Дешев и невелик

Великий Новгород, официально вернувший приставку к имени только в 1999 году, является административным центром Новгородской области, его население составляет 215 тыс. человек. Средняя заработная плата жителя находится на уровне 18 тыс. рублей в месяц, то есть по уровню дохода он сравним с Тверью и приближается к показателям Краснодара.

По оценкам аналитиков, Великий Новгород занимает третье место по инвестиционной привлекательности среди городов Северо-Запада, опережают его только Сыктывкар и Волхов. Нужно отметить, что новгородские власти целенаправленно стремятся создать благоприятный экономический климат, так как это единственный способ стимулировать привлечение инвестиций в регион, который не может похвастаться запасами сырьевых ресурсов. Подтверждением успешности этой политики благоприятствования могут служить предприятия с иностранным капиталом, размещающие свое производство в Великом Новгороде уже более десяти лет. Так, сегодня в городе работают завод австралийского концерна Amcor (производство упаковки), испанская фабрика JoyCo (кондитерские изделия), датский завод Dirol, финское производство минераловатной теплоизоляции Paroc, немецкий завод Pfleiderer (ДСП).

Помимо этого здесь ведется постепенная модернизация российских промпредприятий. Расширяет свои мощности завод по производству карбамида «Акрон», строятся завод «Цемент» и нефтеперерабатывающее предприятие сети автозаправочных станций «АВРО», запущен в эксплуатацию деревообрабаты­вающий комплекс глубокой переработки древесины Новгородской лесопромышленной компании «Содружество» и пр.

«Преимуществом Новгородской области являются дешевые ресурсы, – поясняет директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. – Например, там в несколько раз ниже стоимость подключения электрических мощностей, чем в Петербурге». По ее мнению, регион имеет отличный потенциал для размещения новых производственных площадок. В частности, в Батецком районе планируется строительство широкополосной магистрали федерального значения, которая пройдет мимо Великого Новгорода. Соответственно, данная магистраль послужит хорошим стимулом для развития промпред­приятий.

«Что касается коммерческой недвижимости, то, на мой взгляд, данный сегмент живет собственной жизнью. Особого взаимодействия между властью и собственниками земли не наблюдается, но и никаких препятствий к тому тоже нет», – отмечает г-жа Марковец.
Областные власти ведут планомерную работу по развитию промышленно-логистических и туристических проектов. В настоящий момент существует идея создания нового речного порта на Волхове. Кроме того, есть ряд других крупных инвестплощадок в различных районах. Но на их детальную подготовку, по словам экспертов, у области пока не хватает средств.

Еще одним преимуществом региона Екатерина Марковец называет низкую конкуренцию: «Значительная часть коммерчес­ких площадей сконцентрирована у нескольких местных игроков. Также в недавнее время некоторые объекты были выкуплены петербургскими компаниями для последующей реконструкции. Поэтому вскоре на рынке явно возникнет новое предложение».

За федеральный счет
Несмотря на близость к Петербургу, современные торговые комплексы в Великом Новгороде пока отсутствуют. По данным London Consulting & Management Company / LCMC, относительно качественными можно назвать торговые центры «Волна» и «Русь», составляющие 72% общего предложения площадей в торговых комплексах. Также в городе расположены гипермаркеты федеральных ритейлеров «Лента» и «Магнит». Если рассматривать географическое размещение торговых комплексов, то большинство из них (67%) расположены в историческом центре Великого Новгорода, тогда как основная масса населения проживает в спальных районах. «Такое средоточие торговых объектов в центре объясняется тем, что большинство ТРК представляют собой реконструированные административные здания», – констатирует управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. По его словам, спрос на торговые площади формируется за счет местных предпринимателей и федеральных ритейлеров, активизировавших свои планы развития в регионе за последний год, в том числе и путем франчайзинга.

Помимо уже упомянутой «Ленты» и «Магнита», в Великом Новгороде присутствуют федеральные продовольственные сети «Пятерочка», «Полушка», «Дикси», сеть по продаже бытовой техники и электроники «Эльдорадо», «Евросеть», магазины одежды OGGI, Savage, сети пар­фюмерных магазинов «Л'Этуаль» и «Рив Гош».

Новгородская область, занимающая 33-е место в стране по уровню оборота розничной торговли на душу населения, является наиболее привлекательной для федеральных ритейлеров среди остальных округов Северо-Запада. «За счет достаточно высокой оценки потенциала города ритейлерами конкуренция, например, среди продовольственных сетей в регионе уже достаточно жесткая», – утверждает г-н Золин.
Между тем, несмотря на низкий уровень вакансий в новгородских торговых комплексах, составляющий в среднем 5%, наиболее популярны у арендаторов встроенно-пристроенные помещения и площади с минимальной ставкой аренды. По данным LCMC, диапазон арендных ставок для арендаторов галерей в торговых комплексах составляет 3,6–15,6 тыс. руб./кв. м в год (не включая НДС и коммунальные платежи), для арендаторов мини-якорного типа – 4,8–9,6 тыс. Кроме того, в Великом Новгороде очень распространена практика продажи помещений в ТК, средняя запрашиваемая цена составляет 55 тыс. рублей за «квадрат» (без учета НДС). В течение ближайшего года специалисты LCMC прогнозируют небольшой рост арендных ставок в пределах 2–3%.

Сейчас, по словам Дмитрия Золина, существует около пяти проектов строительства в Великом Новгороде современных торговых комплексов, по реалистичным прог­нозам, в ближайшие 2–3 года объем качественных торговых площадей увеличится на 50–60 тыс. кв. м. «С появлением более качественных объектов произойдет пересмотр ставок аренды в устаревших торговых центрах, а приход федеральных ритейлеров в город повысит общий уровень требований арендаторов к торговым помещениям», – констатирует он.

Не выше
Рынок офисных помещений Вели­кого Новгорода представлен биз­нес-центрами класса С, условным В-классом, а также объектами, не подлежащими классификации, причем основное предложение сосредоточено в В и С-классах. По подсчетам LCMC, всего в городе представлено семь качественных бизнес-центров совокупной площадью 32 тыс. кв. м. «На объекты класса «условный В» приходится около 50% всего предложения, на бизнес-центры С-класса чуть более 30%», – уточняет г-н Золин. По его мнению, типичным примером качественного объекта в «условном В-классе» является бизнес-центр «Волна», расположенный в центральной части Новгорода. Объект общей площадью 8 тыс. кв. м был введен в эксплуатацию в июле 2008 года и сейчас полностью заполнен. Бизнес-центр с коридорно-кабинетной планировкой предлагает в аренду офисные помещения по стоимости 600 руб. за «квадрат» в месяц, обеспечивая арендаторов стандартным набором услуг.

Сегодня рынок бизнес-центров города находится в состоянии стагнации: эксперты LCMC не отмечают тенденций на повышение или снижение уровня спроса со стороны арендаторов. Наиболее высокая доля вакантных площадей зафиксирована в объектах класса С, в среднем на уровне 30%, тогда как в бизнес-центрах В-класса заполняемость достигла 98%. Несмотря на это, средние арендные ставки весьма высоки: в классе В они составляют 9,6 тыс. рублей, в С-классе – 6 тыс. руб./кв. м в год. Правда, собственники помещений зачастую готовы идти на переговоры с потенциальными арендаторами и предоставлять скидки в размере 10–15%.

Как и во многих региональных городах, в Великом Новгороде распространена практика продажи офисных помещений в бизнес-центрах. В среднем стоимость квад­ратного метра в бизнес-центре класса В составляет 45 тыс.рублей, в классе С – 30 тыс. Некоторые бизнес-центры выставляются на продажу целиком (например «Дом быта Волхова» по цене 130 млн рублей).

«Учитывая рост деловой активности в регионе, можно прогнозировать плавное, постепенное увеличение спроса на офисные площади. Сейчас в Великом Новгороде на различных стадиях реализации находятся несколько проектов качественных бизнес-центров, способных удов­летворить прогнозируемый спрос, по­этому значительного роста арендных ставок не предвидится», – отмечает Дмитрий Золин.

Земля – заводам!
Так как Великий Новгород исторически расположен на пересечении крупных торговых путей, складской сегмент недвижимости представлен в городе достаточно широко. Общее предложение в этом сегменте специалисты LCMC оценивают в 40 тыс. кв. м, но большая часть складов относится к классу С (61%) и сосредоточена за городской чертой. Несмотря на относительно невысокие арендные ставки: от 1,2 до 6 тыс. руб./кв. м в год (в зависимости от класса помещения), эксперты отмечают высокий уровень вакантных площадей. Средняя заполняемость складских комплексов составляет 60–65%, причем максимальная загрузка отмечена в комплексах, находящихся в черте города, а также в крупных качественных объектах, к которым относится в том числе и логистический центр «Великая гора», расположенный на трассе М10 (Петербург – Москва).

«Основным катализатором спроса на складские площади выступает рост промышленного производства и динамика розничного товарооборота. Многие крупные компании обращают внимание на Великий Новгород, рассматривая его в качестве оптимального места для размещения распределительных центров», – констатирует г-н Золин. Так, год назад в городе был открыт первый на Северо-Западе распределительный центр федерального ритейлера «Магнит». Кроме того, областная администрация неоднократно заявляла о планах увеличения новгородского грузооборота за счет строительства на Волхове перегрузочного комплекса, который может стать дублером петербургского порта.
В структуре предложения земельных участков в Новгородской области, по данным АРИН, преобладают земли сельскохозяйственного назначения (92% общего объема). На земли населенных пунктов приходится 7%, на земли промышленности – 1%.

Предложение по продаже земельных участков под коммерческое и промышленное использование ограниченно и представлено преимущественно в Новгородском районе. «Наиболее дорогие земельные участки под промышленное и коммерческое использование тяготеют к Великому Новгороду и федеральным трассам. На стоимость данных участков оказывает влияние наличие съезда с трассы, коммуникаций и возможность подключения к ним, наличие согласованного проекта», – отмечает г-жа Марковец.

В целом аналитики отмечают, что внутренний спрос на коммерческие помещения в области очень низкий из-за бедности населения. Но с учетом строительства новой дороги Москва – Петербург и федеральной трассы Батецск – Усть-Луга существенно улучшится доступность двух столиц и возможность экспорта некоторых видов продукции. А запуск новых производств будет улучшать общую инвестиционную привлекательность региона и следом за этим активизируется коммерческое строительство.

«Основным стимулом к развитию региона могло бы стать улучшение транспортно-логистический связи Новгородской области с двумя столицами. И все те проекты, которые были перечислены, должны существенно повысить инвестиционную привлекательность Новгородской области. В настоящий момент область очень бедная, и необходимо выделение средств из федерального бюджета, прежде всего на подготовку и софинан­сирование инфраструктурных объектов. А вслед за этим будет расти благосостояние населения. Соот­ветственно, будет выкупаться новое жилье, привлекаться ипотечные кредиты. В настоящее время там более 90% заявителей не проходят скринговые системы банков. Вырастет покупательная способность, следовательно, будет развиваться торговля и сфера услуг», – резюмирует Екате­рина Марковец.