Пришло ли время развивающихся рынков?

Еще весной 2008 года, когда экономический кризис уже накрыл волной главные международные финансовые центры, рынок коммерческой недвижимости России продолжал оставаться одним из наиболее привлекательных для инвесторов. Его неразвитость дала отсрочку падения до осенней капитуляции Lehman Brothers, чем не преминули воспользоваться российские власти, принявшиеся всячески рекламировать нашу страну, как «тихую гавань», неподверженную мировым бурям. Потребовалось не так много времени, чтобы зарубежные инвесторы бросились выводить средства из развивающихся экономик, включая  российскую, концентрируя свое внимание на более безопасных рынках. «Из всего объема капитала, вложенного в Россию в последние 2 года, на недвижимость пришлось никак не больше 3-5%, – уверен Дэвид Джованис, управляющий директор London & Regional Properties. – Зарубежным инвесторам сегодня больше интересна нефтегазовая отрасль или другое перспективное производство». Если взять во внимание только рынок недвижимости, то здесь доля иностранных инвесторов в последнее время колеблется, по разным данным, от 10% до 20%, тогда как 3-4 года назад на них приходилось до 34 рынка. Но и здесь речи об инвестиционных покупках не идет.

Деньги должны работать
Как известно, деньги не могут лежать без дела. «У инвесторов сегодня более чем достаточно средств, которые нужно вкладывать», – обращает внимание Роман Таптыгин, генеральный директор Aareal Bank. В этой связи, выждав некоторое время и оправившись от шока, начиная с прошлого года, инвесторы вновь стали активно изучать перспективные рынки. Однако ни в Восточной Европе, ни на развитых рынках Азии сегодня нельзя получить той прибыли, которую сулят рынки, объединенные с подачи аналитика Goldman Sachs Джима О`нейла в группу БРИК: Бразилия, Россия, Индия и Китай. На них сегодня, после недолгого перерыва, вновь обращены взоры инвесторов. Об уместности постановки в один ряд столь не похожих друг на друга стран многие продолжают спорить по сей день, а с присоединением к блоку в феврале 2011 года Южной Африки, его состав стал еще пестрее. И дело здесь не столько в различии культур, сколько в разных драйверах быстрого роста экономик этих стран. Из четырех основных участников БРИК, только в России его основа кроется лишь в добывающей отрасли, что, при более тщательном изучении, окажется не таким уж недостатком. По признанию Робина Геффена, учредителя Neptune Investment Management и управляющего девятью инвестиционными фондами компании, ему было бы нелегко сделать выбор между Россией и Китаем: «Китай нуждается в ресурсах для роста, а Россия – ключевой поставщик таких ресурсов, и это очень мощные симбиотические отношения». В то же время, он уверен, что «те, кто считают Россию исключительно нефтяной и газовой державой, неизменно теряют деньги».

Отчасти слова инвестора подтверждаются активностью, которую в последнее время проявляют западные фонды, ориентированные на вложение средств в акции компаний развивающихся рынков, в первую очередь, российского. Всего с начала года российские фонды, по данным EPFR Global, уже привлекли $3,444 млрд. В результате к концу марта общий объем активов под их управлением составил $21,2 млрд. Если на фондовые рынки России инвесторы уже вернулись, то их стратегия на рынке недвижимости сегодня определяется, в первую очередь, осторожностью, которую до сих пор не побороло желание получить солидную прибыль. «В последнее время возрос интерес к инвестициям в Россию, – рассказывает Роман Таптыгин. – Приходят фонды, есть российские инвесторы и зарубежные, но это пока только интерес и до конкретных сделок дело редко доходит». Однако те игроки, которые уже хорошо знакомы с особенностями бизнеса по-русски, уверены в том, что «время пришло». «Сегодняшняя ситуация напоминает мне 2005 год, а уже в 2006 и 2007 годах фонды начали активно вкладываться в недвижимость. Я думаю, что теперь этот цикл повторится», – делится наблюдениями Дэвид Джованис, добавляя при этом, что «уже через год-два наступит безумная конкуренция за объекты, и тогда уже будет поздно».

 Для российского рынка коммерческой недвижимости, как и для всех рынков БРИК, сегодня характерна ограниченность предложения объектов инвестиционного качества – все они расположены в Москве и их можно пересчитать по пальцам, утверждают эксперты. «На них смотрят абсолютно все инвесторы, как западные, так и российские. Видя такой большой интерес, собственники слишком высоко оценивают свои активы, к чему, как правило, не готовы покупатели», – отмечает Роман Таптыгин. Несмотря на слишком высокие цены предложения, ставки капитализации коммерческих объектов Москвы сегодня находятся примерно на одном уровне с Бразилией и Индией, говорят аналитики Knight Frank. В то же время наибольший объем инвестиций в недвижимость стран БРИК продолжает привлекать Китай, где ставки капитализации для высококачественных объектов коммерческой недвижимости самые низкие в группе – 6,5% в офисном сегменте (3,2% – в Гонконге), 7,1% в торговом сегменте (3,3% – в Гонконге). Капрейт в офисном сегменте Москвы сегодня колеблется на уровне 9-10% (Бразилия – 10,5-11%, Индия – 10-11,5%), 10-11% в торговом сегменте (Бразилия – 8,5-9%, Индия – 12-13%), 11-13% в складском сегменте (Бразилия – 11,5-12,5%, Индия – 13-14%).

«Ставки доходности на рынке Китая достаточно низки для развивающегося рынка, – поясняет Наталия Тишендорф, директор по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle. – Однако его основные показатели настолько позитивны с точки зрения потенциального роста ставки аренды, что иностранные инвесторы охотно вкладывают сюда деньги. Доходность инвестиций в Китае будет расти, в основном, за счет роста чистого операционного дохода. Конечно, будут происходить компрессии, но намного более низкими темпами, чем будет расти ЧОД».

Равный среди первых
Во многом по причине высоких ставок капитализации Дэвид Джованис ставит рынок коммерческой недвижимости Москвы на первое место среди других стран БРИК с точки зрения интереса для иностранных инвесторов. «Сегодня мы опять намерены инвестировать в приобретение торговых, офисных и гостиничных проектов в Москве, потому что чувствуем, что рынок идет вверх очень быстрыми темпами. Несмотря на то, что офисы пока еще пользуются небольшим спросом, мы ждем, что прирост новых площадей в ближайшие годы будет слабым, а спрос в Москве будет расти очень быстро, в отличие от регионов России», – рассказывает управляющий директор London & Regional Properties, добавляя, что это, а также ограничение на новое строительство в центре Москвы станут катализаторами роста стоимости коммерческой недвижимости инвестиционного качества. Однако если иностранные инвесторы не рискуют входить в девелопмент, предпочитая покупать готовые объекты, то российские чуть более решительны. Так, Мария Голованова, инвестиционный директор компании Investment Management Group, отмечает, что для IMG как инвестора, активно работающего на российском рынке и инвестирующего непосредственно в девелопмент, привлекательным остается сектор жилой недвижимости по причине высокой ликвидности и доходности. «Тем не менее, если год назад жилая недвижимость была нашим основным фокусом, то в настоящий момент мы также смотрим на девелоперские проекты коммерческой недвижимости, преимущественно торговые центры и склады», – добавляет Голованова. Между тем, конкуренция на рынке Москвы стремительно растет: по данным компании Real Capital Analitics, Москва замкнула 10-ку крупнейших рынков коммерческой недвижимости мира по итогам последних 12 месяцев, с объемом транзакций в $4 млрд. Не считая автономного Гонконга, Россия стала единственным в списке членом БРИК.

Среди причин, по которым были объединены в одну группу Россия, Бразилия, Индия и Китай, помимо стремительного экономического роста, опережающего показатели развитых стран, значилась также и относительно стабильная политическая ситуация – инвестор мало интересуется нюансами правящего строя, но для него важно, чтобы режим мог полностью гарантировать ему неприкосновенность прав имущества. По признанию Романа Таптыгина, те клиенты, которые обращаются в Aareal Bank, сегодня только «прощупывают почву» – они готовы изучить возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы, но не спешат совершать сделки, ожидая определенности с будущим политическим курсом. «Об этом никто не говорит, но при общении с инвесторами между строк читается желание дождаться результатов президентских выборов, прежде чем покупать объект», – обращает внимание Таптыгин. В свою очередь Дэвид Джованис называет политические риски в России на 100% фиктивными. «Лично я не знаю ни одного иностранного инвестора, который бы потерял недвижимость в России из-за какого-либо мошенничества, национализации или рейдерства. Многие на Западе из прессы наслышаны о таких громких скандалах, как, например, история с «Юкосом» или Hermitage Capital. Это так называемый «ожидаемый» риск, который очень высок, однако в реальности этот риск очень мал», – считает он. В этом заключается одно из наиболее явных отличий России от Бразилии, Индии или Китая, имидж которых в глазах инвесторов не так испорчен подобного рода скандалами. Однако это, скорее, проблема, связанная с пиаром, а не реальностью.
Среди стран БРИК особняком стоит Бразилия, рынок которой считается чуть ли не самым перспективным для иностранных инвесторов. Будучи крупнейшей экономикой Латинской Америки, Бразилия притягивает большую часть зарубежных инвестиций в коммерческую недвижимость региона. Согласно результатам исследований консалтинговой компании Ernst & Young, экономика этой страны сделала большой рывок с начала 2000-х годов, став более диверсифицированной, кроме того, властям удалось снизить уровень инфляции, обращается внимание в исследовании. Дополнительным стимулом роста экономики сегодня служит подготовка к Олимпиаде 2016 года, которая должна пройти в Рио-де-Жанейро. Вместе с тем, эксперты говорят о наличии определенных препятствий, стоящих на пути успешности зарубежных инвестиций в рынок недвижимости Бразилии. В частности, высокий уровень налогов и ограничительные законы о труде могут препятствовать итоговому уровню инвестиционных доходов. Кроме того, несмотря на улучшившуюся в последние годы прозрачность рынка, инвесторы все еще страдают от нехватки информации, в первую очередь связанной с инструментами кредитования недвижимости, заключают специалисты Ernst & Young.
Говоря об инвестиционных перспективах рынка недвижимости Китая, аналитики, а вместе с ними и сами участники рынка обращают внимание на его перегретость. «Ситуация на рынке недвижимости Китая сегодня очень сложная и напоминает мыльный пузырь», – отмечает Дэвид Джованис. Кроме того, эксперты единогласно признают, что в Поднебесной инвесторы сталкиваются с высоким уровнем конкуренции со стороны как местного капитала, так и местных девелоперов. Чего, например, пока еще нет в России, где, по мнению Джованиса, еще есть место для иностранных инвесторов. Опасения «схлопывания пузыря» не уходят даже в условиях стремительного роста ВВП страны, превышающего 9%, и еще более стремительного роста цен недвижимости. В то же время, по темпу удорожания в 2010 году праймовых объектов коммерческой недвижимости крупнейший финансовый центр Китая – Шанхай – стоит только на третьем месте после Сан-Пауло и Москву. Пытаясь охладить рынок, власти страны приняли в последнее время ряд мер, в частности, повысили налог на недвижимость и запретили покупку иностранцами больше одного объекта. Однако эффект минимален – доля иностранных граждан в общем объеме капиталовложений в китайскую недвижимость ($16,8 млрд в 2010 году, по данным JLL) не превышает нескольких процентов.

В чем-то инвестиционные рынки Китая и России схожи, обращает внимание Наталия Тишендорф. «В 2010 и 2009 годах подавляющее большинство инвесторов на каждом из этих рынков – до 90% – были локальными игроками. Для сравнения, в 2006 и 2007 годах почти 30% инвесторов в недвижимость Китая были интернациональными инвесторами», – рассказывает аналитик. По ее мнению, плюсом рынка России служит существенная премия, которую могут получить инвесторы в коммерческую недвижимость, по сравнению с доходностью государственных безрисковых бондов – в районе 4,5%, тогда как в Китае разница между доходностью госбондов и коммерческих объектов не превышает 1,5%. «Минусом этого рынка является его децентрализация по нескольким городам. Плюс Москвы в том, что основная деловая активность сконцентрирована здесь, у населения высокие доходы, все вместе это обеспечивает стабильный спрос на офисы, а также торговые объекты», – рассуждает Тишендорф.

Индийская экономика в последнее время росла практически теми же темпами, что и экономика Китая – порядка 8% год, однако она все еще остается беднейшей среди членов БРИК. С другой стороны, Индия имеет 11-й по величине в мире ВВП и занимает 4-е место по покупательской способности. В стране активно развивается телекоммуникационный рынок, однако основная деловая активность сконцентрирована в таких крупных городах, как Мумбай и Дели. Промышленность Индии развита слабо, основой экономического роста является практически неограниченная и крайне дешевая человеческая сила. Власти же, опасаясь преимущества опытных иностранных компаний над местными, законодательно регулируют приток зарубежных инвестиций на рынок. Ко всему прочему их приход осложняется избыточной, даже по российским меркам, бюрократией. Все это сильно затрудняет развитие рынка коммерческой недвижимости. По итогам 2010 года суммарный объем инвестиций в рынок Индии составил около $1,5 млрд, все они пришлись на местных игроков, говорят в Jones Lang LaSalle. Несмотря на это, аналитики JLL поставили крупнейшие рынки недвижимости страны в группу переходных рынков, для которых характерен высокий уровень развитости инфраструктуры и строительства, однако из-за недостаточной прозрачности рынка инвесторы еще не слишком активны здесь.

Меньшая из зол
Выбирая, в какую из стран БРИК следует вкладывать свои средства, инвесторы сталкиваются с необходимостью взвесить все риски, которые их непременно ожидают не только в России, но и в Индии, Бразилии и даже Китае. Везде они носят разный характер: некоторые явные, как острый недостаток качественного предложения и концентрация бизнеса в столице (Россия), или ожидаемые, как возможное схлопывание перегретого рынка недвижимости в Китае. Однако на фоне нестабильного восстановления развитых рынков недвижимости и низкого дохода инвестиций в них, международные инвесторы уже в очень скором времени вернутся в страны БРИК. В то же время наименее развитым в группе можно считать рынок Индии. Несмотря на то, что рост экономики страны, по данным МВФ, достигнет 8,2% в 2011 году, рынок коммерческой недвижимости растет здесь очень слабыми темпами, а бюрократические ограничения и политика протекционизма местных властей затрудняют приход зарубежных инвесторов на берега Ганга.

Между тем, эксперты разошлись во мнении, какой из рынков стран БРИК сегодня имеет наибольший потенциал для вложений в коммерческую недвижимость. В случае, если инвестора не устраивает высокая конкуренция и децентрализация рынка Китая и отпугивает экзотичность Индии, то выбор между Бразилией и Россией часто зависит от происхождения денег. «Инвесторы предпочитают понятные для себя рынки. Так, рынок Бразилии больше понятен американским, но не европейским инвесторам. Кроме того, инвесторы ищут агрессивную доходность, которую можно получить в России», – считает Наталия Тишендорф. С другой стороны, как бы инвесторы не были смелы в своих решениях, наличие юридической прозрачности рынка всегда будет определяющим моментом. «По-прежнему важными для них остаются степень развитости законодательной системы и регулирования инвестиционных процессов, прав инвесторов (в частности, практически все сделки с участием иностранных инвесторов регулируются английским правом), а также общей инфраструктуры, прозрачность, экономическая и политическая стабильность», – замечает Мария Голованова.

Экономики Бразилии и России в ближайшие 2 года будут расти примерно одинаковыми темпами, говорят в МВФ: 4,8% и 4,5% – в России, 4,5% и 4,1% – в Бразилии. Рынки коммерческой недвижимости этих стран восстанавливаются примерно одинаковыми темпами, но в условии ограничения нового строительства в Москве, офисный рынок здесь растет опережающими темпами. Бразилия популярна среди туристов, что означает высокий потенциал ее гостиничного рынка, обращают внимание аналитики Ernst&Young. Не стоит также забывать, что на московском рынке в минувшем году было заключено существенно больше сделок, что говорит о его большей динамичности, по сравнению с Сан-Пауло или Рио-де-Жанейро. Поэтому можно предположить, что единственным фактором, который сегодня по-настоящему замедляет приход зарубежных инвесторов на рынок недвижимости России, является недостаток грамотной рекламы его возможностей. «В Москве сегодня легче сделать бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость, чем в других странах БРИК», – уверен Дэвид Джованис. «Сегодня мы видим, что на всем рынке коммерческой недвижимости Москвы очень быстро растут ставки аренды. Поэтому я считаю, что, со стратегической точки зрения, сегодня самое лучшее время для того, чтобы покупать недвижимость в России», – заключил управляющий директор London & Regional Properties.