Профессор Сан-Дэ Ким: «Я не являюсь исключительным защитником высотных зданий»

– Господин Сан-Дэ Ким, с какой целью вы приехали в Москву?
– Я приехал в Москву, чтобы, во-первых, привлечь внимание к работе нашего Совета по высотным зданиям, а также для того, чтобы позвать наших российских коллег принять участие в между­народной конференции по высотному строительству, которая вскоре пройдет в Сеуле.
– Что можно считать высотным зданием?
– Универсального определения высотного здания не существует. При этом количество этажей – это не самый точный индикатор высотности здания, поскольку высота этажей в значительной степени варьируется в зависимости от типа здания и его функциональности. Однако 14 этажей или 50 метров можно считать порогом отсчета «высотного здания». Чтобы называться высотным, здание должно соответствовать минимум одному из следующих критериев. Во-первых, это так называемая высота в контексте. То есть, например, тот же 14-этажный дом не будет восприниматься как высотное здание в таких городах, как Чикаго или Гонконг. Но в провинциальной Европе такой дом будет выглядеть значительно выше среднего по городу стандарта высотности. Во-вторых, это пропорциональность. Существует множество зданий, которые являются не столько высокими, сколько узкими и тонкими. Выделяясь на фоне городского пейзажа, особенно малоэтажного, они кажутся высокими. С другой стороны, есть небоскребы, которые отвечают техническим параметрам высотного здания, но соотношение их физического размера к занимаемой площади не позволяет классифицировать их как высотные. Кроме того, здание можно классифицировать как высотное, если в нем присутствуют технологии, применяемые в высотных объектах: специфичес­кие технологии вертикальной транспортировки, технологии структурной обработки воздуха на разных уровнях высоты и тому подобное.
– Что бы вы могли сказать о Москве? Можно ли говорить, что это город, в котором развито высотное строительство?
– К сожалению, я не успел увидеть весь ваш город, но могу сказать, что Москва уже произвела на меня впечатление своими большими размерами. Посмотрел я и «Москву-Сити», мы были в МФК «Город столиц». Если смотреть на опыт мировых столиц, то, например, в Париже, помимо исторического и культурного наследия, также есть такой район, известный исключительно своими высотными зданиями – это Ля Дефанс. Если вы приедете в Токио, то там есть район Синдзюку, где по решению правительства Японии была создана зона, известная своими высотными зданиями. Если взять Москву, то здесь также есть район, который по решению властей должен стать районом высоток.
– Отношение к этому району в общест­венном сознании неоднозначное.
– Мне кажется, «Москва-Сити» вполне может стать визитной карточкой города и для россиян, и для иностранцев, то есть тем местом, которым бы Москва гордилась. Глядя на такое сосредоточение высотных зданий, население России может испытывать гордость за свою страну. Такое чувство, например, испытывают американцы, глядя на небоскреб Empire State Building, построенный больше 80 лет назад. Когда речь заходит о Москве, люди в других странах представляют себе Кремль, Красную площадь, православные церкви с их куполами. Но я думаю, что было бы хорошо, если бы у вас было свое особое послание миру, связанное с современностью, с образом новой России. Для этого существуют разные способы, один из которых – это сооружение высотных зданий. То есть речь идет не о сооружении тех самых зданий, а о том послании, которое вы направляете всему миру.
– Тем не менее здесь пока побеждает мнение, что современное строительство портит исторический облик городов.
– Могу сказать, что и в Германии, и в США, и в Японии тоже есть разные точки зрения. Например, многие против ядерной энергетики, многие рассказывают всевозможные ужасы про АЭС, однако они полностью игнорируют положительные аспекты ядерной энергетики. То же и со строительством высотных зданий: есть и свои положительные стороны, есть и какие-то недостатки. Мы должны быть откровенны в нашем диалоге с общественностью и рассказывать не только о положительных сторонах вопроса, но и об отрицательных. В этом случае отношение людей изменится. Я не являюсь исключительным защитником высотных зданий. Я уверен, что в любом случае должен быть налажен обмен мнениями. Все точки зрения должны быть услышаны, и тогда будут какие-то изменения – через год, через пять, через десять лет. Тогда постепенно и мнение общественности будет меняться. Особенно когда речь идет о молодом поколении: у них может быть совершенно иное мнение, отличное от мнения старшего поколения.
– Так разрушает ли хай-тек историческую застройку?
– Нет. И более того, я убежден, что мы не должны разрушать то наследие, которое нам досталось от предыдущих поколений. Именно поэтому я и говорю, что лучше всего выделять для такой застройки отдельные участки, причем небольшие. По площади это может быть один процент от всей территории, но при этом весь остальной город сохраняет свой исторический облик. Как пример можно взять Корею. Территория небольшая, полезных ископаемых нет. Но мы прикладываем все возможные усилия, чтобы привлечь иностранные инвестиции на рынок Южной Кореи. То есть, по сути, речь идет о борьбе за выживание на международном рынке. Другими словами, мы решаем задачи, имея в виду будущее и длительную перспективу. Теперь настало время и для вашего народа сделать выбор. У вас огромная страна, у вас очень много полезных ископаемых. У вас есть выбор. Можно, конечно, оставить все как есть и продолжить развиваться, как развивались до этого. Но, с другой стороны, для того, чтобы пробудить молодежь, нужны какие-то новые идеи. И одна из этих идей заключается в создании современных районов, современных бизнес-центров.
– Да, но почему это должны быть именно высотные здания?
– Если говорить о Москве, то это очень большой город и лучше, чтобы множество разных компаний были сосредоточены в одном месте или на какой-то одной небольшой площади. Например, компаниям, работающим в одной отрасли, лучше находиться в одном месте. Так часто поступают банки и юридические фирмы. Кроме того, преимущество небоскребов в том, что в одной высотной башне может располагаться бизнес-центр, а другая башня может быть жилой. Это же совершенно иной подход к жизни, ведь, как правило, люди живут на большом расстоянии от места работы, в пригороде. Это означает, что каждый день им нужно ездить до работы, тратя зачастую не менее часа в одну сторону и соответственно обратно. Конечно, жить в пригороде – очень хорошо, я не говорю, что от этого нужно отказаться, но если мы сделаем так, что людям будет комфортно жить внутри больших городов, то это будет прекрасно. Я не утверждаю, что абсолютно все, что связано с высотными зданиями, это хорошо, но преимущества есть, и их много.
– Пострадало ли высотное строительство в результате мирового финансового кризиса?
– Кризис, конечно, повлиял. Например, в Южной Корее три года назад было 12 проектов по созданию супервысоких зданий. Было 7 крупных инвесторов, которые готовы были вкладывать свои средства в здания от 100 до 150 этажей, так вот, 7 из этих проектов были приостановлены, и на сегодняшний день только два проекта находятся на стадии строительства. В этом плане кризис действительно стал по-настоящему глобальным.
– Главная стратегия девелоперов, строящих высотные здания сегодня, – это многофункциональные комплексы, как, например, МФК «Город столиц» в Москве. В чем, на ваш взгляд, заключается их преимущество?
– Ситуация такова, что для строительства супервысотного здания вы должны потратить много денег. Но если вы хотите разместить в нем одну функцию, то вы вряд ли найдете много компаний. Хороший пример – Taipei 101. Он был построен лет семь назад, но до сих пор в нем сдано не больше 85%. В небоскребе обязательно должны быть и гостиницы, и апартаменты, и офисы. Иначе вам никогда не удастся ни продать небоскреб, ни сдать в аренду полностью. Поэтому единственный способ сооружения эффективных многоэтажных комплексов – это строительство многофункциональных комплексов. В противном случае найти инвесторов на весь объем весьма сложно.
– Назовите, пожалуйста, три основных плюса высотного строительства и три минуса.
– Непростой вопрос. Начнем с плюсов. Высотное здание может стать символом вашего города или символом вашей страны. Второй плюс близок к первому, это гордость граждан за то, что именно в их стране было построено такое высокое здание, значит, они – великая нация. Третье – это привлечение туристов. Что касается минусов, то это, конечно существенно более высокая стоимость строительства. Если взять две башни по 50 этажей и одну в 100 этажей, то притом что их общая площадь одинакова, себестоимость одного высокого здания может быть выше на 50 или даже 100%. И это с учетом стоимости земли. Но этот минус, как правило, со временем трансформируется в плюс. Окружение вокруг здания-небоскреба становится более привлекательной территорией, как, например, в Дубае. Соответственно, и оценочная стоимость всего, что вокруг, также возрастает. Второй отрицательный фактор – более высокое энергопотребление. Набирающее силу «зеленое» движение уделяет этому пристальное внимание, но, на мой взгляд, развитие технологий позволит решить эту задачу в перспективе. Третий минус – высокая арендная плата.
– Какие условия необходимы для массового строительства высотных зданий?
– Во-первых, необходимо, чтобы в стране работало много крупных корпораций, потому что крупные корпорации стремятся группироваться в одном определенном районе города. В результате цены на землю в этом районе взлетают, после чего начинается процесс: вместо того чтобы строить 10-этажные дома, строят 20-этажные, вместо того чтобы строить 20-этажные, строят 40-этажные. По другому пути пошел Дубай, где нет своих крупных корпораций. По решению местных властей они начали строить высотные здания, а уже потом пригласили крупные международные компании, предложив им при этом целый ряд разных привилегий и преимуществ. Сами корпорации должны быть заинтересованы в том, чтобы приехать к вам. Еще один пример – Китай, где создается масса благоприятных условий для международных компаний, обеспечивается благоприятный налоговый режим, оказывается финансовая поддержка. В результате за последние десятилетия Китаю удалось добиться существенных достижений в высотном строительстве. В результате сегодня в Китае реализуется шесть крупных проектов по строительству высотных зданий.
Таким образом, может быть несколько подходов. Можно агрессивно, активно добиваться успеха, а можно просто сидеть и радоваться, что все развивается своим путем, правда медленно. С другой стороны, ничего не разрушается, все сохраняется, естественная среда на месте, но и никаких изменений происходить не будет.