За пять лет работы в Петербурге шведская Ruric AB инвестировала в городской рынок недвижимости более $350 млн, создала сеть из четырех бизнес-центров в историческом центре (один из них был недавно продан) и даже построила в Петродворце новое жилье и учебные корпуса по договору с Минобороны РФ. На очереди реализация сразу двух крупных проектов по созданию многофункциональных комплексов на главных петербургских набережных – Мойки и Фонтанки. Кризис хоть и внес коррективы в эти проекты, но не отменил их полностью. Но среди массы хороших новостей, связанных с запуском новых проектов, есть одна негативная: городские власти пытаются отнять у Ruric AB реконструированные корпуса в Апраксином дворе, ссылаясь на невыполнение компанией условий инвестдоговора. О том, какие изменения произошли с проектами компании за время кризиса, на какой исход дела в Апраксином дворе она рассчитывает и насколько административный ресурс важен для развития бизнеса в Петербурге, в интервью журналу «CRE Северо-Запад» рассказал генеральный директор ООО «Рюрик Менеджмент» Колин Крэйг Андерсон.

– Крэйг, для начала несколько фактов из вашей биографии. Как долго вы работаете в России? Почему пришли в девелоперский бизнес?
– До переезда в Петербург я в течение 12 лет жил и работал в Москве, большую часть этого времени проработал в сфере масс-медиа – в Rambler Media Group. В 2005 году компания удачно провела IPO на Лондонской фондовой бирже, после чего я продал свои акции и вышел из этого бизнеса. Примерно в то же время я встретился с членами совета директоров недавно образованной Ruric AB, которые рассказали мне о планах по развитию бизнеса в России и просили помочь наладить бизнес. Так, я в феврале-марте 2007-го попал в Петербург. И провел год в роли специального консультанта совета директоров Ruric AB, штаб-квартира которой находится в Стокгольме. Я изучал активы, заключенные на тот момент инвестиционные договоры компании и пр. В июне 2008 года мне предложили ее возглавить. Но с единственной разницей от предыдущего генерального директора – я должен был постоянно находиться в Петербурге. Поэтому я переехал сюда со своей семьей и уже три года несу ответственность за бизнес Ruric AB в этом городе.

– Есть ли принципиальные отличия между Петербургом и Москвой в плане ведения бизнеса?
– Москва, так же как и любая столица – Париж, Лондон или Нью-Йорк, – это государство в государстве. Это мегаполис, в котором жизнь кипит без остановки, 24 часа в сутки. Я очень люблю Москву, моя жена – москвичка. Там совершенно другой темп жизни, нежели в Петербурге. Правда, в последние годы организовывать деловые встречи здесь гораздо проще: в столице можно пять часов простоять в пробке.
В Петербурге люди более дружелюбные и общительные в личном плане, но более сдержанные в бизнесе. Хочу отметить и профессионализм тех людей, с которыми я работаю ежедневно. Когда я пришел в Ruric AB, в компании насчитывалось 97 человек. Сейчас у нас в штате всего 20 сотрудников, которые справляются с тем же объемом работы. У нас сложилась очень сильная управленческая команда. Но этика ведения бизнеса и правила игры в принципе везде одинаковые: чтобы добиться успеха, нужно быть очень сильным человеком.

– А как, по вашей оценке, за эти годы поменялось отношение к России среди иностранных инвесторов?
– Первый раз я приехал в Россию в 1994 году. В то время иностранные компании только начинали выходить на российский рынок, это было нечто новое для них. Все понимали, что в этой стране есть большие возможности, вложенные деньги практически не контролировались. Многие компании быстро развивались, но не меньше было и тех, кто потерпел неудачу. Сейчас рынок стал более структурирован, инвесторы подходят к бизнесу более логично и разумно. Без былого ажиотажа, но с не меньшим интересом.

– Почему Ruric AB ведет бизнес только в Петербурге?
– Это изначальная стратегия компании, которая была прописана в ее уставе и осталась неизменной по сей день. Так получилось, что первые объекты были приобретены нами именно в Петербурге. Немаловажным преимуществом является расположение Петербурга недалеко от Стокгольма: всего час полета на самолете, между городами существует паромное сообщение, что также очень удобно для ведения бизнеса.
Петербург достаточно большой город, здесь есть куда развиваться. Сегодня нам принадлежит три действующих бизнес-центра («Оскар», «Магнус» и «Густаф»), три реконструированных корпуса в Апраксином дворе, земельный участок под малоэтажную жилую застройку в Стрельне и два крупных проекта по созданию многофункциональных комплексов в самом центре города.

– Есть ли у вас планы по выходу в другие регионы, какие города вам интересны?
– На данный момент нет, но в перспективе нам интересны города-миллионники – Екатеринбург, Самара, все города вдоль Волги, которые сейчас активно развиваются. Интересны крупные города Северо-Запада, поскольку они территориально близки к Петербургу, где мы ведем основной бизнес. Не менее перспективны для инвестиций Сочи, как столица будущих Олимпийских игр 2014 года, и города, в которых запланировано проведение чемпионата мира по футболу в 2018-м. Но для того чтобы двигаться дальше, нужно завершить текущие проекты в Петербурге.

– Сегодня многие эксперты говорят о том, что иностранные инвесторы готовы вкладывать средства в рынок коммерческой недвижимости Петербурга, но в городе для этого практически нет качественных объектов. Согласны ли вы с этим?
– С начала кризиса инвестиционный рынок сильно сжался. В частности, за последние два года произошло всего несколько крупных сделок по приобретению объектов недвижимости как готового бизнеса. Одна из этих сделок, кстати, прошла с участием нашей компании: в апреле 2009-го мы продали компании Storm Capital Management Ltd. бизнес-центр «Грифон» площадью почти 7 тыс. кв. м. Ее показатели весьма неплохи: сумма сделки составила $17 млн, доходность – выше 14%. На момент совершения сделки объект был полностью заполнен арендаторами и приносил чистый ежегодный операционный доход в $2,4 млн. Но подобные сделки были единичны.
Сейчас рынок восстанавливается после затяжной рецессии, и я уверен, что в ближайшие год-два в Петербург выйдет множество иностранных инвесторов, в сферу интересов которых попадают различные сегменты недвижимости. В городе существуют объекты и территории, привлекательные для инвестиций. К примеру, в его южной части – Стрельне и Петродворце. Думаю, у этих территорий есть большой потенциал для развития. Очевидно, что инвесторы будут участвовать как в проектах, предусматривающих комплексное освоение крупных территорий, так и в сделках по приобретению успешно действующего бизнеса.
Основная проблема сегодня скорее заключается не в отсутствии объектов для инвестиций, а в дисбалансе спроса и предложения. Либо продавец завышает свои требования, либо покупатель предлагает неадекватную объектам цену. Мы, в частности, постоянно получаем предложения от потенциальных покупателей, но в текущей ситуации приняли решение не продавать наши бизнес-центры. Готовы вернуться к этому вопросу, когда на рынке появятся покупатели с действительно интересными предложениями. Дешево продавать не собираемся!

– Во сколько сейчас оцениваются активы Ruric AB в Петербурге? Как сильно упала их цена в кризис?
– Поскольку мы открытая компания, оценка активов проводится дважды в год. Последний раз такая оценка проводилась в декабре 2010-го. Стоимость трех наших бизнес-центров составила $32 млн, инвестиционных проектов – чуть более $99,3 млн. Общая сумма – более $131,3 млн. Однако если в 2007 году, к примеру, бизнес-центр «Магнус» был оценен в $22 млн, то сейчас его стоимость составляет около $12 млн. Примерно такая же ситуация и с другими нашими объектами: в целом цена наших активов упала на 40–50%. Однако это по-прежнему действующий бизнес, приносящий стабильный доход.

– Что происходило с заполняемостью и арендными ставками на ваших объектах?
– Единственный бизнес-центр, где ситуация с заполняемостью и арендными ставками оставалась стабильной, – «Оскар» на набережной реки Фонтанки. Это отличное офисное здание по всем параметрам – месторасположению, «начинке», уровню сервиса. Спрос на такие объекты оставался довольно высоким даже в кризис. Нам не пришлось существенно снижать ставки, и мы не потеряли на этом объекте ни одного арендатора. Хуже обстояли дела в бизнес-центрах класса В – «Магнус» и «Густаф» на Васильевском острове. Здесь мы потеряли в арендных ставках около 25%, примерно на 20% снизилась их заполняемость. Это был сложный период, и нам пришлось постараться, чтобы сохранить арендаторов, поскольку на рынке появилось множество просто сумасшедших предложений от наших конкурентов. Основной упор мы сделали на повышение качества сервиса в бизнес-центрах, создание здесь дружелюбной атмосферы, оперативное решение любых проблем, появившихся у наших арендаторов. Мы сделали все, чтобы сохранить наших клиентов. Сейчас ситуация нормализовалась. «Магнус» заполнен на 80%, «Густав» – на 83%. Ведутся переговоры с новыми арендаторами, мы будем стремиться, чтобы заполняемость этих объектов была на уровне 90–95%. Арендные ставки сегодня составляют 1 тыс. руб./кв. м (включая НДС), что вполне соответствует рынку: мы не самые дорогие, но и не самые дешевые.

– Давайте поговорим о перспективных проектах. Как обстоят дела на двух ваших площадках в центре Петербурга, где вы намеревались построить крупные многофункциональные комплексы?
– В ближайшие время мы планируем ввести в эксплуатацию бизнес-центр класса В на набережной реки Фонтанки, 37 (бывшая площадка «Лениздата»). Соинвесторами этого проекта в равных долях выступают Ruric AB и израильская Scorpio Real Estate Group. Общая площадь офисного центра составляет 18 тыс. кв. м, арендопригодная – 13 тыс. «квадратов». Реконструкция фасада здания завершена, начались внутренние работы. Полностью завершить их мы намерены в течение восьми месяцев. Нам уже поступают интересные предложения от потенциальных арендаторов. В основном это компании среднего размера, которые хотели бы занять максимум два этажа бизнес-центра. Есть интерес у нескольких московских компаний.

– Какие изменения претерпела концепция этого проекта за время кризиса?
– Предыдущая управленческая команда Ruric AB (под руководством Леонида Полонского. – Прим. CRE) привлекла к работе над архитектурной концепцией проекта мастерскую Сергея Цыцина. Это был первый проект, который мне пришлось отменить, заняв руководящий пост в компании. Проект был прекрасен: он включал офисные помещения класса А, четырехуровневый подземный паркинг. Внутри двора предполагалось сделать атриум с безумно дорогой стеклянной крышей и разместить здесь торговый центр. Все это обошлось бы нам в $100 млн. Сейчас проект стал более реалистичным. В частности, мы не будем копать под Фонтанку для того, чтобы сделать паркинг. Он будет расположен внутри двора, сегодняшние технологии позволяют строительство многоуровневых паркингов на довольно ограниченной территории. В результате бюджет проекта удалось сократить до $20 млн.

– Ваш проект на набережной реки Мойки тоже подвергся корректировке?
– Совершенно верно. Изначально комплекс на улице Глинки – набережной Мойки проектировал шведский архитектор Эрик ван Эгератт. Концепция проекта предполагала размещение здесь офисного комплекса с масштабной торгово-развлекательной зоной, гостиницы и подземного паркинга, еще более глубокого, чем на Фонтанке, – в шесть уровней. Требуемый на реализацию этого проекта объем инвестиций достигал $1 млрд.
Сейчас наш бюджетный план – $200 млн. Мы привлекли другого проектировщика (шведское бюро Tengbom) и финансового консультанта (скандинавскую Catella Property Group), которые помогли нам разработать новую концепцию. Общая площадь многофункционального комплекса сократилась с 220 тыс. до 100 тыс. кв. м. При этом до 70% его площадей будет занимать элитное жилье. Это будут вновь построенные здания с апартаментами площадью от 90 до 200 кв. м. К слову, в этом районе нет новых жилых построек, а существующие квартиры на вторичном рынке продаются по цене в $4–6 тыс./кв. м. Между тем это отличное место. Как вы знаете, реконструкция казарм, куда переедет Военно-морской музей, завершена, строительство второй сцены Мариинского театра – в процессе, скоро начнется реализация проекта на острове Новая Голландия. В районе формируется уникальная культурная среда, и мы надеемся, что построенный нами объект будет востребован. Офисы в новом комплексе займут не более 10 тыс. кв. м. В здании, расположенном вблизи Юсуповского дворца, мы предполагаем разместить либо элитные апартаменты, либо бутик-отель. И ничего под землей!

– Когда вы приступите к строительным работам на этом объекте?
– Наш партнер по этому проекту – Министерство обороны РФ. По инвестдоговору с ним мы построили в Петродворце новые казармы, учебный корпус и жилье для Военно-транспортного университета железнодорожных войск. Теперь ждем, когда военное ведомство выполнит свои обязательства: передаст нам права на два земельных участка, на которых предполагается реализация проекта. Без этого нельзя даже начать снос зданий на этой территории. Насколько мне известно, министр обороны РФ Анатолий Сердюков уже подписал приказ, в котором поручил своему департаменту подготовить соглашение о продлении сроков действия инвестдоговора с нашей компанией до декабря 2014 года. Мы готовы приступить к работе сразу же после получения всех необходимых документов. На завершение проекта потребуется 3–4 года.

– Недавно Минобороны выставило на продажу часть помещений в здании на улице Глинки, которое входило в ваш проект (торги назначены на 16 июня, когда этот номер уйдет в типографию. – Прим. CRE). Вы планируете участвовать в этом аукционе?
– Дело в том, что на это здание не распространяется действие инвестиционного договора с Минобороны. Хотя эти площади логичнее и эффективнее было бы развивать в рамках единого проекта. Мы готовы принять участие в торгах, но считаем, что минимальная цена, которую Минобороны РФ назначило за это здание (почти $30 млн), несколько завышена. И поскольку этот объект не имеет существенного влияния на проект в целом, основной вопрос в приоритетах: куда нам направить средства в первую очередь – на строительство офисов и жилья или на покупку этого объекта.

– Как вы можете прокомментировать ситуацию вокруг Апраксина двора?
– В 2007 году мы участвовали в тендере по развитию всей территории Апраксина двора и привлекли к разработке концепции проекта архитектурное бюро Нормана Фостера. Но конкурс проиграли. Такое случается. Поэтому мы продолжили реконструкцию зданий 15, 16 и 33 по ранее заключенным с городом инвестдоговорам. Сейчас внешний вид этих зданий говорит сам за себя – это лучшие объекты на территории Апраксина двора.
Чего мы совсем не ожидали, вложив в этот проект $40 млн, так это услышать, что мы не выполнили свои обязательства. Нас шокировал тот факт, что КУГИ обратился в суд с требованием расторгнуть инвестдоговор. Первых два суда в Арбитраже мы выиграли. Но затем вокруг этого дела стали происходить какие-то мистические вещи. На третьем заседании судья заявила, что нам необходимо вернуться в первую инстанцию, там нам сообщили, что у КУГИ есть все основания для расторжения с нами договора. Комитет пытался взыскать с нас 95 млн рублей штрафа, но это требование было отменено судом. Честно говоря, мы просто обескуражены всем происходящим. Мы сильная компания и занимаем активную позицию на рынке. Мы уже вложили в петербургские проекты более $350 млн и не намерены останавливаться на достигнутом. К слову, «Главстрой» в течение четырех лет, прошедших с момента победы в конкурсе по Апраксину двору, не сделал там ничего.

– Говорят, этому есть объективные причины…
– Причины находятся всегда, но факт остается фактом!

– Пытались ли вы договориться с «Главстроем» напрямую, узнать, на что настроен инвестор?
– Много раз. Мы прекрасно понимаем, что на какой-то стадии нам бы пришлось продать принадлежащие нам в Апраксином дворе здания. Но мы бы хотели получить за них адекватную цену. Пока же мы не можем вести серьезные переговоры с «Главстроем», поскольку идут судебные разбирательства с КУГИ. Мы будем отстаивать свои права в суде до конца, так как полностью выполнили все свои обязательства по инвестдоговору с городом.

– Вы считаете, что вести бизнес в Петербурге невозможно без серьезного административного ресурса?
– Я считаю, что у всех компаний, а не только у избранных, должен быть равный доступ к административным ресурсам.

– Когда стало известно, что Апраксин двор будет реконструировать «Главстрой», вам поступали предложения о продаже зданий от других интересантов, не связанных с этим инвестором?
– Да, были предложения от одной московской и от нескольких иностранных компаний.

– Почему отказались?
– На тот момент у компании были определенные займы, и мы договорились с шведским правительством о реструктуризации долгов перед кредиторами. Без этих мер мы не могли развиваться дальше. Но на практике это означало, что почти год активы компании были заморожены. Именно в этот период нам поступали предложения о покупке не только зданий в Апраксином дворе, но и других наших объектов. Тогда же появились слухи, что Ruric AB находится в процессе банкротства, что не соответствовало действительности, но повлияло на потенциальных покупателей – они предлагали смешную низкую цену за наши объекты. Естественно, мы отказались от всех этих предложений. Результатом реструктуризации стали наша стабильность и защищенность. Наши акционеры заинтересованы в том, чтобы мы продолжали развиваться.