Штабное чувство

Сегодня брокеры постепенно отходят от сделок, связанных с пересогласованием условий аренды. Пришла новая волна интереса со стороны потен­циальных арендаторов, которые принялись реализовывать отложенный спрос. Так, например, еще осенью 2010 года корпо­рация Google объединила всех своих сотрудников под одной крышей в БЦ «Балчуг плаза». Тенденция продолжила набирать обороты, достигнув апогея к лету этого года, когда «Лаборатория Касперского» заключила крупнейшую за последнее время сделку, арендовав под свою штаб-квартиру две трети «Олимпия парка» на Ленинградском проспекте. Бизнес-парк, собственником которого является О1 Properties, в настоящее время проходит процедуру сертификации по стандартам BREEAM.

В целом крупные компании и до кризиса 2008 года стремились иметь штаб-квартиру, в которой были бы объединены все структурные подразделения, обращают внимание эксперты. Однако позволить себе такую роскошь могли только самые успешные фирмы. Дело было не столько в непомерно высоком ценнике, сколько в ограниченности нового предложения. Даже крупные компании предпочитали арендовать в центре лишь небольшой представительский офис, тогда как вспомогательные подразделения выводились в БЦ класса В или за город. «Кризис внес свои коррективы: компании сокращали персонал и старались по возможности выбрать более дешевые офисы, но постепенное восстановление, которое мы можем наблюдать сегодня, возвращает рынок к докризисным тенденциям», – замечает Александр Калмыков, начальник инвестиционно-аналитического отдела «Коалко Девелопмент». В результате сегодня многие компании не только меч­тают об объединении, но и претворяют свои мечты в жизнь.

Непредвиденная консолидация
Основных причин внезапно возобновившейся сегодня консолидации корпоративных офисов несколько, уверен Константин Лосюков, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости Knight Frank. «С одной стороны, бизнес большинства компаний стабилизировался после кризиса и начал активно расти, а с другой – подходит к концу большое количество договоров аренды, которые активно заключались до кризиса», – обращает внимание эксперт. С учетом ограниченного предложения офисных площадей и динамики роста арендной платы многие компании уже сегодня задумались о продлении договора аренды или переезде в новый офис. Так поступила не только «Лаборатория Касперского», но и, например, такие финансовые компании, как «Кредит Ев­­ропа Банк» и «Ренессанс Кредит». Первая собрала все свои подразделения в едином офисе, арендовав 7620 кв. м в «Дай­монд холле» на Олимпийском проспекте. Со своей стороны «Ренессанс Кредит» консолидировала большую часть своих сотрудников в бизнес-центре «Двинцев», предпочтя при этом иметь штаб-квартиру в «Москва-Сити».

Между тем, по информации Forum Properties, планы по расширению сегодня вынашивают в первую очередь компании реального сектора (фармацевтика, производство FMCG и т. п.), а также консультанты и юридические компании. При этом объем поглощаемых площадей в рамках одной сделки может значительно превышать 10 тыс. кв. м. В то же время в банковской сфере, напротив, наблюдается снижение спроса и сокращение объемов деятельности. Подобная ситуация, полагает Сергей Воронин, исполнительный директор Forum Properties, продолжит оставаться актуальной еще два-три года.

Статистика показывает, что сегодня брокеры получают все больше заявок на аренду офисных помещений размером более 3 тыс. кв. м. Одновременно многие российские компании продолжают оценивать возможность приобретения коммерческой недвижимости – в среднем речь идет о 15 тыс. кв. м. «С 2008 по 2010 год многие компании были ограниченны в средствах и работали в жестком режиме экономии, – объясняет Валентин Стобецкий, руководитель группы по работе с офисными помещениями компании Jones Lang LaSalle. – Сегодня эти компании вновь начали нанимать сотрудников и расти, и поэтому они ищут новые офисные площади».

Оптимальный переезд
Пока же есть возможность купить или арендовать по относительно невысокой цене, на фоне растущего рынка многие компании решают, что консолидация является более правильной стратегией, чем аренда разрозненных офисов. Первое и, пожалуй, самое явное преимущество объединения – это упрощение логистики внутри компании, позволяющее избежать потерь рабочего времени в случае географической разрозненности бизнес-подразделений, отмечает Наталия Кутеригина, старший директор, отдел по работе с корпоративными клиентами Cushman & Wakefield. «Кроме того, появляется возможность оптимизировать расходы на разрозненную ранее инфраструктуру, сэкономив, например, на зонах общего пользования (столовых, переговорных комнатах), IT, охране, секретарях, а также уборке и обслуживании», – перечисляет эксперт.

При этом консолидировать свои подразделения компании предпочитают в офисных зданиях классом выше. Не стал исключением и российский офис компании Schneider Electric, принявший решение объединять все свои подразделения под одной крышей зимой 2011 года. Как рассказывает CRE Андрей Лысый, руководитель административной службы ЗАО «Шнейдер Электрик», на тот момент на рынке коммерческой недвижимости сложилась наиболее благо­приятная для арендаторов ситуация, поскольку практически во всех сегментах ощущался переизбыток офисных площадей.

Около полугода компания искала подходящий офис. «Это связано с тем, что в Москве огромный выбор свободных площадей, и мы хотели выбрать действительно самое лучшее предложение в той ценовой категории, которую считаем правильной с точки зрения затрат на аренду», – описывает ситуацию Андрей Лысый. Остановив в результате свой выбор на бизнес-центре «Двинцев», компания еще три месяца вела переговоры с его собственником, который приложил немало усилий, чтобы получить Schneider Electric в качестве якорного арендатора.

Собственники действительно имеют существенные выгоды, привлекая в свой бизнес-центр крупного арендатора. Тем не менее бонусов, которые они готовы были раздавать в первые полгода-год после кризиса, сегодня уже нет. «Однако совершенно точно можно говорить о дисконте в 10–15% для крупной сделки», – резюмирует Константин Лосюков.

Со своей стороны арендаторы, стремясь зафиксировать выгодные для себя условия аренды, предпочитают заключать долгосрочные договоры аренды, прописывая в них адекватный механизм индексации. В итоге сегодня их средний срок колеблется от 7 до 10 лет. В ближайшее время ставки аренды и покупки офисной недвижимости, а также цены покупки площадей в центре города могут превысить докризисные, опасаются некоторые эксперты, впрочем, не все. «Если под «перегревом» понимать неразумно завышенные цены на земельные участки и проекты на самых начальных стадиях, то я не ожидаю повторения такого сценария. Кризис научил всех крайне осторожно относиться к рискам», – подчеркивает Сергей Воронин.

Офис с видом на метро
Решение о консолидации корпоративных офисов имеет долгосрочный характер. Поэтому любая компания стремится найти такое здание, которое бы отвечало планам по развитию ее бизнеса на ближайшие 10 лет. «Консолидация имеет смысл только в том случае, если находится решение, отвечающее долгосрочным задачам арендатора, которые разнятся в зависимости от рода деятельности компании», – подчеркивает Валентин Стобецкий из Jones Lang LaSalle. В частности, для финансовых и юридических компаний принципиальным является премиальное местоположение в цент­ре города. «Если говорить о западных производственных и фармацевтических компаниях, то для них нет никакого смысла переплачивать за местоположение, – рассуждает Константин Лосюков. – Им нужно хорошее помещение класса А, с качественной инфраструктурой в удобном, но не обязательно центральном месте, которое было бы удобно для их сотрудников».
Среди основных требований, предъяв­ляемых крупными корпорациями при подборе штаб-квартир, можно выделить хорошую эффективность этажей, инфраструктуру, транспортную доступность и репутацию собственника. Так, например, при выборе бизнес-центра для своего центрального офиса в России Schneider Electric рассматривала здания только с удобным open space и место­положением (как для сотрудников, так и для клиентов).

Несколько другая ситуация была в случае с банком «Ренессанс Кредит», также принявшим решение консолидировать большую часть своих разрозненных офисов в бизнес-центре «Двинцев», где финансовая корпорация заняла почти 7 тыс. кв. м. Однако само руководство компании предпочло арендовать площади в «Городе столиц» в ММДЦ «Москва-Сити»: окружение играет не последнюю роль при подборе головного офиса. Жанна Щенникова, старший вице-президент, директор по информационным технологиям, операционной деятельности и обслуживанию клиентов «Ренессанс Кредита», рассказывает, что «при поиске помещения для большей части штата предъявлялись следующие требования: расположение между Садовым и Третьим транспортным кольцом, причем в шаговой доступности от станции метро, разумная стоимость аренды и соответствие ряду технических требований, таких как современная планировка, высота потолков, качество использованных при строительстве материалов и т. д.». При этом девелопер здания предложил исключительные арендные условия: кроме «хорошего дисконта» от среднерыночной ставки в долгосрочном договоре, по словам г-жи Щенниковой, оговорен определенный период, в течение которого «Ренессанс Кредит» может расторгнуть сделку без штрафных санкций. Между тем, как отмечает Никола Бошкович, старший консультант отдела офисной недвижимости CB Richard Ellis, в подобного рода проектах речь о дисконте может идти только при аренде от одного этажа. При этом он добавляет, что вряд ли удастся получить скидку больше 10–15% при средней ставке в «Двинцеве» в пределах $450–500.

Девелопмент на перспективу
Сегодня в Москве остаются вакантными 1,55 млн кв. м качественных офисов, свидетельствуют данные Cushman & Wakefield. В то же время объем поглощения с начала года уже составил около 1,1 млн кв. м. За 7 месяцев этого года было построено 340 тыс. кв. м, и до конца года в Cushman & Wakefield прогнозируют ввод еще около 500 тыс. кв. м. Реакция рынка не заставила себя долго ждать: ставки за 2010 год выросли на 10–15%, только за первое полугодие 2011 года рост ставок в классе А составил 10%, до конца года они прибавят еще 5–10%, ожидают в Knight Frank.

О том, что дефицит наступит, эксперты предупреждали еще два года назад. Именно те девелоперы, которые смогли найти силы и средства для завершения офисных проектов, сегодня оказались в наиболее выгодном положении и могут удовлетворить резко подскочивший спрос на крупные и высококлассные офисные блоки. Сегодня средний уровень вакантности высококачественных офисных площадей составляет около 14%, по данным Knight Frank, при этом в классе А в центре Москвы он колеблется вокруг 7%. Этим показателям мы обязаны в первую очередь недавно открытым бизнес-центрам. На этом фоне эксперты считают наиболее перспективными с точки зрения размещения корпоративных штаб-квартир такие офисные комплексы, как «Галс Тауэр» или «Москва-Сити». «Чем дальше, тем меньше «Москва-Сити» начинает напоминать стройку, – обращает внимание Константин Лосюков. – Там уже построено довольно много башен, проведены определенные ландшафтные работы. Поэтому сегодня это все больше напоминает хороший, цивилизованный завершенный проект. Кроме того, если будет реализована идея с паркингом, то привлекательность проекта еще больше вырастет в глазах потенциальных аренда­торов».

В свою очередь, застройщики, которые не были в кризис излишне обременены выплатой и реструктуризацией кредитов, смогли уже на его излете, запустить новые проекты в области коммерческой недвижимости. Так, например, поступила компания MR Group, руководство которой решило выходить на стройку, когда стало очевидно скорое возвращение спроса. «Кризис «убил» многих девелоперов и заморозил многие проекты, – говорит Григорий Длуги, директор по продажам MR Group. – Поэтому еще год назад мы поняли: все, кто выйдет на стройку и получит ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка. – Ред.), и останутся в выигрыше, когда предложение и спрос начнут выравниваться».

Однако девелоперы вынуждены считаться не только с банками, но и с мнением властей. Таким образом, на фоне ограничения коммерческого строительства в центре девелоперы вынуждены корректировать свои планы. Так, например, Forum Properties, в портфеле которой около 80 тыс. кв. м офисной недвижимости в центре Москвы, до начала этого года планировала расширять арендный бизнес. «К сожалению, отсутствие градостроительного регулирования и жесткая политика новой исполнительной власти могут надолго отсрочить или даже изменить эти планы», – сетует Сергей Воронин.

Со своей стороны, работая на перспективу, сегодня MR Group ведет активное строительство офисного проекта в прес­тижном юго-западном направлении – на Одесской улице. Здесь возводятся три офисных башни с полезной площадью по 25 тыс. кв. м каждая. В компании не сомневаются в том, что офисы здесь будут пользоваться спросом – уже сегодня, как утверждает г-н Длуги, есть несколько достаточно крупных фирм, заинтересованных в покупке больших площадей в этих зданиях. Когда они будут сданы в эксплуатацию, стоимость квадратного метра может достигать $6–6,5 тыс., тогда как сегодня она бы равнялась $5–5,5 тыс., оптимистично прикидывает г-н Длуги.

Хорошего понемногу
Наметившаяся в конце прошлого года тенденция по консолидации офисов крупнейшими компаниями получила более чем существенное развитие к середине 2011 года. Эксперты обращают внимание на то, что волатильность на офисном рынке Москвы, за исключением отдельных нюансов, характерна для всех развивающихся рынков. Спрос на коммерческие площади в таких странах сегодня растет столь же стремительно, как и падал 2,5 года назад. Во многом это связано с определенной нервозностью потенциальных арендаторов, спешащих успеть воспользоваться пока еще благоприятными рыночными условиями. И их можно понять: рынку арендатора осталось жить не больше года.