Владимир Хильченко:«Мы сделали ставку на девелопмент полного цикла»

– Вспомните, как вы пришли в девелоперский бизнес? С чего начинали?
– В этой сфере я давно – еще с середины 1990-х годов. Во время ваучерной приватизации мы с парт­нером скупали акции промышленных предприятий, так получилось, что в основном автотранспортных. Все они находились на грани банк­ротства, инвестиции в них не делались, поскольку рынок транспортных услуг был абсолютно хаотичным, как и многое в те времена. Так в активе нашей компании появились первые площадки (на определенном этапе их было восемь), с которыми нужно было что-то делать, как-то их содержать. Попутно мы занимались топливным бизнесом, возводили автозаправочные станции. Было построено более 50 АЗС. Не отказывались и от других проектов. Нами, например, был построен общеизвестный стеклянный магазин в парке на Московском проспекте (сейчас это гипермаркет «М.видео». – Прим. CRE), были и более мелкие объекты.

Лишь после реструктуризации бизнеса в 2003 году девелоперское направление, связанное с развитием недвижимости холдинга, было выделено в самостоятельную структуру. В то же время мы построили свой первый крупный жилой объект – 23-этажный дом в Сестрорецке. Сейчас в активе компании более чем 1,5 млн кв. м площадей в различных сегментах рынка, большая часть из которых – собственная недвижимость. В настоящее время мы реализуем несколько масштабных инвестпроектов в Петербурге и Ленобласти. Они связаны как с преобразованием активов, развитием территорий и строительством жилых и коммерческих комплексов, так и с управлением и эксплуатацией действующих объектов недвижимости.

В активе холдинга сегодня находятся различные объекты недвижимости, включая земельные участки. Расположены они в разных частях города и за его пределами – от Тосно до Пушкина, от Коломяг до Сестрорецка. При этом мы охватили практически все сегменты рынка – жилье, офисы, гостиницы, торговые площадки и, конечно, индустриальную недвижимость. 80% пока не освоенных участков, которые принадлежат холдингу, предназначены под размещение промышленных и коммерческих объектов, остальные могут быть использованы под жилую, по большей части коттеджную, застройку в силу своего расположения.

Однако могу честно признаться, что наша стратегия, связанная с девелоперским бизнесом, за несколько лет принципиально изменилась. Раньше мы в основном покупали-продавали объекты недвижимости. Сегодня мы делаем ставку на девелопмент полного цикла, мы готовы к тому, чтобы заниматься освоением перспективных территорий самостоятельно. В текущем и будущем году будем готовы выйти на строительные площадки.

– Когда и как вы вошли в проект «Московская-Товарная»?
– Идея проекта была сформулирована еще в 2007 году. Изначально здесь предполагалось возвести гостиницу. Однако разразился кризис, и проект был заморожен. В конце прошлого года мы стали работать над новой концепцией проекта.  
К работе над концепцией проекта мы пригласили специалистов консалтинговой компании GVA Sawyer. Основной вопрос, на который они должны были ответить, – как наиболее эффективно использовать этот земельный участок. Естественно, у нас, как у девелоперов, было свое видение его развития, но мы привлекли профессионального консультанта для того, чтобы он либо подтвердил, либо отверг наши идеи. В итоге наши мнения практически полностью совпали.

– Какие именно коррективы были внесены в проект?
– Прежде всего, он стал многофункциональным. Общая площадь комплекса составит не менее 38 тыс. кв. м. В него войдут два офисных здания категории В с комплементарными функциями (фитнес, торговля, развлечения и пр.), гостиница уровня 3–4*(предположительно на 130 номеров), а также жилой дом бизнес-класса или апарт-отель. По этому параметру мы до конца не определились, поскольку ведем переговоры сразу с пятью гостиничными сетями о передаче в оперативное управление не только будущей гостиницы, но и здания апарт-отеля. Речь идет об операторах гостиничного бизнеса, уже представленных в Москве и Петербурге. Их имена я назвать не могу до подписания соответствующих соглашений, но это крупные международные сети, входящие в первую десятку на мировом рынке гостиничных услуг. Все они проявляют большую заинтересованность в этом проекте. Сейчас мы находимся на этапе обсуждения коммерческих условий. Поэтому я не исключаю, что здесь появятся сразу две гостиницы.

– Смежные участки «Московской-Товарной» осваивают еще несколько девелоперов. Вы работаете совместно?
– В общем проекте реновации территории зоны «Московская-Товарная» присутствует несколько крупных компаний, например «Росрегионпроект Девелопмент» и «ЛенСпецСму». Безусловно, эту территорию будем осваивать комплексно и совместно. При таком подходе появляются дополнительные возможности, в том числе касающиеся инфраструктурной подготовки участков. Наша компания планирует выйти на строительную площадку к концу будущего года. Полностью завершить свою часть проекта мы намерены к 2018 году.

– Как будет происходить финансирование проекта?
– Мы планируем вложить в проект около $100 млн. Финансирование будет смешанным. Речь идет о стандартной финансовой схеме: 20% собственных средств, остальное – кредитные. Уже достигнут ряд договоренностей с несколькими банками о кредитовании проекта.

– До сих пор в управлении вашего холдинга были в основном индуст­риальные объекты, земельные участки или офисы невысокого класса. Новыми бизнес-центрами планируете управлять самостоятельно?
– Да, и на то есть несколько причин. У нас огромный опыт в сфере управления недвижимостью. И, уверяю вас, класс зданий здесь не столь принципиален. В холдинге есть ресурсы, использование которых позволит достичь определенной экономии. Такая экономия никогда не будет доступна внешней управляющей компании, поскольку все имеющиеся в нашем распоряжении ресурсы, как-то: вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей, клининг и др., – она будет заимствовать. У нас же эти услуги уже существуют и довольно успешно функционируют в рамках холдинга. Наконец, мы специализируемся на управлении финансовыми потоками, поэтому отдавать их кому-то извне мы не будем.

– А продавать?
– Это уже вопрос рыночной ситуации. Например, когда случился кризис, объекты недвижимости резко упали в цене. Понятно, что в такой ситуации их продажа абсолютно бессмысленна. Гораздо выгоднее было иметь площади в собственности и сдавать их в аренду. Нам, в частности, это позволило оставаться на плаву и даже поддерживать наши другие бизнесы, которые пострадали в тот период сильнее. Но, естественно, если по окончании строительства наших бизнес-центров появится какой-либо классический инвестор, который будет заинтересован в их покупке как действующего бизнеса, мы готовы рассмотреть его предложение. Дело за адекватной ценой. Но еще раз повторюсь, задачи продать объекты у нас нет, мы вполне готовы управлять ими самостоятельно и получать стабильный доход.

– Вы анонсировали проект коттедж­ного поселка во Всеволожском районе Ленобласти. Считаете, что сегодняшняя конъюнктура благоприятствует выводу на рынок новых проектов в сегменте загородного домостроения?
– Не так давно я общался с представителями одной известной компании, которая занимается продажей в основном дорогих загородных домов. Мне заявили, что у них элитные коттеджи улетают как горячие пирожки. Они не только не двигаются в цене, но даже их поднимают. Почему я говорю об этом с иронией? Я считаю, что картина на загородном рынке не столь радужная, как это нам пытаются преподнести те же риелторы или эксперты рынка. Но всегда бывают исключения. Все очень индивидуально, выявить какую-либо тенденцию относительно загородного рынка сейчас довольно сложно. Безусловно, продаются разные коттеджи – и очень дорогие, и самые дешевые. Но главное, о чем сегодня стоит подумать, взявшись за проект коттеджного поселка, – уникальность формата.

Мы планируем построить загородный поселок недалеко от Лесколово. Территория под будущую застройку площадью 28 га расположена в 30 км от Петербурга. Здесь планируется возвести 90–120 домовладений площадью по 250–300 кв. м на участках в 15–25 соток. Этот проект не относится к рынку дорогого элитного жилья. Скорее можно говорить о среднем классе. Мы позиционируем эти дома по цене хорошей городской квартиры. Естественно, это будут дома для постоянного проживания.

В проекте предполагается пять очередей, все они будут завершены до 2015 года. Планируется продавать как участки с подрядом, так и готовые дома. Единственное, что исключено, – продажа земельных наделов без подряда. И дело не только в единой архитектурной концепции поселка, а в том, что мы намерены управлять этим объектом не только на стадии строительства, но и в дальнейшем. На мой взгляд, сейчас у многих загородных проектов проблемы с продажами возникают именно из-за отсутствия качественного управления проектом.

Инвестиции в проект составят около 2,2 млрд рублей, только на инженерную подготовку и инфраструктуру потребуется полмил­лиарда.
В настоящее время выбран консультант по проекту – компания Knight Frank, которая разрабатывает концепцию поселка. Понятно, что любое новаторство ведет к удорожанию проекта, но для этого мы и привлекли профессионалов: они должны найти идеальное сочетание «цена-качество» для нашего по­селка.

– Какие еще проекты сегодня в работе?
– Для нас по-прежнему стратегическими направлениями развития остаются нефтебизнес и мусоро­переработка. Проекты в этой сфере потребуют наибольших финансовых вливаний – от $80 до 500 млн на ближайшие 3–5 лет (в зависимости от ситуации в стране).
Планируем построить полигон для хранения и переработки твердых бытовых отходов на территории 14 га. Рассматриваем также возможность возведения мусоропере­рабатывающего завода, который потребует инвестиций в размере 200–300 млн евро. Продолжим строить сеть АЗС.
Сейчас возводится транспортно-логистический комплекс в Тос­ненском районе Ленобласти, на федеральной трассе «Россия», в 30 км от Петербурга. Это будет первый подобный комплекс формата «все включено» на отрезке трассы Тосно – Петербург. Площадь участка под его размещение составляет 2,5 га. Здесь будут оказываться услуги по хранению грузов, стоянке грузового и крупногабаритного автотранспорта. Предусмотрена сопутствующая инфраструктура – рекреационная зона, кафе, гостиница, АЗС. Первую очередь проекта планируем ввести в эксплуатацию уже до конца этого года. Инвестиции в эту часть проекта составят $2,2 млн.

Еще один проект реализуется в Пушкине, рядом с железнодорожным вокзалом. Он предполагает возведение торгово-развлекательного центра на участке площадью около гектара. Общая площадь будущего объекта составит 20 тыс. кв. м. Инвестиции в проект оцениваются в 1,2 млрд рублей. Ориентировочные сроки завершения строительства этого комплекса – 2014 год. Сейчас мы находимся на стадии проекта планировки и межевания территории, уже готово объемно-планировочное решение.

Есть и другие  интересные проекты в других сферах бизнеса, которые не являются для нас профильными. К примеру, мы инвестируем в сеть концептуальных ресторанов в Москве. Первое заведение уже открылось в августе, второй ресторан предполагается открыть до конца года. Всего в планах запуск 4–5 ресторанов в столице, не исключаем запуск подобных заведений в Петербурге. В октябре здесь, рядом с БКЗ «Октябрьский», открываем магазин элитной одежды.

Как видите, у холдинга запланировано много проектов. Нашей девелоперской компании предстоит большая и интересная работа.