К новому витку спроса на складском рынке Москвы оказались готовы единицы, те, кто сориентировался и запустил новые проекты. Насколько тенденция спроса на складские площади окажется устойчивой в свете прогнозируемого нового падения на мировых финансовых рынках и где взять деньги на строительство – главные вопросы сегодняшнего дня.

На складском рынке начинается новый виток. «Если до кризиса складской рынок принадлежал собственникам (они имели возможность диктовать условия по аренде, а объем свободных помещений традиционно был близок к 0,5–1%), а в кризис он стал рынком арендатора (в условиях низкого спроса мы видели и снижение уровня арендных ставок на 30%, и повышение в середине 2009 года уровня вакантных помещений до 19%), то сейчас рынок опять меняется», – описывает колебания на рынке Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank. Количество свободных площадей стремительно уменьшается (уровень вакантных помещений в начале июня 2011 года, по оценке Knight Frank, находится в районе 3%). Арендные ставки выросли за последние полгода со $100–105 (чистая арендная ставка за кв.м в год) до $125–130. Такие расценки снова делают складской девелопмент интересным для фондов, поскольку срок окупаемости становится менее 10 лет.

Как отмечает Егор Дорофеев, руководитель отделов складской и индустриальной недвижимости и земельных отношений Cushman & Wakefield, складской рынок одним из первых вышел из кризиса. Сегодня практически нет свободных площадей и ожидается серьезный рост спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей. «Рынок складской недвижимости самый молодой и, значит, самый ненасыщенный из всех сегментов коммерческой недвижимости. Он начал развиваться позже офисов, позже торговых центров», – объясняет Егор Дорофеев оживление в этом сегменте. По его мнению, если в других сегментах насыщение столичного рынка качественными объектами находится уже на уровне, близком к европейским показателям, то по количеству складских площадей на душу населения мы сильно отстаем от Западной Европы и США. «Рынок молодой, и происходит то, что и должно происходить. Есть большой спрос и нехватка предложения – это все толкает рынок», – заключает эксперт.

Как отмечает Алла Соловьева, исполнительный директор MLP, в Москве рынок практически восстановился и находится в своей «здоровой» фазе. «Хотя ставки аренды еще не достигли предкризисных $145 за кв.м, дефицит предложения – особенно на крупные площади – уже налицо», – замечает она.

Спрос растет
Сегодня, как отмечает Вячеслав Холопов, на рынок вернулся отложенный спрос. Причем речь идет в том числе и о крупных заявках (последняя сделка Knight Frank, завершенная в мае 2011 года между «ПНК-Чехов» и логистической компанией «Алиди», – одна из крупнейших в этом году, 40 000 кв.м).

По словам Руслана Суворова, вице-президента по работе с клиентами компании Giffels Management Russia, на рынке острая нехватка предложения. Арендатору, желающему найти 10 000 кв.м или больше готовых помещений, не из чего выбрать. Предлагаются только строящиеся объекты. Как рассказывает Вячеслав Холопов, собственники проводят переговоры, имея опять несколько претендентов на свободные площади.

Сегодня склады ищут в основном компании, понимающие выгоду модернизации своего складского хозяйства. Активизировались российские торговые и производственные компании, которые стремятся повышать качество своего складского хозяйства для выигрыша в эффективности и улучшения качества обслуживания клиентов. По оценке Руслана Суворова, сегодня отмечается спрос со стороны российских бизнесменов, желающих получить склад в собственность как для обеспечения нужд бизнеса, так и в качестве инвестиций. Также площади ищут иностранные компании, которые хотят либо открыть новый склад, либо создать производство. «Чаще всего востребованы склады класса «А». Размер запросов варьируется от 5000 до 50 000 кв.м», – делится сведениями Руслан Суворов. Нехватка площадей способствовала появлению складских проектов build-to-suite. «Появилась и новая тенденция – строительство складов «под ключ» в аренду и на продажу, так как оставшиеся свободные помещения не всегда удовлетворяют клиентов по своим параметрам. Ряд компаний готовы ждать, пока под них будет построен новый объект», – замечает Вячеслав Холопов.

Московская ориентация
Стоит оговориться, что основная работа идет только в Москве. «Размораживания региональных проектов пока не происходит, так как спрос не настолько очевиден», – категорично замечает Руслан Суворов. Алла Соловьева также считает, что пока все проекты ориентированы на Москву.

По словам Вячеслава Холопова, хотя сделки идут в разных городах – Новосибирске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Санкт-Петербурге, строительство новых помещений в ближайшее время мы увидим только в Петербурге, возможно, еще и в Новосибирске и Екатеринбурге. «В остальных городах я ожидаю строительство объектов «под ключ» или небольших (до 20 000 кв.м) складских комплексов, которые будут возводиться местными игроками, в том числе с целью использования части помещений под свои нужды», – считает эксперт.
Москва всегда была центром складского рынка. Как отмечает Егор Дорофеев, все события здесь происходят с опережением от 6 месяцев до года по отношению к остальным регионам. В Московском регионе раньше, чем в других, кончились свободные площади, что послужило толчком к развитию новых проектов. В других городах, где достаточно активно развивался складской девелопмент (Санкт-Петербург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Казань и т.д.), во-первых, еще есть достаточное количество свободных площадей, а во-вторых, спрос вырос не так сильно. «Пока все внимание сосредоточено на Москве. Думаю, в следующем году подтянутся регионы. Есть Екатеринбург, где спрос достаточно велик, а предложения практически нет. Мы думаем, там в ближайшее время будут запущены новые проекты», – предполагает Егор Дорофеев.

Кто в игре?
Включиться в работу оказались готовы только лидеры рынка. «Вкус крови» в докризисный период успели почувствовать лишь ряд профессиональных девелоперов. Кризис «убрал» с рынка компании, для которых девелопмент логистических комплексов являлся непрофильным бизнесом, и сейчас проще сказать, кто, наоборот, может и готов развиваться и строить», – замечает Вячеслав Холопов. Сегодня активны только крупнейшие компании, у которых есть необходимый опыт, земельный ресурс, а также возможность привлечения финансов для строительства складов. Это «ПНК», Raven Russia, Giffels, «Инфрастрой Быково», «РосЕвроДевелопмент», есть возможности для развития у проекта «Северное Домодедово», MLP, Ghelamco. По оценке Вячеслава Холопова, на долю этих компаний в 2011–2012 годах придется порядка 80–85% общего объема рынка. Как считает Егор Дорофеев, сегодня менее десяти крупнейших компаний контролируют половину всего складского рынка.

Впрочем, многие участники рынка не заметили глобальной перестановки сил. «В целом все функционируют в своем прежнем ритме, за исключением тех игроков, которые в результате кризиса (или других событий) прекратили данную деятельность», – говорит Алла Соловьева. Основные девелоперы сегодня продолжают строительство на существующих площадках; некоторые приступят к работам в следующие 6 месяцев.

При этом за время кризиса на складском рынке возник новый тип игроков. «Появился целый ряд собственников объектов, которые приобрели их с инвестиционными целями или получили контроль над ними в результате реструктуризации задолженности или форм собственности. Эти компании, как правило, не планируют развитие, но их существующие объекты входят в пул объектов, формирующих предложение», – говорит Алла Соловьева.

При этом хотя уже отчетливо виден и активизировавшийся спрос, и дефицит площадей, пока складской рынок интересен только узкому кругу игроков. «В силу низкого уровня доходности и в этом сегменте активизировались в нем пока только опытные и крупные инвесторы и девелоперы», – утверждает Руслан Суворов.

Размораживаются только лучшие
Девелоперы вернулись на рынок спекулятивных складских помещений. По мнению Вячеслава Холопова, это связано с возвратом спроса и ростом арендных ставок до уровня, когда доходность логистических проектов опять становится привлекательной для финансовых организаций и инвестфондов.

При этом стоит отметить, что в 2011 году объемы строительства достаточно ограниченны. «Раньше только в Московском регионе вводилось в год по 700 тысяч, а то и по миллиону квадратных метров площадей в год. В этом году прогнозируемый объем ввода 300, максимум 400 кв.м, чего явно недостаточно», – сетует Егор Дорофеев. По его мнению, небольшой объем строящихся площадей – это отголоски кризиса. Не все компании успели вовремя принять решение о запуске новых проектов. При этом в следующем году объемы строительства должны вырасти. Тогда мы увидим в Московском регионе не меньше полумиллиона квадратных метров новых складских площадей, предполагает Егор Дорофеев. Вячеслав Холопов считает, что и в следующем году объем ввода новых складских помещений скорее всего будет недостаточен для удовлетворения заявок всех желающих «К сожалению, вопросы с финансированием решили еще не все девелоперы, и строительство новых проектов осуществляют в основном профессиональные девелоперы складских помещений», – отмечает он.

«Все более-менее серьезные игроки и не выключались из процесса. Просто раньше они занимались тем, что сдавали уже готовые площади. Ничего строить было не надо. Сейчас площади закончились. Теперь все занимаются новым строительством или находятся на стадии запуска новых проектов», – говорит Егор Дорофеев. Как отметил Руслан Суворов, на сегодняшний день разморозилось лишь несколько проектов наиболее опытных девелоперов в Московской области.

Действительно крупных проектов сегодня не много. Менеджмент Giffels выкупил проект «Южные врата». Можно предположить, что изменение конъюнктуры на рынке подтолкнет проект к развитию. Компания «ПНК» заканчивает свой проект «ПНК-Чехов». Raven Russia достраивает логопарк «Климовск» и рассматривает возможность входа в новые проекты. «РосЕвроДевелопмент» достраивает логистический парк «Крекшино».

Поймать волну
Для развития новых проектов сегодня сложились достаточно благоприятные условия. «Есть финансирование на условиях, которых не было и до кризиса; рынок растет; сохраняется (пока еще) возможность относительно дешевого генподряда – все условия налицо. Но надо понимать, что сегодня только небольшая часть девелоперов «поймала волну»: это те компании, у которых проекты были полностью готовы к началу строительства прошедшей весной», – делится опытом Алла Соловьева.

Впрочем, Вячеслав Холопов не считает ситуацию такой радужной. По его мнению, сказать, что сейчас возможно беспроблемное и быстрое привлечение дешевых денег, нельзя. Пока большинством инвесторов складской рынок рассматривается как менее привлекательный, чем, скажем, офисный или рынок торговых помещений.

Не так легко и найти подходящий участок. Хотя рынок земли достаточно велик, однако, как водится, хороших предложений не много и они стоят дорого. «Участков сейчас много. В том числе и проблемных, которые владельцы, зависнувшие в посткризисном пространстве, теперь пытаются активно сбрасывать. Идеальных участков, к сожалению, всегда не хватает», – разводит руками Алла Соловьева.

Важный момент: складская недвижимость – самая дешевая с точки зрения арендных ставок и ожидаемого возврата инвестиций. У участка, предназначенного под склад, не может быть заоблачная цена. «Предложений с качественными участками много, но часто ожидания собственников не позволяют на этой земле строить склады», – говорит Егор Дорофеев. По его словам, многие девелоперы приобретают землю сельхозназначения и потом сами или с помощью партнеров изменяют ее назначение. Это делается, чтобы сократить затраты, – такая земля самая дешевая. Впрочем, не всегда такие участки можно использовать для складского девелопмента. Нужен большой участок с подведенными коммуникациями – самостоятельно подтягивать сети девелоперу не по карману. «Земли вроде много, но когда начинаем искать что-то, понимаем, что выбор не так велик», – подводит черту Егор Дорофеев.

Плоды кризиса
О том, что кризис несет с собой новые возможности, говорили много и охотно, но на складском рынке, похоже, никто из игроков не сумел эти возможности реализовать. «Как показала практика, никому не удалось воспользоваться кризисом. Все были сфокусированы на проблемах – падающих ставках, пустеющих площадях. Никто не ожидал такого быстрого восстановления складского рынка. Все решали текущие вопросы и в результате упустили момент. Думаю, и акционеры достаточно консервативно смотрели на вход в новые проекты. Я не могу вспомнить примеры, чтобы кто-то воспользовался ситуацией, хотя сейчас, наверное, многие кусают локти», – замечает Егор Дорофеев.

Впрочем, Вячеслав Холопов располагает информацией о выгодных покупках, совершенных в кризис, хотя и не готов делиться деталями. «В кризис цены упали, но на хорошие земельные участки (с хорошей транспортной доступностью, решенными вопросами по коммуникациям и недалеко – до 30 км – от города) цены остались высокими, и входить на подобные площадки девелоперам невыгодно. Поэтому девелоперы, которые в это время приобрели земельные участки для развития проектов (не только складских), свое успешное приобретение получили прежде всего благодаря умению вести переговоры. Однако воздержусь от того, чтобы назвать их, поскольку данные проекты сейчас находятся в стадии подготовки и их анонсирование требует санкции собственников», – замечает он. Впрочем, покрытые завесой тайны удачные покупки земли в кризис представляют собой скорее исключение. Как отмечает Алла Соловьева, покупатели стали появляться уже на выходе, а цена в тот момент была уже дороже, чем, например, в 2006–2007 годах. Как оговаривается эксперт, понятие «выгодная цена» весьма расплывчато: в 2006–2010 годах проекты строились по цене участков от $20 до $50 за кв.м. Если считать, что все проекты строятся ради коммерческой выгоды, то, видимо, весь указанный выше диапазон является «выгодным».

«Я не знаю покупок земельных участков в кризис по цене $20 за кв.м. Таким образом, есть цена «эксклюзивная», на которую рынок уже не вернется, невзирая на кризис», –заключает она.

Всерьез и надолго
Сегодня складской рынок в начале очередного взлета. «Рынок развивается по всем своим законам. Есть большой спрос, нехватка предложения, все это толкает рынок вперед», – рассуждает Вячеслав Холопов. Главный вопрос: увидим мы краткосрочный всплеск, вызванный возникшим дефицитом площадей, или речь идет о длительном росте? «Рассчитывать на дефицит в складском бизнесе нельзя, так как дефицит сразу привлекает твоих конкурентов и в любой момент твой сосед может начать строить еще несколько десятков тысяч метров. Проекты размораживаются, потому что виден спрос, причем спрос от крепких, устойчивых арендаторов», – уверен Руслан Суворов. По мнению Аллы Соловьевой, сегодня девелоперами движет как расчет на длительный спрос, так и возможности краткосрочных спекуляций. «Есть возможность реализовать начатые проекты в очень краткие сроки, получив при этом всех клиентов, которые не могут найти подходящие помещения из-за уже существующего дефицита. Сегодня, например, на рынке есть заявки по 30–70 тысяч кв.м, которые просто невозможно удовлетворить на существующих свободных площадях. Но есть и работа на перспективу, так как правильное предложение еще будет в недостатке и в момент выхода проектов, которые только начинают реализовываться», – описывает эксперт ситуацию на рынке.
Девелоперы утверждают, что их ждет долгая и успешная работа – складской рынок в России далек от насыщения. «За прошедшие 10 лет экономика России выросла в разы. При этом развитие складской инфраструктуры сильно отстает, а старые советские склады и овощебазы уже не могут удовлетворять потребностям современного высокоэффективного бизнеса. Поэтому новая современная складская недвижимость будет активно востребована в ближайшие десятилетия», – делится планами компании Руслан Суворов.

Насколько верны подобные позитивные настроения, покажет время. Пока лучшие экономические умы планеты так и не пришли к общему решению, насколько реален наметившийся сегодня выход из кризиса. Однако понятно, что сегодняшняя ситуация, достаточно удобная для девелоперов, в любом случае продлится недолго. Или спрос снова упадет, или цены на землю и генподряд вырастут.

Спецвыпуск