Ничего личного

Многие отечественные арендаторы уже успели заочно познакомиться с self storage благодаря американским фильмам: например, в «Молчании ягнят» в индивидуальном боксе маньяк-убийца хранил некоторые улики. Основоположником формата являются именно США, на их долю приходится большая часть складских комплексов такого типа. Как рассказывает руководитель отдела по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова, ежегодный мировой оборот отрасли составляет $22 млрд, из которых $1,5 млрд приходится на основные европейские страны. «Рост рынка self storage в Европе – 5-7% в год», – констатирует она.
Некоторые российские девелоперы, вдохновленные такими показателями, заговорили о возможном успехе формата в России. В Москве на рынке индивидуального хранения действует уже несколько сетей, среди которых Red Box Co, «Сити-Бокс», «Ваш Сторож», «Складовка», Mobius. Некоторые столичные девелоперы стали присматриваться и к Петербургу: на сегодня известно о двух таких проектах в городе. Так, компания Red Box Co арендовала 6,5 тыс. кв. м складских площадей в технопарке «Благодатный» на Сызранской улице, 23. Здесь будут размещены индивидуальные склады площадью от 1 до 100 кв. м. По словам генерального директора ЗАО «Red Box Co» Андрея Смирнова, ключевым аспектом при выборе этого объекта под размещение self storage стало его месторасположение, удобное для будущих клиентов – недалеко станции метрополитена «Электросила» Московского и Витебского проспектов, а также наличие охраняемой территории и удобной парковки. «Формат self storage предполагает, что его основными клиентами станут физические лица. Это накладывает очень серьезные ограничения на возможное месторасположение таких складов, – поясняет г-жа Бойкова. – В идеале подобные склады должны располагаться в непосредственной близости от жилых массивов. Дорога до склада личных вещей не должна проходить через несколько районов и занимать больше 15-20 минут. В противном случае поездки станут утомительными и услуга не будет комфортной».
Еще один индивидуальный склад в Петербурге планирует запустить в следующем году компания KR Properties, развивающая в столице сеть под брендом «Сити-Бокс». Месторасположение объекта пока не называется, однако затраты на его открытие оцениваются в пределах $2 млн.
По поводу успешности подобного бизнеса в России мнения экспертов разделились. Руководитель проекта «Сити-Бокс» Владимир Стригин убежден, что он будет активно развиваться и «через пять-шесть лет это будет индустрия, исчисляющаяся сотнями тысяч квадратных метров». «С одной стороны, если сравнивать с Европой и США, то перспективы у этого вида бизнеса, безусловно, есть. В России появились только первые проекты self storage, но, несмотря на это, ежемесячный прирост на услуги индивидуального хранения составляет около 10-15% в месяц. С другой стороны, я думаю, что это интересно только для больших городов», – отмечает старший директор отдела складской недвижимости компании Cushman & Wakefield Александр Никишов. По его словам, в России, к примеру, переезды людей из одного города в другой, что требовало бы хранения личных вещей, не так развиты, как в США. «Немаловажным фактором является средний доход на семью, он тоже должен быть достаточно высоким, например, на уровне $4-5 тыс. в месяц», – добавляет г-н Никишов. – Аренда стандартного «сити-бокса» обойдется примерно в $150-200 в месяц, окупаемость вложений – около пяти лет. Поэтому основная масса российских семей вещи хранит на балконе, в гараже или на даче. Этот вид бизнеса может развиваться в условиях крупных городов с высокой стоимостью покупки или аренды жилья». Кроме того, по мнению эксперта, этот бизнес малоинтересен и малоперспективен для классических профессиональных девелоперов – не хватает масштабности. «Форматом self storage будут заниматься специализированные компании, которые на первых порах будут арендовать помещения в уже построенных объектах», – согласен генеральный директор компании «Эспро Девелопмент» Владимир Антонов.
По его словам, средняя стоимость строительства self storage составляет $800-1000/кв. м. Это на порядок ниже, чем себестоимость строительства стандартных складов. «Основные отличия от современных складов – сити-боксы могут быть многоэтажными (главное – доступ человека к своей ячейке), не нужно вкладывать в дорогостоящие полы, ворота, в инфраструктуру логопарка», – поясняет Александр Никишов. Впрочем, и тут могут быть свои нюансы. Ряд требований касается самого помещения: к примеру, для хранения мебели или документов очень важны такие параметры, как температурный режим и влажность. Определенные требования предъявляются и к высоте потолков. Для того чтобы бизнес был рентабельным, индивидуальные ячейки надлежит располагать в несколько ярусов. Кубатура помещения должна позволять организовать пространство максимально эффективно. Помимо большого числа ячеек, большое значение имеет и удобство доступа к каждой из них.
Ставки аренды на self storage в России сегодня вполне соответствуют мировым. По данным ASTERA, арендовать хранилище в США можно по стоимости от $10/кв. м, средняя ставка аренды на бокс размером 1,5 м х 1,5 м – $40-50 в месяц. В Европе стоимость аренды чуть выше. Предложения на московском рынке начинаются от 500 рублей, средняя ставка находится в пределах 1-1,2 тыс. рублей за «квадрат» в месяц. В Петербурге цены будут аналогичными, говорят участники рынка. Но говорить о доходности в целом по формату пока рано: экономика проекта рассчитывается, исходя из загрузки каждого отдельного комплекса. 100%-й точности в данном показателе заранее гарантировать никто не может. Каждый проект будет уникальным – со своими особенностями и экономическими показателями. «Как и во всех бизнесах, чем меньше упаковка, тем дороже продукт. То есть чем меньше объем, тем выше цена на единицу. В недвижимости работает тот же самый принцип, розничному клиенту не нужно 1 тыс. кв. м складов, а нужно всего 2-4 кв. м. Доходность на «квадрат» возрастает в разы», – комментирует г-н Стригин.
Вера Бойкова отмечает, что в Петербурге мало подходящих мест под развитие формата self storage. «Речь может идти только о точечных проектах», – уверена она. Помимо прочего, говорят эксперты, российские потребители пока не готовы принять подобного рода услуги. Сегодня главными клиентами self storage являются иностранные специалисты, работающие в России – не самая большая потребительская группа, которую, пожалуй, удовлетворит уже существующий (очень скромный) объем площадей. Если психология потребителей не поменяется, то индивидуальные склады останутся специфическим форматом, ориентированным на очень узкую группу потребителей.