Вопреки высоким рискам при сравнительно низкой доходности петербургский рынок коммерческой недвижимости снова попал в зону внимания западных инвесторов. Причина тому – появление на рынке новых качественных объектов. Но их немного.

Если быть более точными, объекты, которые могут заинтересовать иностранных институциональных инвесторов, в Петербурге можно пересчитать по пальцам одной руки. Чуть лучше обстоят дела в столице – здесь можно набрать с десяток таких зданий. Несомненно, инвестиционные сделки на российском рынке CRE с участием иностранных инвесторов будут. Но его глобальные проблемы остаются прежними – дефицит качественных, юридически чистых и высокодоходных активов, а также бюрократизм, помноженный на коррупцию.

Сделки без недвижимости
За первые пять месяцев этого года, по данным CB Richard Ellis (CBRE), на российском рынке недвижимости заключено девять инвестиционных сделок на общую сумму 1,235 млрд евро. Ожидается, что по итогам полугодия эта сумма подрастет. При этом в первой половине 2010-го объем закрытых инвестиционных сделок оценивался в 753 млн евро. По мнению директора отдела исследований рынка компании CB Richard Ellis в России Кристофера Питерса, увеличившийся объем инвестиций указывает на рост уверенности инвесторов в местном рынке. Аналитики CBRE отмечают: хотя инвестиционная активность наблюдается в большинстве стран Центральной и Восточной Европы, инвесторы по-прежнему фокусируются на Польше, Чехии и России.

Правда, пока на нашем рынке превалируют отечественные инвесторы. «До кризиса с участием иностранных инвесторов происходило 70% сделок, сейчас – не более 20%», – утверждает директор по России и СНГ, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф. По мнению вице-президента, управляющего директора ОАО «Банк ВТБ» Александра Ольховского, происходит это из-за того, что существующие риски российские инвесторы принимают на себя значительно легче, чем иностранные.

«Иностранный инвестор в подавляющем большинстве – институциональный, он анализирует проекты досконально, с разных сторон, и в какой-то момент понимает, что тот не соответствует его требованиям. Российские же инвесторы не слишком требовательны, чаще всего выбор с позиции «жадность или риск» делается в пользу жадности», – считает он. Кроме того, по словам г-на Ольховского, для наших соотечественников в большинстве своем существует только российский рынок, в отличие от иностранных инвесторов, которые чаще всего являются международными компаниями и имеют возможность сопоставить доходность и риски здесь с аналогичными показателями в других регионах: «Сегодня российский рынок выглядит не лучше, чем многие другие, поэтому и приток иностранных инвестиций сюда ограничен».

В Петербурге, по информации Maris Properties/CBRE, в первом квартале 2011 года были проданы бизнес-центры «Белые ночи» на Малой Морской улице и «Аэроплаза» в деловой зоне близ Пулково, Дворец великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной, 11 супермаркетов сети «Домовой», торговые центры девелоперской компании «Макромир» («Французский бульвар», «Фиолент», «Феличита», «Сити Молл» и «Долгоозерный»). Среди новых владельцев этих объектов иностранных инвесторов замечено не было. Между тем, приобретение Fort Group активов «Макромира» (около $650 млн) вывела город в лидеры по объему инвестиций в России – по крайней мере, в начале этого года. На долю Петербурга, по данным Jones Lang LaSalle, пришлось 69% общего объема инвестиций по сравнению с 10,5% в 2010 году.
По словам директора департамента инвестиционных продаж компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрея Бойкова, несмотря на общее отставание России от экономически развитых стран, у нас есть огромный потенциал для развития. «Во время кризиса многие инвесторы приостановили свою деятельность, но уже сейчас начинают вкладывать деньги в различные проекты. Безусловно, потенциал развития европейских городов выше, что связано еще и с высокими рисками на российском рынке», – пояснил он.

Необходимость привлекать иностранный капитал в Россию обсуждалась в том числе на прошедшем в начале лета Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ-2011). По мнению чиновников, поток капитала разбивается об административные барьеры. Помощник президента РФ Аркадий Дворкович, в частности, заявил, что иностранные инвестиции в экономику России можно увеличить в 1,5-2 раза в течение пяти-семи лет, для чего необходимо устранить недоверие инвесторов, преодолеть стереотипы и отдалить чиновников от принятия инвестиционных решений.

«Не могу сказать, что в Петербурге очень жесткие административные барьеры. В девелопменте они есть, а для инвестфондов – нет», – отмечает директор по инвестициям компании Colliers International St. Petersburg Владимир Сергунин.
Помощник президента считает, что наиболее инвестиционно привлекательные отрасли в России – это потребительский сектор, производство сложного оборудования и сфера услуг. Недвижимость в этот перечень не вошла.

Кризисные плоды
«В 2004-2008 годах на российском рынке действовали 300 инвестфондов. Они громко заявляли о желании инвестировать средства в российские проекты, но реально работали примерно 5% из них», – вспоминает г-н Сергунин. По его словам, в кризис на здешнем рынке оставались 5-7 фондов. Сделок происходило мало – покупать было нечего.

«За последние два года иностранные инвесторы в десять раз сократили свою долю на российском рынке по сравнению с докризисными показателями 2008-го», – добавляет руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Волошин. По его мнению, фонды уходили в первую очередь из-за сложностей с получением кредитов на строительство, а также из-за отказа иностранных инвесторов с большой долей собственных средств в проектах продолжать их. «Заметнее всего кризис сказался на географии интереса инвесторов, с 2009 года он сосредоточился прежде всего на Москве. Петербург рассматривается реже», – утверждает он.
В результате, по словам г-на Волошина, объем инвестиций снизился во всех сегментах: «Самое значительное снижение произошло в складской недвижимости, теперь все проекты начинаются после определения конечного пользователя и проведения предброкериджа. Распространенной формой девелопмента становится built-to-suite.

Меньше других пострадал сегмент торговой недвижимости, поскольку качественный торговый центр с хорошей локацией имеет все шансы выиграть конкуренцию и привлечь к себе арендаторов и покупателей от другого объекта – с более слабой концепцией. В офисной недвижимости произошло уменьшение масштабов проектов и включение других функций (торговой, жилой, гостиничной) для диверсификации рисков. Инвесторы очень осторожны с новыми офисными объектами и досконально просчитывают будущий спрос».

Рынок инвестиционных продуктов не терпит суеты. Инвестор должен обстоятельно ознакомиться с объектом. По словам исполнительного директора компании Maris Properties/CBRE Максима Михайлова, минимальный срок сделки – полгода, на практике – год и больше.

Инвесторы-туристы
Стартом очередного этапа на рынке недвижимости, по мнению экспертов, можно считать май 2010 года, когда турецкая компания Renaissance Development приобрела торгово-офисный центр «Регент Холл» (переименован в Renaissance Hall) на Владимирской площади. Знаковой сделкой также считается покупка бизнес-центра B&D на набережной Макарова инвестфондом, сформированным Jensen Group. Сейчас фонд рассматривает возможность приобретения зданий универмага «Пассаж» на Невском проспекте (подробности читайте в рубрике «Новости»).

«Сделки пошли», – констатирует Владимир Сергунин. У инвестфондов, по мнению г-на Михайлова, есть причины работать в России: «Во-первых, деньги стоят денег, лежать они не должны – их надо вкладывать. Во-вторых, есть тенденция к улучшению. К тому же изменился психологический настрой – все как-то успокоились».

Сейчас на российском рынке, по словам г-на Сергунина, действуют 10-15 иностранных инвестфондов. По подсчетам Максима Михайлова, 15 – общее количество и российских, и иностранных институциональных инвесторов, которые ведут себя наиболее активно. Иностранных из них – не более пяти, причем некоторые можно отнести к разряду «обрусевших» – так давно они в России и настолько хорошо адаптировались к местному рынку (например, российские структуры шведского фонда Ruric AB или британского Raven Russia). «Большинство иностранных фондов, представители которых приезжают в Россию, можно отнести к «инвестиционным туристам» – они только изучают обстановку и рынок. Другая часть действительно занята поиском подходящих проектов», – уточняет он.

«Зарубежным инвесторам проще пока оставаться наблюдателями, вкладывая при этом деньги в западные низкорисковые проекты с меньшей доходностью», – поясняет г-н Бойков. Однако, по его словам, ситуация начинает пусть медленно, но меняться: есть небольшое количество сделок с привлечением зарубежных инвестиций. Покупательская способность восстанавливается и растет, что влечет за собой открытие новых торговых сетей и различных зарубежных производств.

По словам Максима Михайлова, падают ставки капитализации. Сейчас ставки на петербургские офисы – 11-12%, хотя инвесторы ищут за 10%, как в Москве. «Мы действительно наблюдаем некоторое снижение ставок капитализации по сравнению с кризисным периодом, – подтверждает консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Ольга Украдыженко. – Помимо улучшения экономической ситуации, на их снижение влияет рост интереса со стороны инвесторов и ограниченность качественного предложения, которое бы удовлетворяло требования международных инвесторов».

Шаг за шагом
По словам экспертов, иностранные фонды ищут в первую очередь готовые активы. «Их интересует торговая, офисная либо торгово-офисная недвижимость, приносящая доход – с понятным набором арендаторов (желательно западных), с правами собственности на землю, с долгосрочными арендными договорами, с удобными планировками, с парковкой», – перечисляет Владимир Сергунин.

«Большинство инвесторов предпочитают офисы классов А и В+. Если не происходит экономических потрясений, доход от офисной недвижимости стабилен. Другое дело торговый комплекс: построят еще один по соседству – и доходы арендаторов могут упасть», – рассуждает г-н Михайлов. По его мнению, не менее важен общий имидж объекта, его «харизма»: «Объект должен быть привлекательным для арендаторов. Предпочитают приобретать trophy assets (призовые, уникальные активы) – вроде «Галереи» или «Стокманна».

«Иностранные инвесторы придерживаются консервативной стратегии на рынке недвижимости: концентрируют свои вложения на развитых рынках с меньшей доходностью и меньшими рисками», – добавляет г-н Волошин. Однако в Петербурге объектов, отвечающих требованиям инвестфондов, либо нет, либо они не продаются, либо продаются, но по неадекватной цене. «Основная проблема заключается в дисбалансе спроса и предложения: или продавец завышает свои требования, или покупатель предлагает неадекватную объектам цену», – отмечает генеральный директор компании «Рюрик Менеджмент» Колин Крэйг Андерсон.

«Поработав в России, иностранные фонды уже готовы чем-нибудь поступиться: они поняли, что идеальных активов на местном рынке нет», – отмечает г-н Сергунин. По словам Александра Волошина, инвесторы стали обращать внимание на объекты, которые в определенной степени «недоиспользованы», то есть в них можно улучшить пул арендаторов, произвести реконцепцию, достроить. Например, в бизнес-центре B&D на момент сделки были несовершенные планировки, а заполняемость составляла всего 40%. Однако покупатели сочли цену адекватной и разглядели перспективы увеличения доходности.

Иностранные инвесторы решились и на следующий шаг. Пример объявления: немецкая компания ETEL Interkommunikation GmbH, Inc «совместно с другими западными инвесторами через представительство в Санкт-Петербурге ищет возможность инвестирования денежных средств в интересные высокодоходные проекты в России. Готовы рассмотреть ваши предложения с объемом инвестиций от 5 млн евро». Подобное объявление – не единственное. Не найдя готового качественного объекта, инвестфонды, по словам г-жи Украдыженко, рассматривают и «более рискованные девелоперские проекты, извлекая таким образом большую доходность». По данным Colliers International, нормальная доходность для инвесторов – 10-12%, в девелоперском бизнесе – 20%.

По подсчетам г-на Волошина, в городе не более 4-5 качественных объектов. Однако их количество будет расти. «Есть целый ряд перспективных активов в стадии проектирования», – утверждает г-н Сергунин. Например, Fleming Family & Partners задумала проект многофункционального центра на площадях бывшего завода «Вулкан». Российское подразделение немецкой Hochtief AG озабочено организацией бизнес-парка в районе Московского проспекта. Это принципиально новые для российского рынка продукты. Александр Волошин видит «волну строительства офисных объектов нового поколения», которые определенно будут качественными и станут рассматриваться как объекты для иностранных инвестиций.

Угроза из Европы
Участники называют сегодняшний рынок недвижимости стабильным. Однако в последние месяцы все чаще идут разговоры про возможную вторую волну кризиса. На круглом столе «Финансовый мир: Добро пожаловать в неизвестность?», который состоялся в рамках ПМЭФ-2011, вице-премьер и министр финансов РФ Алексей Кудрин говорил о возможном существенном спаде в крупных зонах мировой экономики в ближайшие три года: «Я бы дал 25%, что в ближайшие три года может быть существенное уменьшение, может быть, это будет не мировая рецессия, но предстоит существенная рецессия крупных зон экономики мира». Примерно половина участников этого же круглого стола ожидают в ближайшее время объявления дефолта в нескольких европейских странах.

Бывший премьер Великобритании Гордон Браун пророчит возможную очередную волну экономического кризиса, причиной которого явятся долги – они сегодня есть у большинства европейских банков.

В Германии рассуждают о возможном дефолте Греции (если МВФ перестанет ей помогать) – в этом случае финансовый коллапс непременно затронет все европейские страны. «Итогом может стать новый финансово-экономический кризис», – предупреждает немецкий политик Фолькер Каудер.

Не осталась в стороне от прогнозов и Российская академия наук – ученые предсказывают вторую волну в июле-августе нынешнего года. Основание – исследование ценовой динамики на высоколиквидные товары, золото и нефть. Хотя вторая волна, по мнению специалистов, будет носить в большей степени не экономический, а политический характер, российский рынок от этого ничего не выиграет.

«Мы не видим сейчас серьезных предпосылок в Европе для новой волны кризиса, – рассуждает Владимир Сергунин. – Возможно, это произойдет в 2014-2015 годах, когда для большинства стран Восточной Европы настанет время погашать тело кредита. Хотя само понятие кризиса имеет место быть. Кризисы участились: сначала паузы между ними составляли 50 лет, потом 30, теперь – шесть-семь. По этим расчетам, как раз на 2014-2016 годы придется очередной кризис». По словам Андрея Бойкова, вторая европейская волна «не спровоцирует интерес к России, а приведет к стагнации». В том числе на рынке недвижимости.

Всеобщая реанимация
Если не принимать во внимание угрозу второй кризисной волны, участники рынка готовятся к росту инвестиционной активности, особенно со стороны российских компаний. Прогнозируется дальнейшее снижение ставок капитализации по доходным объектам – в течение нынешнего года на 1-2%. По мнению г-на Михайлова, ставки могут опуститься до 10%.

Объем сделок, по некоторым оценкам, составит к концу года $1,1 млрд. «Традиционно в России наибольшая инвестиционная активность приходится на второе полугодие. Если 2011-й не станет исключением, мы можем прогнозировать, что общий объем инвестиций достигнет уровня 2006-2008 годов (2,4 млрд, 2,8 млрд и 2,9 млрд евро соответственно), когда наблюдалась наибольшая инвест-активность. В отличие от прежних лет, в этом году в сделках будут доминировать российские инвесторы, хотя доля иностранных инвестиций окажется больше, чем в 2008-2009 годах», – убежден г-н Питерс. «В нынешнем году все институциональные активы поменяют своих владельцев, предстоит еще больше сделок на российском рынке – около 10-15 транз-акций в объеме $100-150 млн», – подсчитала г-жа Тишендорф.

Г-н Андерсон говорит о Петербурге: «Сейчас рынок восстанавливается после затяжной рецессии, и я уверен, что в ближайшие год-два в город выйдет множество иностранных инвесторов, в сферу интересов которых попадают различные сегменты недвижимости. Очевидно, что инвесторы будут участвовать как в проектах, предусматривающих комплексное освоение крупных территорий, так и в сделках по приобретению успешно действующего бизнеса», – полагает он. «Возможна реанимация девелоперских проектов иностранных компаний, которые были заморожены или из которых инвесторам не удалось выйти, найти для них покупателя», – добавляет г-н Волошин.

Генеральный директор компании Colliers International St. Petersburg Николай Казанский уверен, что крупные инвестиционные сделки на петербургском рынке будут уже в ближайшее время: «На рынке появились объекты самого высокого качества. В частности, сегодня инвестбанк Morgan Stanley ведет активные переговоры о приобретении торгово-развлекательного центра «Галерея». Это объект действительно мирового уровня, он стоит около $1 млрд. И такой институциональный инвестор, коим является Morgan Stanley, сможет предложить за него лучшую цену».
Г-н Бойков резюмирует: «Общее мнение участников рынка таково: к концу 2011 года будут заключаться реальные сделки, поскольку активизация иностранных инвесторов началась еще с позапрошлого года».

Спецвыпуск