День производителя

В России снова начинают дымить фабричные трубы. «Нельзя ничего не производить, производить всегда что-то надо. Мы уже видели дно производства, у нас уже есть опыт. Как это, почти ничего не производить? Теперь, думаю, все будет лучше», – философствует Вячеслав Холопов, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Russia and CIS. Впрочем, о скором промышленном буме говорить пока не приходится. Как осторожно замечает эксперт, «нельзя сказать, что к нам уже начали переносить производство из Китая, но определенные тенденции есть». Постепенно интерес производителей растет, в том числе и благодаря законодательным мерам. Традиционная ложка дегтя здесь – высокая стоимость разрешений и коммуникаций, а также проблемы с рабочей силой.
Как отмечает Андрей Танцуев, руково­дитель проектов, отдел стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, сегодня со стороны заказчиков и арендаторов есть большая заинтересованность в индустриальных площадях. Ажиотажа, по его мнению, не видно только из-за того, что в России высоки риски для инвесторов. «Строят только в тех регионах, которые проявили себя. Там рынок активно развивается», – заключает эксперт.

Национальный колорит
Спрос растет как со стороны западных, так и со стороны российских производителей. «Мы видим рост спроса со стороны иностранных производителей. Это в первую очередь сфера автомобилестроения, продукты питания, бытовая техника, продукция FMCG. Фактически каждый крупный производитель уже имеет свое производство в России», – говорит Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. При этом, по словам экспертов, запросы у всех настолько индивидуальны, что четко разделить российские и иностранные компании как разные группы клиентов со специфическими запросами не представляется возможным.
«Каждое производство индивидуально. Может потребоваться помещение с разным уровнем потолков, может специализированный температурный режим. Иногда здание должно быть определенной формы, и тогда возникают особые требования к земельному участку. Иногда нужен морской порт или железнодорожные пути. Иногда надо недалеко от города, иногда далеко от города. Есть санитарные требования. Например, нельзя делать рядом продукты питания и автомобильные шины. До трехсот метров в ряде случаев должна быть санитарная зона. Всегда разные требования. У российских и западных компаний могут различаться претензии, но требования российского СанПиНа для всех одинаковы», – перечисляет Вячеслав Холопов. По его мнению, речь в данном случае идет о достаточно специализированном продукте, какую-то унификацию здесь вряд ли можно будет увидеть.

«Нельзя сказать, что требования иностранных и российских компаний отличаются, все зависит от той или иной компании», – говорит Владислав Рябов. Впрочем, известный национальный колорит есть. «Россия – это огромная страна, огромный рынок, который до сих пор так и не освоен. Есть много инвесторов, которые хотели бы открыть свой бизнес, хотели бы разместить свои производства, но сильно боятся. Политическая ситуация не совсем понятна. Иногда правила игры меняются во время самой игры. Была бы ситуация стабильная, разместили бы намного больше», – полагает Петер Гебхард, директор по развитию индустриального парка «Озёры». Тем не менее сегодня протекционистская политика государства толкает иностранные компании локализовать свое производство в России, без этого у них нет права даже участвовать в тендерах. Многие крупные производители, занимающиеся автомобилестроением, производством сельхозтехники и т. п., были вынуждены разместить свое производство в России. Однако здесь их ждали проблемы с поставщиками. Российские поставщики либо не заинтересованы в сотрудничестве, либо не готовы гарантировать постоянство качества. Поэтому многие компании, планирующие локализовать производство в Рос­сии, вынуждены налаживать производство деталей самостоятельно, вместо того чтобы покупать их у местных поставщиков. Если они имеют в Европе глубину производства 15%, то здесь они вынуждены увеличивать глубину производства на 30–40%. «Я говорил с гендиректором компании Claas, он мне жаловался, что из трехсот российских компаний, которым они предложили поставлять детали, ответили только пять», – рассказывает Петер Гебхардт. Дело в том, что запросы иностранных производителей часто оказываются слишком незначительными для российских промышленных гигантов. Поставщикам интересны миллионные партии, а у них готовы купить всего сто штук. Чтобы решить эту проблему, западные компании вынуждены тащить за собой в Россию своих европейских партнеров. По этому пути, например, пошел Volkswagen. «Российских производителей так и не вырастили, поэтому приходится тащить из Европы. Возможно, проще было бы заво­зить необходимые запчасти из-за рубежа, но, поскольку Volkswagen нужно локализовать производство (у них договор с российским правительством), компания размещает производство здесь. Конкретно в нашем индуст­риальном парке таких компаний, которые тянутся за русским производителем, очень много», – рассуждает Петер Гебхардт.

Все дело в размерах
Рынок индустриальных площадей только формируется и пока выглядит довольно пестро. Развиваются как отдельные проекты, так и индустриальные парки. «Сейчас мы видим и индустриальные парки, и отдельные объекты, которые успешно заполняются. Есть компании, которые думают, что все сделают сами, а есть те, кто предпочитает не заниматься непрофильным бизнесом и отдают все девелоперам, которые развивают производство под ключ», – замечает Вчеслав Холопов.

Индустриальные парки можно разделить на два типа. Они могут располагаться вокруг крупного предприятия, которое рядом размещает своих смежников. Нечто подобное мы сейчас наблюдаем в Калуге. Второй тип – индустриальный парк, на территории которого разнонаправленные компании, никак не связанные между собой, размещают производство. Причем и здесь возникают синергетические эффекты, люди находят поставщиков и начинают работать между собой. В этом случае большое количество мелких компаний, собравшихся вместе, могут решать проблемы, которые не по плечу никому из них в одиночку.

По словам Петера Гебхардта, иностранные компании сначала пытались сами локали­зовать свое производство, однако зачастую они сталкивались со значительными трудностями. «Люди не знают, как здесь бороться. Сейчас мы ведем переговоры с компанией, которая уже купила участок и планировала начать строительство. Но как выяснилось, необходимых ресурсов им обеспечить не смогут, а если и смогут, то это будет стоить неподъемных денег. Индустриальные парки для таких компаний – это то решение, которое может убедить их прийти на российский рынок», – полагает эксперт.

По его словам, сегодня в каждой иностранной компании могут рассказать свою историю неуспеха в России. «Мы не создаем готовое предложение, а отвечаем на вызовы рынка. Когда производители не хотят заниматься несвойственной им деятельностью, им нужно пакетное решение для их бизнеса. И сегодня индустриальные парки стремятся это пакетное решение им предложить», – утверждает Петер Гебхардт. Впрочем, справедливости ради, стоит отметить, что есть немало удачных примеров развития отдельных предприятий. «Мы столкнулись с этим в Калуге, Московской, Владимирской области», – говорит Владислав Рябов.

Главное – масштаб проектов. Как отмечает Андрей Танцуев, крупные проекты имеют гораздо больше шансов дойти до финишной прямой, чем небольшие. «Нужны крупные проекты. Не важно, идет ли речь об отдельном производстве или о развитии индустриального парка. Реализация крупных проектов всегда вызывает интерес. На участок в тысячу гектаров коммуникации подвести будет проще, чем на какое-то небольшое производство», – полагает эксперт.

В целом ситуация складывается следующим образом. Крупный гигант может позволить себе построить завод своими силами (пусть и со значительными трудностями). Представителям мелкого и среднего бизнеса остается единственный способ – объединиться в индустриальный парк.

Новый формат
Индустриальные парки совсем свежий формат недвижимости для России. Первые индустриальные парки стали появляться всего несколько лет назад. Удивительно, но достраивались и открывались многие объекты как раз в кризис. Сегодня рынок индустриальной недвижимости заметно развивается. Говоря об удачных проектах, можно выделить индустриальный парк «Озёры» в Московской области, вспомнить опыт Липецка и Казани, где в особых экономических зонах – «Липецк» и «Алабуга» – развиваются индустриальные парки, которые смогли привлечь несколько десятков крупных производителей.

С начала этого года о себе заявили и но­­вые игроки рынка индустриальной недвижимости. Так, компания GVA Sawyer получила заказ от администрации Ярославской области на разработку концепции развития проекта строительства индустриального парка «Новоселки» на пересечении федеральных трасс А113 (Ярославль – Кострома) и М8 (Москва – Ярославль). Проектируемая территория состоит из трех участков общей площадью 480 га (211, 194, 75 га соответственно).

Также форсируются проекты, приостановленные в кризис. Например, в Ульяновске еще в 2008 году была создана промышленная зона «Заволжье» площадью 500 га. Проект реализуется при господдержке за счет ассигнований инвестфонда России, областного и городского бюджетов. В феврале 2011 года было принято решение о необходимости разработки проекта планировки территории промзоны. По итогам конкурса право на разработку получила международная компания AssmannBeraten + Planen. Инвестиционным проектом предусмотрено размещение в промзоне «Заволжье» около 30 предприятий с созданием более 3 тыс. новых рабочих мест. В данное время резидентами промзоны являются международные ком­пании Mars и SABMiller.

Как это часто бывает, на новом поле приходится тщательно отделять зерна от плевел. «Зачастую индустриальными парками называют просто участок в поле, где мало того, что не подведены коммуникации, но даже не изменено назначение земли. Люди надеются, что придут инвесторы и сами все оплатят», – рассказывает Петер Гебхрардт. Определить, какая часть из заявленных проектов может действительно называться индустриальными парками, стало главной задачей недавно созданной Ассоциации индустриальных парков. «Есть участки с полностью подведенной инфраструктурой, это уже индустриальный парк, там можно работать. А бывает, что ничего нет, просто кусок земли. Чтобы отделить одно от другого, сейчас ассоциация проводит сертификацию» – описывает ситуацию Петер Гебхардт. Сертификация выявила высокий интерес к подобным проектам и значительный зазор между декларациями и реальностью. «Мы оценили где-то 250 площадок, из них только 40–50 можем назвать индустриальными парками, остальные таковыми не являются», – рассказывает Вячеслав Холопов.

Главное – решиться
Поскольку сегмент новый, сегодня здесь никого не удивляют компании, просто покупающие землю и развивающие ее самостоятельно. Разумеется, все ждут, что в будущем подобные проекты будут реализовываться через профессиональных девелоперов. «Партнеры для развития индустриальной недвижимости будут найдены. Прежде всего, это те лендлорды, которые заинтересованы в судьбе своих участков. И конечно же одной из популярных услуг является строительство под ключ, которое позволяет быстро реализовать землю», – рассуждает Вячеслав Холопов. По его словам, уже сегодня девелоперы готовы идти вместе с клиентом в регион, покупать земельный участок и развивать его. Здесь часто требуются уникальные инженерные решения, однако это как раз не должно смущать девелоперов. «Если говорить о глубоко специализированных заводах и фабриках, то здесь в игру вступают специализированные подрядчики на отдельные работы. Ничто не мешает профессиональному девелоперу привлечь субподрядчиков и достроить объект под ключ для заказчика. Любой девелопер, который проходил основной цикл строительных работ, понимает, на какие грабли придется наступать при строительстве индустриального объекта», – утверждает Вячеслав Холопов.Основные сложности лежат не в технической, как это может показаться на первый взгляд, а в финансовой плоскости. «Как только проект становится достаточно специализированным, его трудно рассматривать как арендный бизнес. Компания, которая хочет организовать производство, должна хотеть купить объект. Иначе работа не имеет финансового смысла для девелопера» – замечает Вячеслав Холопов. Проблема заключается в том, что на ранних этапах очень сложно оценить стоимость и привлекательность с экономической точки зрения такого объекта для девелопера. «Самое сложное – это понять, нужно это делать или нет. А сделать уже можно, есть специализированные компании, которые всегда помогут решить ту или иную проблему», – говорит Холопов. При этом ввиду уникальности запросов на рынке почти не встречаются спекулятивные проекты. «Я не могу назвать спекулятивные проекты производства, все делается под клиента», – замечает Холопов.

Для индустриальных парков достаточно остро может стоять проблема окупаемости. По оценке Владислава Рябова, индустриальный парк окупается в среднем от 7 до 15 лет. Однако отсчет начинается с того момента, когда парк уже заполнен. А заполняться индустриальный парк может годами. «Может быть один большой резидент типа Volkswagen, который придет и заберет все, а может быть много мелких. Здесь угадать довольно трудно. Пока никто не вкладывается в то, чтобы штамповать боксы. Надо подводить коммуникации, и после этого уже искать клиента. Вот стандартный подход девелопера, который я бы рекомендовал для привлечения максимально широкой аудитории покупателей», – рассуждает Вячеслав Холопов.

Конкурентные преимущества
Еще один новый бизнес, который породило развитие производства, – услуги по управлению индустриальными парками. Как рассказывает Петер Гебхардт, сейчас этот рынок представлен в основном карманными компаниями-собственниками. Так, для управления индустриальным парком «Озёры» была создана УК «Флагман», к которой неожиданно стали обращаться с предложениями взять в управление новый индустриальный парк и даже помочь с его созданием. От привычных нам видов управления недвижимости управление индустриальными парками отличается довольно сильно. «Управление торговым комплексом, гостиницей, жилым фондом радикально отличается от управления промышленным индустриальным парком. Здесь нужно учитывать много вопросов, связанных с производственной спецификой. Например, мы специально создали HR-агентство, чтобы находить резидентам рабочую силу», – рассказывает Петер Гебхардт. Особое значение имеет и административный ресурс. Много вопросов, с которыми приходят резиденты, надо решать на уровне администрации, как местной, так и региональной.

В целом рынок может быть сегодня интересен и собственникам, и девелоперам, и формирующимся сегодня УК, работающими с индустриальными объектами. При этом рынок уже достаточно конкурентен. «Конкурентное преимущество определяется ценой и качеством услуг. Если индустриальные парки предлагают качественный сервис по умеренным ценам, они легко найдут резидентов», – говорит Петр Гебхардт.

Как отмечает Вячеслав Холопов, сегодня участники рынка индустриальной недвижимости даже не пытаются оценить его емкость. Производство падало так долго, что фактически сегодня рынок предстоит строить с нуля. При этом в целом на перспективы индустриальной недвижимости смотрят сдержанно оптимистично. «Если не будет трясти, не возникнет новых административных препон, то все будет нормально», – уверяет Вячеслав Холопов.

В качестве примера он приводит опыт Турции и Китая, где производство значительно выросло даже без крупных инвестиций в индустриальные парки. Другой вопрос: насколько производители будут готовы прий­ти в Россию с того же китайского рынка? Это зависит от многих факторов, таких как наличие дешевой рабочей силы, преференции со стороны государства, удобство логис­тики и т. п. Необходима также массовая замена оборудования: старые индустриальные гиганты существенно поизносились. Как отмечает Вячеслав Холопов, «повода для дальнейшего развала производства нет», а значит, можно ожидать увеличения инвестиций в индустриальную недвижимость. Участники этого формирующегося рынка склонны к фатализму. Хотя просчитываемых рисков сегодня не видно, все отдают себе отчет, что в любой момент может «как следует тряхануть».