Сегодня в Европе в общей сумме фискальных поступлений имущественные налоги составляют до 70%, в России не более 5-6%. Расклад может измениться в 2013 году, если в России все-таки появится единый налог на недвижимость, заменяющий 3 ныне существующих. В целом введение единого налога признается обоснованным, однако не исключено, что одновременно с введением налога изменится структура рынка недвижимости.

Как считать будем?
Если введение единого налога можно считать делом решенным, то механизмы его исчисления пока вопрос дискуссионный. Первая проблема, которая возникает в этой связи, – как оценивать недвижимость, подлежащую налогообложению. И первый вопрос – это ставка. Сегодня ее обсуждаемый диапазон от 0,01 до 1% то ли от кадастровой, то ли от рыночной стоимости объекта. Евгений Нейман, вице-президент Российского общества оценщиков, объясняет, что между этими понятиями есть фундаментальное отличие: когда считается рыночная стоимость, она выводится из принципа наилучшего использования объекта, для кадастровой оценки используется принцип его текущего использования.
Пока предполагается, что кадастровая и рыночная стоимости не должны сильно отличаться друг от друга. Если же это отличие превышает 20-30%, приоритет отдается рыночной стоимости. В умах несведущих граждан рыночная стоимость зачастую является эквивалентом суммы сделки при купле-продаже квартиры или дома. Однако покупатели зря пытаются всячески занизить последнюю, дабы уменьшить сумму будущего налога: специалисты предупреждают, что при оценке недвижимости ее «продажная» цена во внимание приниматься не будет.
Однако это только часть проблемы. Вторая и не менее значимая ее часть – льготы и налоговые вычеты: если социальная справедливость не будет соблюдена, Россия может столкнуться с новыми «медными бунтами». Чтобы этого не произошло, законодатели предлагают несколько вариантов установления «социальной справедливости».

В частности, рассказывает Роман Денисов, старший юрист налоговой практики юридической фирмы Sameta, Минэкономразвития в прошлом году предложило два вида вычетов: вычеты по метражу – 55 кв. м и вычеты по стоимости – 3 млн рублей (в эту сумму оценили среднюю стоимость типовой квартиры в России). В Госдуме появилось встречное предложение – поделить недвижимость на категории. Тогда в отношении жилья экономкласса, к которому отнесены квартиры площадью до 100 кв. м, мало что изменится в сравнении с нынешней ситуацией: платить людям предстоит примерно столько же, сколько и сейчас. Для справки: специалисты говорят, что почти 80% населения страны владеют именно такими «экономклассными» квартирами. Бизнес-недвижимостью считаются квартиры площадью свыше 200 кв. м, элитной – свыше 300 кв. м. «Предполагается оценивать не только размеры, но и фактическое состояние имущества, – поясняет Денисов, – потому что, к примеру, 105-метровая квартира, которая теоретически попадает в категорию «бизнес-класс», может быть в ужасном состоянии – и это тоже нужно учитывать».

Еще один вариант озвучивает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. Он предлагает введение дифференцированной ставки налога – в зависимости от средних региональных цен на жилье экономкласса. Система ставок, в основе которой лежит рыночная стоимость 1 кв. м налогооблагаемого жилья, получается следующей:
– менее средней цены 1 кв. м жилья экономкласса – 0,5%;
– менее 2-кратного размера – 1%;
– более 2-кратного – 2%.
Одновременно предлагается вывести из-под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего, установленную в конкретном муниципальном образовании, – в России это 12-18 кв. м. Наконец, поскольку расчет в данном проекте ведется от кадастровой стоимости, предлагается для ее определения ввести понижающий коэффициент 0,7 по отношению к среднегодовой стоимости квадратного метра в регионе (для каждой из категорий жилья).

Как мелкая рыба сквозь сеть
При любом из этих вариантов, как, скорее всего, и при любых других, под налогообложение не попадают квартиры небольших площадей, которые и без того являются дефицитным и самым востребованным на рынке товаром. По мнению Виктора Щеблецова, директора по развитию федерального портала по недвижимости «Мир квартир», анализ вторичного жилого рынка столицы позволяет примерно понять, каким может оказаться расклад в Москве, если будет установлен налоговой вычет в размере 55 кв. м. По данным «Мира квартир», сегодня жилье площадью менее 55 кв. м составляет около 34% от общего объема квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке. При этом средний метраж однокомнатных предложений – около 41 кв. м, «двушек» – около 79 кв. м, трехкомнатных квартир – около 94 кв. м.

Здесь надо оговориться: большой объем сделок на вторичке приходится на жилье 60-70-х годов, когда малометражки строились в массовом порядке. Впоследствии они были признаны жильем некомфортным, и уже с 80-х годов прошлого века площади квартир существенно увеличились.

Впрочем, в течение последнего кризиса ситуация довольно сильно изменилась: по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», даже без альтернативы платить или не платить налог сегодняшние аппетиты покупателей в части площади квартир на 15-20% скромнее докризисных. Да и общая структура спроса на столичное жилье уже серьезно изменилась, что стоит иметь в виду девелоперам. «Произошло перераспределение спроса по типологии квартир, – отмечает Литинецкая. – Если раньше больше были востребованы двухкомнатные, то сейчас более высокий спрос показывают однокомнатные квартиры». В 2007 году, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», общий объем приобретаемых «однушек» экономкласса составлял 16%, на двухкомнатные приходилось 78%. В 2010 году картина другая: доля приобретаемых однокомнатных составляет 56%, на «двушки» приходится только около 30% сделок.

В результате такого изменения спроса застройщики задумались о выводе на рынок новых форматов, подразумевающих уменьшение площадей. Но «в материале» появились пока только единичные проекты. Да и формат достаточно дискуссионный. «Вопрос стоимости квартиры (ее цены, стоимости обслуживания) особенно остро стоит для покупателей экономкласса, – говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. – Ограниченные в средствах покупатели взвешивают не только бюджет покупки, но и цену ремонта, размер коммунальных платежей, налогов и других расходов на обслуживание». Однако выбора маленьких квартир фактически нет. Как подчеркивают в Urban Group, сейчас квартиры до 50 кв. м в ближайшем Подмосковье предлагаются всего в 10 проектах экономкласса, среди которых ЖК «Новосходненский» (Urban Group), ЖК «Сакраменто» (ГК Мортон) и «Город’ок» (Интерсоюз)». Причем если однокомнатные квартиры еще вписываются в заветные 50-55 кв. м, то «двушки» такой площади в новостройках – подлинная редкость: по данным Urban Group, они составляют всего 0,3% от общего объема предложения на первичном рынке Московской области.

В последние годы все чаще можно встретить в новостройках предложение квартир еще меньшего размера – студио площадью 27-30 кв. м, по компоновке напоминающие гостиничные номера. «В Москве эти предложения скорее экзотика, – считает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер», Москва, – хотя есть не один и не два успешно реализованных проекта с такого рода продуктом. В то же время в других городах, в частности в Санкт-Петербурге, положительный опыт реализации таких проектов за последнее десятилетие наработали многие застройщики».

Рост доли предложения малогабаритных квартир в новостройках отмечают и в компании «ИНКОМ-Недвижимость». Однако Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании, считает их довольно специфичным продуктом, напрямую зависящим от перспектив развития ипотеки и иных финансовых инструментов, включая практику использования материнского капитала. «Если покупатели жестко ограниченны в средствах, они предпочитают малогабаритные квартиры, выставленные по минимальным ценам, – говорит эксперт. – Если же у людей есть возможность взять ипотеку или отложить покупку на какое-то время и подкопить еще средств, они стараются взять квартиру большей площади. В своей практике мы продавали пока только два проекта с совсем малогабаритными квартирами». Один – дом в Тарасовке (ЖК «Лесные поляны»), где предлагались студио площадью 20 кв. м. Цена от 1,2 млн за квартиру привлекала молодежь – студентов и молодые пары, желающие жить отдельно от родителей. Второй проект – микрорайон Заречье, расположенный в Звенигороде. Там предлагаются «малогабаритки» площадью 28 кв. м, а также полноценные однокомнатные квартиры по 36, 40 и даже 68 кв. м. Стоимость малогабаритных квартир составляет около 1,5-1,7 млн. Как раз эти квартиры приобретают те, кто жестко ограничен в средствах, – остальные уже предпочитают жилье подороже, но и побольше.

Потенциальный спрос на маломерные квартиры зависит и от того, как все же решится судьба единого налога. По словам Ольги Широковой, директора департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, ситуация по-прежнему до конца не ясна. Среди главных факторов, которыми будет продиктован спрос на недвижимость, в том числе на однокомнатные квартиры, «не попадающие под налог», будут стоимость квартир и размер налога. Кроме того, достаточно важен вопрос, будет ли «безналоговый» порог работать только в том случае, если квартира является единственным жильем, или нет.

Маленькие, но дорогие
Помимо не до конца сформировавшегося спроса и неясной ситуации с налогообложением, фактором, удерживающим девелоперов от возведения малометражек, является стоимость строительства, которая в домах с «мелкой нарезкой» существенно выше, чем в таком же строении с традиционными метражами. «Все просто, – объясняет Дмитрий Отяковский. – В таком доме квартир получается больше. Соответственно, больше стен, окон, дверей, коммуникаций – труб, проводов, батарей». Самое болезненное для девелопера, сетует Отяковский, – это так называемые «нормируемые элементы проекта». Больше квартир, значит, больше лифтов в подъезде, больше машино-мест на гостевых парковках и в подземном гараже. Большее число проживающих означает, что нужно больше озелененных территорий и детских площадок в составе проекта, больше мест в детских садах, школах, поликлиниках, которые в том или ином виде должен будет обеспечить застройщик, а это очень существенные расходы. «Практика показывает, – говорит Отяковский, – что разница в расходной части для девелопера составляет в этих случаях и 10, и 20, и более процентов и может стать критичной в целом для проекта. Поэтому такие решения применяются девелоперами – особенно московскими, ибо упомянутые нормы в столице значительно жестче, чем в других городах, – крайне нечасто, несмотря на действительно высочайшую ликвидность квартир минимальных метражей».

Если посмотреть на конкретные примеры, то, скажем, по данным компании «Домус финанс», в панельном доме серии П3М, строящемся в подмосковном Подольске, однокомнатная квартира продается по цене около 65 тыс. руб./кв. м, «двушки» в этом же проекте реализуются по 48,5 тыс. руб./кв. м, «трешки» – за 52 тыс. руб./кв. м. В монолитном доме, возводящемся по индивидуальному проекту в Ивантеевке, соотношение цен примерно такое же: квадратный метр однокомнатной квартиры стоит в среднем 50 тыс. рублей, а в «двушке» – 48,8 тыс. рублей.

Еще одна разорительная часть при строительстве любого проекта – машино-места. «По действующему законодательству и стандартам, машино-места нормируются исходя из числа квартир, – поясняет Отяковский. – Для жилья так называемой «второй категории комфортности» – а это как раз и есть все средне– и малогабаритное жилье – на одну квартиру полагается одно место для авто. Кстати, для квартир бОльших метражей в проектах более высоких рыночных сегментов полагается почти вдвое больше машино-мест, однако это и экономически более оправданно: потребители этого типа жилья покупают и по два, и по три места в подземных, как правило, парковках. В нашем сегменте ситуация другая: спрос на гаражи в нем значительно ниже, и застройщики испытывают порой серьезные затруднения с продажами (и так недешевых по себестоимости) гаражей. И чем их меньше в проекте, тем лучше – как ни парадоксально – и для застройщика, и для покупателя небольшой квартиры».

Так что в целом по рынку без серьезной мотивации девелоперы вряд ли начнут «нарезать» свои проекты на малогабаритное жилье, так как это требует больших затрат, негативно сказывается на экономике, а спрос пока не сформирован.

Забытое старое
Еще один шар в корзину «против» малогабариток – опасения, что стремление потакать сиюминутным капризам покупательского спроса может привести к появлению нового пласта некомфортного жилья.

«В отечественной истории уже были «эксперименты» по массовому строительству жилья с квартирами малой площади, – напоминает Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга «Домус финанс». – Это пресловутые пятиэтажки, которые сейчас признаны некомфортными и подлежат сносу. Эксперименты с маломерными квартирами были и в современной истории. Вспомните хотя бы несколько экспериментальных «лужковских» домов, где площадь квартир была более чем скромной. Серийными они не стали, поскольку не пользовались спросом у населения именно в силу маленькой площади. Так почему же девелоперы должны идти вразрез с общими тенденциями и шагать «назад в будущее», реализуя такие проекты?»

Малометражные квартиры – мировой тренд, не соглашается с Глебовым и Леонард Блинов: «Российский рынок – заложник типового строительства. На европейском рынке традиционно представлен гораздо более широкий ассортимент метражей. Самым выгодным вложением здесь считаются двухкомнатные квартиры небольшой площади». В качестве примера Блинов приводит проект в рижском предместье Саулкрасты, состоящий полностью из одно– и двухкомнатных квартир, причем площадь первых – максимум 39 кв. м, а у 40% всех двухкомнатных – 48-49 кв. м. «В Берлине большая часть предложения в экономсегменте – «двушки» до 50 кв. м, из-за стремления сэкономить на коммунальных платежах, которые примерно в 2-2,5 раза выше, чем у нас. Хотя и в России тарифы растут каждый год на 10-20%. Надо отметить, процесс уменьшения площади в обмен на большую функциональность жилых площадей и комфорт среды идет не только в экономклассе. В Монреале есть проект жилого комплекса M9, где на крыше размещены спа-комплексы, бассейны и террасы с садами, а стоимость жилья варьируется от 150 тыс. до 1 млн евро. Даже в этом жилом комплексе 40% всех квартир – до 46,4 кв. м».

Трудно не согласиться, что комфортность проживания обеспечивается не столько площадью, сколько грамотными архитектурно-планировочными решениями. «В советские времена площадь минимизировали за счет уменьшения нежилых помещений (кухни до 6 кв. м, крохотные прихожие и т. д.), за счет картонной толщины стен и перегородок, – продолжает Блинов. – Малогабаритное жилье нынешнего поколения – это принципиально иной уровень комфорта». Девелоперы декларируют продуманные планировочные решения: комфорт не за счет лишних квадратных метров, а за счет грамотного зонирования пространства, формы комнат, величины кухни (минимум 8 кв. м). Почти обязательным становится наличие подсобных помещений (кладовок, колясочных в нежилых частях зданий), дающих возможность разгрузить квартиры от сезонных и крупногабаритных вещей. Это позволяет экономить не только на приобретении квадратных метров жилья (1 кв. м кладовой существенно дешевле, чем 1 кв. м квартиры), но и на содержании дополнительной подсобной площади (налоги, отопление в холодный период). По словам Марии Литинецкой, корректировка идет в основном за счет площади коридоров и отдельных помещений. Также небольшой метраж квартир компенсируется высоким качеством строительства, высоким уровнем комфорта общественных зон, зон придомовой территории и т. д. «Это вполне современное жилье, не имеющее ничего общего с пресловутыми хрущевками. Практика показывает: аудитория покупателей такого жилья весьма обширна, а с инвестиционной точки зрения – доказано! – это, можно сказать, просто клад», – искрится оптимизмом Дмитрий Отяковский. Мария Литинецкая считает, что в данной неопределенной ситуации возможно соломоново решение, если сделать ставку на гибкие планировки: «В некоторых типовых сериях, например, в ЖК «Ярославский» (г. Мытищи) предусмотрены только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Для тех, кому необходима квартира большего метража, есть возможность объединить расположенные на одной площадке квартиры».

Недавно было решено начать вводить единый налог на недвижимость уже с 2012 года – сначала в нескольких пилотных регионах, а затем и по всей стране. Так что вопрос, насколько появление налога стимулирует рост интереса к малометражному жилью, будет решен совсем быстро. А это, в частности, означает, что у девелоперов осталось немного времени, чтобы предметно изучить сначала уже имеющиеся на рынке проекты с большой долей «малометражки», затем собственную техническую базу и, если их строительный выбор все-таки будет сделан в пользу квартир малых метражей, решить, что правильнее: разрабатывать свои, индивидуальные проекты или адаптировать уже существующие.

Спецвыпуск: инвестиции