Проблемы российской оценки: пустые отчеты или непрофессиональный подход?

Что такое отчет об оценке
Отчет об оценке есть итоговое заключение о стоимости объекта, т.е. документ, в котором должны быть ясно изложены выводы о стоимости, сделанные в процессе оценки, так, чтобы они не вводили в заблуждение, не были двусмысленными и не создали ложного впечатления об объекте.

К сожалению, общий уровень качества российских отчетов об оценке на сегодня оставляет желать лучшего. Основная сложность, которую сегодня отмечают инвесторы – длинные несодержательные отчеты, в которых много «воды», различных формул и заумных фраз, но нет четкого обоснования стоимости объекта оценки. Особенно остро эта проблема стоит в регионах, где оценщики не знают, на что ориентироваться: рынка нет, зато есть мнение администрации.

Требования российского законодательства, предъявляемые к отчетам, регламентированы Федеральным стандартом оценки №3, а также стандартами оценки, разработанным и принятым саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой должен быть каждый практикующий оценщик.

Что представляют собой стандарты
Российские оценщики и оценщики европейских стран и США, как правило, при составлении отчетов руководствуются национальными стандартами. Международные стандарты оценки являются рекомендованными, члены же таких организаций, как Европейская ассоциация оценщиков TEGоVA (The European Group of Valuers Associations) и британского Королевского института сертифицированных сюрвейеров RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), должны неукоснительно следовать стандартам данных организаций. Международные стандарты оценки рекомендуют оценщикам придерживаться тех же принципов, что и российское законодательство, т.е. в них изложены основные требования к содержанию отчетов.

Любой оценщик должен неукоснительно соблюдать стандарты по оценке РФ. Приоритет национальных стандартов признают и стандарты RICS. Являясь более «жесткими», эти стандарты обязывают членов RICS неукоснительно соблюдать требования к минимальному содержанию отчетов и содержат перечень информации, которую в обязательном порядке следует отразить в отчете. Отчет можно даже составить по форме, полученной от Заказчика, но при этом минимальная информация, прописанная в стандартах, в обязательном порядке должна быть отражена в отчете.

В чем на самом деле проблема
Отчет должен доносить до читателя ясное понимание мнений, выраженных оценщиком, но в то же время обязан быть удобочитаемым и доступным для понимания теми, кто еще не имеет достаточных знаний о данном имуществе. Оценщик при составлении отчетов должен соблюдать принципы существенности, обоснованности, проверяемости, достаточности.

Инвесторы соглашаются, что при всем желании и способностях оценочных компаний по-прежнему приходится сталкиваться с «пустыми» отчетами. Это связано прежде всего с отсутствием рыночных условий и небольшим количеством сделок на рынке недвижимости, а также с низким качеством оценочного образования, на котором сказывается и уровень преподавания, и отсутствие практики.
Что касается западных инвесторов, они не могут определиться с российским рынком не из-за отсутствия стандартизированных отчетов об оценке (на Западе их тоже нет), а из-за того, что отчеты выполнены некачественно, т.е. просто не соответствуют требованиям российского оценочного законодательства.
Можно сослаться на существующие объективные причины, влияющие на «наполняемость» отчетов: неразвитость региональных рынков, отсутствие у оценщиков доступа к реестру совершенных сделок, острая необходимость в коррекции оценочного законодательства и приведение его в соответствие с Международными стандартами оценки и т.д.; данный список можно значительно расширить. Но все же задачу, которую ставят западные инвесторы перед российскими оценщиками можно решить даже в существующих условиях, предоставляя качественные услуги.

Еще до заключения договора инвесторам следует четко оговорить задание на оценку с оценщиком, высказать требования к информации, которую следует отра-зить в отчете. Узнать, есть ли в оценочной компании, в которую обратились, специалисты, способные провести необходимые исследования, обладает ли оценщик опытом аналогичной работы.

Претензии к качеству отчетов обусловлены в первую очередь низкой квалификацией исполнителей, особенно на региональных рынках. ВУЗы и различные курсы по переподготовке «наштамповали» множество оценщиков с низким уровнем знаний и отсутствием опыта, которым полученные образовательные документы позволяют вести оценочную деятельность. Данное «перепроизводство» оценщиков привело к демпингу цен на рынке оценочных услуг. Однако эксперты полагают, что эту проблему должно решать само оценочное сообщество. Например, ввести квалификационные экзамены при вступлении в саморегулируемую организацию оценщиков. Данные организации наделены полномочиями проводить плановые и внеплановые проверки отчетов. Любой заказчик оценки может обратиться в саморегулируемую организацию, членом которой является оценщик, если не доволен качеством предоставленного отчета. В отношении оценщика могут быть применены меры дисциплинарного воздействия и наложены штрафы, если при проверке выяснится, что отчет не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Представители же СРО предлагают создать единый реестр, что не позволило бы оценщикам при переходе из одной организации в другую утаивать наложенные взыскания.

Как бороться с некачественными отчетами
Проблему «пустых» отчетов можно минимизировать путем выбора оценщиков. Уровень, скажем, большой «четверки» (PricewaterhouseCoopers, Deloitte & Touche, Ernst & Young и КПМГ) примерно одинаков, однако существует разница опыта и знаний в разных отраслях рынка недвижимости, а также по регионам. Кроме того, качественные отчеты делают и другие оценочные компании. В связи с этим при выборе оценщика необходимо на каждый случай учитывать наличие и опыт партнеров оценщика на региональном уровне. Важно также понимать, что для составления качественного отчета необходимо заложить достаточно времени, а также быть готовым платить достойную цену за оказанную услугу.

Саморегулируемые организации на данном этапе не в полной мере используют предоставленные им законом возможности по пресечению деятельности недобросовестных оценщиков. Складывается впечатление, что некоторые саморегулируемые организации заинтересованы только в росте количества своих членов. Но такое бездействие вредит оценочному сообществу, у пользователей отчетов складывается негативное отношение к профессии оценщика в целом.

Позитивные изменения на российском рынке оценочных услуг уже происходят. Особенно активно в данном направлении работает Национальная Ассоциация «RICS Rossia & CIS». Члены данной организации имеют репутацию компетентных специалистов, которые в своей работе руководствуются этическими нормами. Поэтому у пользователей отчетов, выполненных по стандартам RICS, не бывает замечаний к содержанию и наполняемости документа.

Инвесторам можно дать всего один совет: требуйте от оценщика соблюдения законодательства. Однако, когда речь идет об иностранных инвесторах, возникает необходимость не просто в качественных отчетах, но и в выполненных в соответствии с нормами и правилами, принятыми на международном уровне. Стандарты оценки RICS, которые были переведены на русский язык и адаптированы к российской терминологии, включают в себя основные принципы Международных стандартов оценки, опубликованных Комитетом по Международным стандартам оценки (IVSC), и включения из МСФО. Этот документ можно с уверенностью назвать квинтэссенцией опыта крупнейшей мировой оценочной ассоциации.

Вывод
Российская практика составления отчетов по оценке аналогична международной. Причина «пустых отчетов» – в низкой квалификации исполнителей, низком качестве образования и слабом контроле со стороны СРО за деятельностью оценщиков. Изменения в лучшую сторону на рынке оценочных услуг в России происходят, но к сожалению, не так быстро, как хотелось бы.  

Ольга Тарасова MRICS, Руководитель проектов департамента оценки активов «НЭО Центр»