст. 51 и 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»): на основании решения суда и во внесудебном порядке. Если на практике не так часто возникают вопросы относительно процедуры обращения взыскания на заложенное имущество на основании судебного решения, так как сам порядок обращения взыскания, включая способы и сроки реализации заложенного имущества, определяется судом в соответствии с договором о залоге и нормами действующего законодательства, то реализация процедуры внесудебного обращения взыскания часто вызывает множество споров. Причиной возникновения таких ситуаций является отсутствие четкого законодательного регулирования по вопросам защиты прав залогодателя и залогодержателя, в частности в случаях нарушения залогодержателем порядка внесудебного обращения взыскания, отказа залогодателя от исполнения соглашения о внесудебном обращении взыскания, формы такого соглашения, правовых последствий отсутствия в соглашении о внесудебном обращении взыскания условия о способе реализации заложенного имущества, а также по иным вопросам.
Чтобы устранить указанные пробелы, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подготовил По­­становление № 10 от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее – Постановление).
Рассмотрим некоторые положения По­­становления, касающиеся внесудебного обращения взыскания, возможных действий залогодержателя в случае отказа залогодателя от исполнения соответствующего соглашения о внесудебном обращении взыскания, а также средств правовой защиты залогодателя в случае нарушения залогодержателем порядка внесудебного обращения взыскания.

Условия внесудебного обращения
взыскания
Соглашение о внесудебном обращении взыскания. В соответствии со ст. 55 п. 1 ФЗ «Об ипотеке» внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество допускается только на основании соглашения о внесудебном обращении взыскания, за­­ключенного между залогодержателем и залогодателем. Такое соглашение может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного соглашения после заключения договора ипотеки. В соответствии с разъяснениями ВАС РФ, если соглашение о внесудебном обращении взыскания оформляется в виде отдельного документа, то есть после заключения договора ипотеки, оно должно быть заключено в той же форме, что и договор ипотеки, то есть подлежит госрегистрации и вступает в силу с момента такой регистрации (п. 4 абз. 3 Постановления).
Нотариально удостоверенное согласие залогодателя. Соглашение о внесудебном обращении взыскания может быть заключено между залогодержателем и залогодателем при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебное обращение взыскания на недвижимое имущество. Такое согласие может быть дано как до, так и после заключения договора ипотеки (п. 6 абз. 2 Постановления), при этом оно не может быть отозвано залогодержателем, а также оспорено отдельно от соглашения (п. 6 абз. 4 Постановления).
Запрет на внесудебное обращение  взыскания. Залогодатель и залогодержатель имеют право заключить соглашение о внесудебном обращении взыскания, только если внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество прямо не запрещено законом. Так, в соответствии с законодательством обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество допускается только на основании судебного решения (ст. 55 п. 2 ФЗ «Об ипотеке»), если для ипотеки имущества физлица необходимо согласие или разрешение другого лица или органа, предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (ст. 349 п. 6 ГК РФ), если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 55 ФЗ «Об ипотеке», ст. 349 Гражданского кодекса РФ и ст. 18 п. 1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с Постановлением (п. 1 абз. 3) нарушение указанных выше запретов влечет ничтожность соглашения в соответствии со статьей 168 ГК РФ.

Неисполнение обязательств
залогодателем
В случае неисполнения залогодателем обеспеченных залогом обязательств залогодержатель, заключивший соглашение о внесудебном обращении взыскания с залогодателем, имеет право: (i) на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество; (ii) на обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, а также (iii) обратиться к нотариусу с требованием о совершении на договоре исполнительной надписи для целей изъятия заложенного имущества. При этом ВАС РФ разъясняет, что исполнительная надпись может быть совершена на договоре залога, если требования залогодержателя являются бесспорными и с момента возникновения у залогодержателя права на внесудебное обращение взыскания прошло не более трех лет.
Обращение залогодателя или должника с возражением относительно обязательства, обеспеченного залогом, или внесудебного обращения взыскания является подтверждением наличия спора между залогодержателем и залогодателем и влечет невозможность совершения исполнительной надписи (п. 21 абз. 2 Постановления).
Взыскание на заложенное имущество не может быть обращено во внесудебном порядке и подлежит обращению только на основании решения суда, если соглашение о внесудебном обращении взыскания не содержит условия о способе реализации заложенного имущества. В случае обращения залогодержателя в суд судебные расходы подлежат возмещению залогодержателем, не представившим доказательств предпринятых им попыток внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество, вне зависимости от того, в чью пользу будет вынесено судебное решение.

Средства защиты залогодателя
Действующее законодательство не содержит подробного описания способов защиты залогодателя от недобросовестного залогодержателя, который обращает взыскание на заложенное имущество с нарушением установленных законом и соглашением о внесудебном обращении взыскания требований. Чтобы исключить возможные разногласия о способах защиты интересов залогодержателя, ВАС РФ установил средства защиты: до отчуждения заложенного имущества и после его отчуждения.
В соответствии с позицией ВАС РФ в случаях внесудебного обращения взыскания с нарушением норм, предусмотренных п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, а также ФЗ «Об ипотеке», залогодатель имеет право предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (п. 20 Постановления). Чтобы предотвратить возможное причинение ущерба залогодателю, судам предоставляется право применять обеспечительные меры в виде наложения запрета на действия по реализации заложенного имущества залогодержателем. Если заложенное имущество было отчуждено залогодержателем в результате внесудебного обращения взыскания в случаях, когда он не имел права на внесудебное обращение взыскания, залогодатель имеет право истребовать у приобретателя свое имущество на основании виндикационного иска. При этом залогодатель имеет право требовать возмещения дополнительных расходов, связанных с восстановлением нарушенного права, и иных убытков (п. 5 абз. 2 Постановления). Если заложенное недвижимое имущество не может быть истребовано посредством виндикационного иска в соответствии с условиями ст. 302 ГК РФ, то, по мнению ВАС РФ, залогодатель имеет право требовать от залогодержателя полного возмещения убытков, включающих стоимость предмета залога.
Разъяснения ВАС РФ основаны на нормах действующего законодательства, отвечают требованиям хозяйственного оборота, а также дают важные разъяснения по ранее не урегулированным вопросам практической реализации внесудебного обращения взыскания. Чтобы обеспечить более строгое исполнение изложенных в По­ста­новлении принципов как со стороны хозяйствующих субъектов, так и со стороны арбитражных судов и судов общей юрисдикции целесообразно, чтобы они были закреплены на уровне федерального законодательства.  

Анна Минаева, к. ю. н., старший юрист, «БАЙТЕН БУРКХАРДТ», Москва
Олег Лялюцкий, юрист, «БАЙТЕН БУРКХАРДТ», Москва