Сравнительный подход нужен для того, чтобы определить цену сделки при купле-продаже зданий, помещений, земельных участков. Он основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Такой подход действенен только для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках. При этом любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату проведения оценки должно быть учтено при анализе. Следовательно, одним из главных критериев при использовании сравнительного подхода становится достоверность и полнота информации.
К сожалению, многие оценщики в настоящее время допускают серьезные ошибки в расчетах, не владея полной и достоверной информацией об объектах-аналогах. Происходит это по нескольким причинам. Во-первых, довольно часто оценщики в своей работе оперируют ценой предложения. Однако нередко реальная цена сделки существенно отличается от заявленной. Так, сегодня в Петербурге в процессе торга можно добиться скидки в достаточно большом диапазоне – от 5 до 30%. Без корректировок на возможный дисконт велика вероятность существенной погрешности при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. То же относится и к информации о цене сделок, проходящей в СМИ: как правило, она основана на мнении экспертов, а не на реальных данных, поэтому достоверность таких сведений весьма сомнительна. Данные о ценах сделок, публикуемые в прессе, необходимо тщательно проверять, нельзя слепо доверять экспертным мнениям.
Петербургский рынок недвижимости по-прежнему является достаточно закрытым: сделки редко афишируются, цены сделок – еще реже.
Владельцы недвижимости не всегда понимают, сколько стоит их здание или какова арендная ставка на помещение. Рынок недвижимости еще слишком молод, отсутствует прозрачность и статистика продаж, что затрудняет определение рыночной стоимости объектов. Выставляя объект на продажу, собственники, как правило, существенно завышают цену, чтобы не продешевить. Отсюда – большие скидки и возможные ошибки при оценке объекта недвижимости. В такой ситуации в более выигрышном положении оказываются компании, которые помимо оценки предоставляют весь комплекс услуг в сфере недвижимости, в том числе и брокерские. У специалистов таких компаний есть возможность воспользоваться информацией по ценам реальных сделок, составить прогноз развития на основе реальных рыночных данных. Вот типичный пример: при оценке помещения в БЦ класса B оценщик, сравнивая текущие предложения, определяет сегодня цену продаж таких объектов на уровне 70–80 тыс. руб./кв. м. Прозвонив объекты-аналоги он узнает, что собственники (или их представители) готовы предоставить скидку не более 5%. Вместе с тем брокеры, работающие с этими объектами ежедневно, знают историю зданий, состояние помещений и положение дел на объекте, владеют информацией о реальных сделках. Чаще всего в процессе переговоров специалист брокерской компании может добиться от собственника скидки, достигающей 15%.
Для большей наглядности приведу пример расчета стоимости офисного помещения площадью 1 тыс. кв. м методом парных сравнений. Рассмотрим два сценария: в первом (табл. 1) оценщик исходит из цен предложений, во втором (табл. 2) – из цен сделок. Для упрощения допускаем, что объекты-аналоги полностью повторяют объект оценки по всем ценообразующим факторам (местоположение, состояние отделки, класс, дата сделки и пр.), соответственно, не требуется корректировка. Нужна одна-единственная поправка – на фактор цена/сделка.
В первом сценарии при помощи метода парных сравнений получаем корректировку 5% для характеристики объекта сделка/предложение. Далее она использовалась для аналогов 2, 3 и 4. Таким образом была рассчитана рыночная стоимость в 74 млн рублей. Во втором сценарии использовались цены реальных сделок, данные были предоставлены брокерами или собственниками объектов. Стоимость объекта составила 69 млн рублей. Разница достигла 5 млн рублей. С учетом того, что в примере рассмотрен единственный ценообразующий фактор, погрешность достаточно высока.
Чтобы проверить себя и избежать ошибок в сравнительном подходе, необходимо использовать не только расчеты и формулы, но и экспертное мнение специалистов из разных отраслей бизнеса. К сожалению, большинство оценщиков переоценивают значимость математических формул и расчетов при оценке объекта недвижимости, уделяя большое внимание теоретическому обоснованию само собой разумеющихся вещей.
В сравнительном подходе часто используется метод парных сравнений, при котором подбираются объекты-аналоги, отличающиеся между собой только одним параметром, и производится соответствующая корректировка. Оценщик, как правило, делает эту процедуру автоматически, не задумываясь о том, что за характеристика меняет цену объекта и почему. Поэтому любые расчеты и используемые для них формулы, а также полученные результаты необходимо проверять на здравый смысл, на соответствие состоянию рынка в каждый конкретный период времени. А для большей достоверности – подтверждать экспертным мнением двух и более специалистов (не оценщиков).

Наталия Киреева, старший аналитик департамента консалтинга и оценки компании Maris Properties|CBRE

Спецвыпуск