Экспансия крупных федеральных и западных компаний на Урал спровоцировала огромный спрос на региональные офисы. Чтобы удовлетворить интересы коммерческих структур, уральские девелоперы активизировали строительство офисных площадей, объем ввода в эксплуатацию которых ежегодно увеличивается на 10%. Помочь игрокам рынка выгодно взаимодействовать могли бы компании, специализирующиеся на офисном брокеридже. Но пока эта западная практика плохо приживается на уральском офисном рынке из-за дефицита высококлассных помещений.

Спрос и предложение
В настоящее время офисный фонд крупнейших городов Урала – Екатеринбурга, Челябинска, Тюмени, Уфы, Перми – составляет, по разным экспертным оценкам, порядка 8 млн. кв. м, и объемы вводимых в эксплуатацию новых объектов ежегодно растут на 10%. Только за 2006 год было введено в эксплуатацию не менее 8 новых офисных центров общей площадью около 110 тыс. кв. м. И хотя, по данным Уральской палаты недвижимости, на сегодняшний день заполняемость новых площадей не более 50%, потенциальные арендаторы, как местные, так и московские и западные компании, постоянно говорят о дефиците на уральском рынке недвижимости качественных офисных помещений. Начальник отдела маркетинга управляющей компании делового центра «Челябинск-СИТИ» (холдинг «Челябинск-Стройиндустрия) Анна Кошмина отмечает: «Дело в том, что сейчас особенный интерес к Уральскому региону проявляют крупные федеральные и зарубежные компании. Но у них довольно высокие требования к офисным помещениям». Поэтому предлагаемые региональными девелоперами рабочие апартамен
ты, которые зачастую расположены в перепрофилированных производственных и жилых зданиях, арендаторов и покупателей не устраивают. Сейчас наибольший интерес для них представляют офисы класса А или, в крайнем случае, класса В.
В настоящее время подобных качественных офисных помещений в Уральском регионе крайне мало, в основном офисные площади представлены перепрофилированными производственными площадями. Но большинство уральских девелоперов при оценке класса офисного здания пользуются собственной шкалой. Как объясняют это явление сами девелоперы, уральский рынок офисной недвижимости развивается стихийно, и официальной статистики по нему не ведется. Так, по словам главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, в Екатеринбурге классификация осуществляется с учетом местных особенностей. «Существует три ключевых принципа оценки объектов: местонахождение, техническая оснащенность, уровень управления и сервиса. Бизнес-центр класса А должен быть отдельно стоящим зданием новой постройки с эффективной планировкой, наличием достаточного числа парковочных мест, профессиональной управляющей компанией. Но у наших девелоперов собственные параметры оценки», – констатирует Михаил Хорьков. В качестве примера в Уральской палате недвижимости приводят торгово-развлекательный центр «Антей», который позиционирует себя как офисный центр класса А. «Однако реально он не дотягивает до этого уровня по многим критериям, в том числе из-за того, что часть помещений в нем продана, а часть сдается в аренду. В центре класса А все помещения должны сдаваться в аренду», – утверждает Михаил Хорьков. Примечательно, что владелец ТРЦ «Антей» (Екатеринбург) Андрей Гавриловский уверен, что каждый сам придумывает для себя классификацию, и на сегодняшний день она субъективна. «Я считаю, что «Антей» является центром классом А, другие могут думать иначе», – говорит г-н Гавриловский. Применяют собственную классификацию коммерческой недвижимости и в других уральских городах. Так, участники тюменского рынка недвижимости относят к офисам класса А финансовый центр «Плаза Тюмень». Как утверждают его владельцы, это «единственный в Тюмени бизнес-центр класса А, поскольку он находится в исторической части города, обладает удобными подъездными путями, имеет высокий уровень отделки, широкий спектр дополнительных услуг, современную систему внутренних коммуникаций, эффективную планировку этажей». В Челябинске менеджеры бизнес-центра «Аркаим-Плаза» утверждают, что именно их здание – единственное в регионе, в котором расположены офисные помещения самого высшего класса. А генеральный директор «Управляющей компании «Мизар» Валентина Рогова утверждает, что бизнес-центр «Мизар» полностью соответствуют мировым стандартам, предъявляемым к офисам класса А. Как считает господин Хорьков, «классовая неразбериха» во многом объясняется хаосом на рынке офисной недвижимости, разобраться в котором не каждому под силу.

Лицом к лицу, лица не увидать
Между тем крупные московские и международные компании, преимущественно это сегодня финансовые структуры, заинтересованные в экспансии в Уральский регион, все чаще и чаще проявляют интерес к уральской офисной недвижимости и тратят от нескольких месяцев до 1–3 лет на поиск нужного помещения для аренды и покупки своих рабочих апартаментов. Выходит, чрезвычайно заинтересованные друг в друге девелоперы и инорегиональные компании нередко не могут найти себе нужного партнера. На Западе эта проблема уже давно решается за счет специалистов по офисному брокериджу. По сути, брокеридж – это процесс сдачи площадей в аренду или осуществление продажи площадей, за что агент получает вознаграждение, которое может устанавливаться в виде процента от стоимости сделки или определенной суммы. В случае с офисным брокериджем услуга заключается в грамотном наполнении объекта арендаторами или поиске покупателей площадей. Как известно, на Западе практически ни одна серьезная сделка не будет заключаться без помощи надежного брокера. Директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A.» (Челябинск) Сергей Еремеев поясняет: «Клиенты заинтересованы в офисных площадях, которые бы соответствовали их корпоративным стандартам. Любая компания желает, чтобы ее помещение находилось в удобном клиенту месте и имело хорошую парковку. Ничего сверхъестественного в этих требованиях нет, но уделять им должное внимание еще не привыкли. Кстати, в мировой практике принято привлекать консультантов и брокеров коммерческой недвижимости еще на стадии проектирования объекта. Специалисты проводят правильное зонирование площадей, адекватно оценивают перспективы будущих площадей и ищут арендаторов и покупателей. Кроме того, одна из главных задач брокера – юридическое сопровождение сделки. Ведь специалисты имеют обширный опыт по заключению договоров купли-продажи и аренды объектов и могут просчитать варианты исхода сделки».
В Уральском регионе эта практика плохо приживается. Преимущественное большинство уральских девелоперов предпочитают искать клиентов в свои офисные помещения без посредников в лице брокеров и полагаются исключительно на собственные силы. У этого явления две главные причины: во-первых, недоверие к брокерам, консалтинговым структурам; во-вторых, высокая цена и нередко жесткие условия со стороны брокеров. Как рассказал владелец ТРЦ «Антей» (Екатеринбург) Андрей Гавриловский, хотя рынок консалтинговых услуг на местном рынке коммерческой недвижимости еще не сформировался, уже существует высокий уровень недоверия к московским брокерам. «Есть реальный пример с Райффайзенбанком, который в настоящее время арендует офисные площади в «Антее». Финансовая структура еще два года назад обратилась к консультантам (название компании господин Гавриловский отказался называть. – Прим. ред.) с просьбой найти помещение под офис в Екатеринбурге, в итоге банку предложили площади в старом административном здании на первом этаже, которые в принципе не отвечали никаким мировым или даже общероссийским стандартам. В результате представители Райффайзенбанка в России самостоятельно приехали в город в поиске нужных площадей и остановили свой выбор на нашем офисном центре, – пояснил господин Гавриловский. – Эта ситуация легко объясняется: с одной стороны, западные и московские брокеры плохо знают местный рынок и его специфику, с другой стороны, нередко их главная задача – получить как можно больше денежных средств с клиента, не неся ответственность за то, как компания будет работать в предложенном помещении». Более того, владелец «Антея» Андрей Гавриловский считает, что в нынешней ситуации, когда предложение по качественным офисным площадям на Урале ограниченно, обращаться к посредникам – бессмысленная трата времени и денег. Как рассказали опрошенные представители уральского девелоперского бизнеса, в среднем стоимость услуг брокеров составляет: для арендаторов – 50% от месячной арендной платы (единоразовый платеж), для покупателей – 3–5% от стоимости приобретенного помещения.
Отчасти с мнением г-на Гавриловского согласны и его коллеги. Как указывают в компании «Олипс» (Екатеринбург), для привлечения части федеральных и западных арендаторов в свои торговые и офисные помещения девелопер постепенно начал привлекать посредников в лице известных консалтинговых агентств Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и London Consulting & Management Company (LCMC, Санкт-Петербург). «Более мелких арендаторов мы стараемся привлекать собственными силами, так как это, как правило, местные компании, а крупных столичных игроков доверили брокерам. Тем не менее в работе с посредником наша компания всегда «держит руку на пульсе», полностью отслеживая работу брокеров. Ведь для них вопрос привлечения прибыли не столько актуален, как непосредственно для самого девелопера», – рассказывает начальник отдела по рекламе и связям с общественностью компании «Олипс» Людмила Черных.
А менеджер проекта бизнес-центра «Парус» (инвестор – пермская компания «Горизонт») Мария Долгих добавляет, что на рынке коммерческой недвижимости уже нередки случаи, когда московские консалтинговые компании не смогли оказать местным девелоперам качественную услугу по офисному брокериджу, а также подготовить достойную концепцию бизнес-проекта. «Нередко московские специалисты действуют в регионах по отлаженному штампу, не пытаясь вникнуть в специфику конкретного рынка», – поясняет г-жа Долгих. Она также добавила, что в работе с инорегиональными профессионалами в сфере коммерческой недвижимости нередко возникает другая проблема, когда последние готовы работать исключительно на условиях эксклюзивного брокериджа. Его суть заключается в том, что брокер готов браться только за полное заселение арендаторами офисного здания, а не частичное, что выгоднее для многих уральских девелоперов.

Фифти-фифти
Несмотря на недоверие к западным и московским консалтинговым агентствам, уральские девелоперы медленно, но верно пытаются наладить с ними сотрудничество. Так, г-жа Долгих отмечает: «Столичные консультанты больше общаются с местными компаниями, желающими зайти в тот или иной регион, они четко знают их желания, требования к офисным помещениям. Поэтому регионалам, которые в меньшей степени обладают такой информации, интересно сотрудничать с московскими брокерами». С ее мнением согласен совладелец общества «Малышева-73» (девелоперская компания, Екатеринбург) Игорь Заводовский. «Если вы хотите привлечь в качестве арендаторов и покупателей крупных федеральных игроков, экономически целесообразно сэкономить время и усилия и обратиться в компании с большим опытом в сфере консалтинга на рынке коммерческой недвижимости. Нашей компании оказывали услуги по брокериджу специалисты консалтинговых агентств Colliers International и Jones Lang LaSalle, и мы остались довольны проделанной работой». Кроме того, добавляет г-н Заводовский, его компания занимается строительством офисного центра в Юго-Западном районе Екатеринбурга с площадями «ниже уровня В». «В поиске клиентов для таких помещений обращаться за услугами к крупным брокерам мы не будем, так как сможем самостоятельно найти арендаторов и покупателей среди местного бизнес-сообщества», – сказал Игорь Заводовский.
Впрочем, как замечает заместитель директора по маркетингу и анализу группы компаний «Чистые активы» (Челябинск) Антон Ромза, искать уральских арендаторов девелоперам стоит также через брокеров, только обязательно местных. «Брокеры имеют большой опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, знают все его течения, готовы индивидуально подходить к каждому клиенту и, как следствие, привлечь в офисные центры более дорогостоящих и долгосрочных клиентов, нежели это может сделать сам девелопер», – уверен г-н Ромза. Более того, услуги региональных компаний предпочтительнее и для самих потенциальных арендаторов, и для покупателей, осуществляющих экспансию в Уральский регион. «К примеру, компания «Вымпелком» искала офисные помещения в Челябинске с помощью консалтингового агентства Jones Lang LaSalle, но безуспешно. Представители Jones Lang LaSalle сами обратились к нам за такой услугой, и мы оперативно нашли подходящие помещения для «Вымпелкома».

В ожидании золотого времени
Эксперты и участники уральского рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что пока в регионе наблюдается острый дефицит высококлассных офисных площадей, услуга офисного брокериджа так и будет находиться в зачаточном состоянии. Как рассказал исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустам Галеев, сегодня крупные московские и международные компании, желающие попасть на местный рынок, от безысходности соглашаются и на аренду, и на покупку офисных помещений, и нередко не самого лучшего качества. Но сейчас уральский рынок офисной недвижимости динамично развивается, и когда на рынке появится достаточный объем предложения, можно будет говорить о привлечении уральскими девелоперами профессиональных брокеров.
Участники рынка полагают, что это произойдет в ближайшие 2–3 года, когда будет запущен в эксплуатацию ряд крупных объектов. Так, в планах компании «Олипс» строительство второй очереди торгово-развлекательного центра «Дирижабль» (объем инвестиций $112,6 млн.), в котором разместятся торговые и качественные офисные помещения. Предполагается, что новое здание будет сдано в эксплуатацию в IV квартале 2010 года. Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) намерена инвестировать в строительный бизнес порядка 27 млрд. рублей. И в первую очередь речь идет о строительстве офисных площадей. В частности, в Екатеринбурге УГМК реализует проекты по строительству пятизвездочной гостиницы Hyatt Regency Yekaterinburg и делового квартала «Екатеринбург-Сити» в центре города, основу которого будут составлять четыре высотные башни офисных помещений, бизнес-парк, торговая галерея и две гостиницы на 3 и 5*. Строительство планируется завершить в 2014 году. Согласно планам холдинга первое офисное здание – башня «Исеть» – будет запущена в эксплуатацию к концу 2008 года. Его ориентировочная стоимость, по расчетам руководства холдинга, составит $60 млн., срок окупаемости проекта – 1–2 года. Многоэтажный офисно-административный комплекс «Стражи Урала» (стоимость – $500 млн.) в рамках проекта будет располагаться в центральной части Екатеринбурга. Комплекс будет состоять из двух высотных зданий – Северной и Южной башен. «Ренова-СтройГруп» объявила о реализации проекта «Академический» на площади 1,3 га, на территории которой расположатся как жилые здания, так и офисные. Кроме того, компания планирует построить ОЦ на 100 тыс. кв. м в центре Екатеринбурга, перепрофилировав помещения завода ОЦМ.
В Челябинске компания «Монолит» приступила к строительству в историческом центре города офисного центра класса А. Площадь офисных помещений объекта – 37 тыс. кв. м, инвестиции в проект составляют 500 млн. рублей. Сдача объекта в эксплуатацию запланирована на 2009 год. Компания «ДБМ» намерена заняться возведением здания с 18 тыс. кв. м качественных офисных площадей. В Перми компания «Риал» запланировала строительство офисного центра класса В Green Plaza, инвестиции в проект составят порядка $60 млн. Площадь офисного центра – 43,9 тыс. кв. м. В центральной части Тюмени будет возведен современный многофункциональный гостинично-деловой комплекс, включающий 4-звездочный отель Rаdisson, стоимость проекта – около $100 млн. Строительство начнется во II квартале 2007 года и продлится два года. Помимо 232 отельных номеров, в 26-этажном комплексе будут размещены офисный и конгресс-центры.