Невысокая жизнь

Идея не нова: жизнь в собственном доме или таунхаусе – удовольствие дорогое, оно и при покупке требует серьезных капиталовложений, и в последующей эксплуатации довольно накладно. Да и по самому своему стилю и духу «обособленная» загородная жизнь заметно отличается от городской и не всем подходит. Удачной альтернативой стало «внед­рение» многоквартирных домов бизнес-класса в состав коттеджно-таунхаусовых поселков: своя инфраструктура и территория, соседи, «равные по социальному окружению», а ценник покупки гораздо ниже. Следующим последовательным шагом стало строительство самостоятельных загородных малоэтажных комплексов, в большинстве своем – комфорткласса, сочетающих городскую стилистику жизни, в том числе архитектурную, с преимуществами закрытого жилого комплекса. Девелоперы в плюсе: экономика проекта выигрывает за счет внегородского месторасположения – земельные участки «не усугублены» московской непрозрачной системой выделения под застройку, бюрократические процедуры не занимают столько времени, как в столице, обременения по социально-бытовой инфраструктуре тоже помягче… Идеальная модель? Возможно. Но только пока есть спрос.

Чистая математика
Если взять чистую экономику проекта, строительство малоэтажных комплексов в разы выгоднее, чем возведение таунхаусов и уж тем более коттеджей. Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», приводит простой расчет для участка площадью 1 га на Волоколамском шоссе, в 10 км от МКАД. В среднем на таком участке можно построить до 6 тыс. кв. м малоэтажных домов, 3 тыс. кв. м таунхаусов и около 2 тыс. кв. м коттеджей. Стоимость строительства квадратного метра любого из трех типов недвижимости одинакова – от $1000 за метр. Стоимость строительства в целом для коттеджей составит $2 млн, для таунхаусов – $3 млн, для малоэтажки – $6 млн. Но стоимость квадратного метра при реализации составит для коттеджей – от $2 тыс., для таунхаусов – от $2,3 тыс., для квартир – от $3 тыс. Доход от реализации для девелопера: коттеджи – от $4 млн, таунхаусы – от $6,9 млн, малоэтажные многоквартирные дома – от $18 млн.

Выгода налицо, но одним из решающих факторов при выборе формата является готовность девелопера вкладывать собст­венные средства на начальном этапе. «По­нятно, что объем вложений для застройки разными форматами жилья отличается: для начала продаж коттеджного поселка зачастую достаточно обнести участок забором, положить временную дорогу – и уже можно собирать деньги, – говорит Елена Егорова, заместитель коммерчес­кого директора компании «Загородный проект» (проект ЖК «Ново-Молоково»). – Малоэтажная застройка предполагает более значительные вложения средств на старте, но этот формат более «народный», здесь больше потенциальных клиентов. И даже если маржа ниже, с точки зрения рынка это более востребованный и защищенный формат – квартира, в отличие от коттеджа или таунхауса, является основным жильем, а значит, даже в кризисной ситуации этот рынок восстановится быстрее других».

А как же панель?
Следуя этой логике, еще выгоднее для девелопера многоэтажная застройка. Но и тут есть свои плюсы и минусы: при строительстве малоэтажного жилья девелоперы делают акцент на комплексность застройки и организацию развитой инфраструктуры. Для большинства покупателей этот параметр оценки предложения стоит на третьем месте после цены и транспортной доступности. «Если на участке вместо комплексной застройки воткнуть 17-этажную панель, то покупательский спрос будет определяться развитостью района и качеством близлежащей инфраструктуры. Если рядом с домом или буквально через дорогу от дома находятся детский сад и школа, если в шаговой доступности уже есть магазины, аптеки, службы быта, пара хороших кафе и ресторанов, квартиры в таком доме реализуются быстро – за год-полтора, – комментирует ситуацию Роман Семчишин, коммерческий директор компании Tekta Group. – Если же строить многоэтажки «в поле», то есть возводить жилые дома, рядом с которыми инфраструктура практически отсутствует, а маршрутные такси ходят не чаще чем раз в 15 минут, то реализовать такой проект будет очень сложно». Правда, минус проекта малоэтажной комплексной застройки – более длительный срок реализации и окупаемости проекта; по этому параметру многоэтажка явно выигрывает. «При организации бесперебойного финансирования панельную многоэтажку можно построить и сдать в эксплуатацию за полгода, – считает Роман Семчишин. – Проекты комплексной застройки реализуются самое быстрое за год-полтора».

Выбор девелопера зависит и от размера участка под застройку, считает Тимур Фаизов, начальник управления маркетинга компании «Велес Девелопмент». По его мнению, строительство малоэтажки выгодно только на небольших земельных наделах, где в проекте будет не более 250 домохозяйств. Большие участки потребуют затрат не только на собственные генерирующие мощности, но и на возведение социальных объектов, что снижает коммерческую выгоду для девелопера, особенно при строительстве 4–5-этажных домов. То есть при наличии у инвестора больших участков компания рекомендует сразу добиваться увеличения высотности в проекте планировки. «При планировании больших территорий местная администрация, скорее всего, не согласует проект планировки, если в нем не будет социальной инфраструктуры. Но если предположить, что возможна простая замена малоэтажной застройки в 4–5 этажей (независимо от комплексности) на 17-этажную и выше, то по части рентабельности проект может прибавить к существующим показателям еще 35%», – подсчитали специалисты компании «Велес Девелопмент».

Так что не стоит считать девелоперов альтруистами. «При выборе формата застройки девелопер редко исходит только из концепции, скорее концепция застройки рождается исходя из возможностей площадки и, что более важно, из ее ограничений, – напоминает Елена Егорова. – Если есть возможность построить высотные дома, девелопер лучше сосредоточится на более плотной застройке, поскольку это более выгодно. Но если есть ограничения по этажности, обусловленные, например, близостью памятников архитектуры или ограниченным административным ресурсом, или площадка настолько хороша, что «сажать» туда многоэтажку – просто грех, в этом случае на передний план выходит такое перспективное направление, как малоэтажная застройка».

О важности свободного доступа
Берясь за проект, застройщик должен в первую очередь отталкиваться от особенностей участка: его расположения, окружения, перспектив места. «Если это 10 га в лесу на Рублевке, понятно, что там лучше построить клубный поселок класса люкс. А вот если участок расположен на окраине существующего поселения, направление не самое престижное, рядом железная дорога и удаленность позволяет добраться до ближайшей станции метро минут за 40 – здесь уже имеет смысл подумать о малоэтажной застройке», – считает Елена Егорова. Кстати, для справки: наибольшее распространение данный формат недвижимости получил на востоке Подмосковья (Горьковское, Щелковское шоссе), а также на севере (Ленинградское шоссе) и северо-западе (Новорижское и Волоколамское шоссе).

Вопрос, что строить, зависит и от удаленности участка от Московской кольцевой. «Такие комплексы не стоит строить за пределами 20 км от МКАД: транспортная доступность для работающих в Москве лю­­дей является определяющим фактором, – уверена Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». Согласна с ней и Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», считающая, что строительство подобных объектов эффективно лишь в том случае, если земельный участок обладает хорошей транспортной доступностью и расположен в непосредственной бли­зости от развитой инфраструктуры.

От бизнеса к комфорту
Наиболее часто на загородном рынке встречается смешанный тип поселков, когда на одной территории строятся едва ли не все форматы жилья – коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома или в «сокращенном» варианте – малоэтажка и таунхаусы. В первом случае комплекс, скорее всего, будет относиться к бизнес-классу, во втором – к комфортклассу.

«Чтобы пользоваться хорошим спросом, качество проекта и «качество места», в котором он находится, должны соответствовать друг другу, – считает Наталья Картавцева, директор департамента продаж ОАО «ОПИН». – В своем проекте «Павлово-2» мы решили строить несколько типов жилья – малоэтажные многоквартирные дома (3–5 этажей), таунхаусы и коттеджи, и эта стратегия себя оправдала, поскольку позволила создать поселок для людей с разным уровнем бюджета. Покупатель приобретает выбор и возможность за меньшие деньги получить тот же уровень жизни, что и владелец коттеджа. Эта стратегия эффективна, если девелопер хочет расширить целевую аудиторию проекта и создать поселок для разных групп населения».

В то же время есть опасность вывести на рынок продукт с гигантским ценовым разрывом, а когда на одной территории сталкиваются люди со слишком уж разным уровнем дохода и жизненными установками, это может негативно сказаться на реализации проекта. В коттеджном поселке хорошего уровня нельзя строить дешевую малоэтажку, это должен быть качественный продукт – по сути, индивидуальный проект. Павловская малоэтажка вполне соответствует всем параметрам бизнес-класса: цена квартиры – от $370 тыс., охраняемая территория, в домах дорогая отделка общих зон, даже установлены лифты – несмотря на то что дома 4-этажные.

Активный выход комплексов «массового спроса» начался после кризиса. «Первые проекты, которые появились на рынке, были в основном объектами экономкласса – в них продавались квартиры площадью до 30 кв. м, зачастую без возможности прописки. Жилье в таком малоэтажном комплексе обходилось сравнительно недорого (до 1 млн рублей). Даже сейчас на рынке присутствуют предложения квартир-студио в пределах 20–30 кв. м в ценовой категории от 900 тыс. до 1,5 млн рублей», – рассказывает Наталья Николаева, руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства недвижимости Great reality. – Яркие представители этого сегмента – жилые комплексы «Лебединое озеро», «Шемякин­ский дворик», «Зеленоградский», "Теплый стан"». Но сейчас пальму первенства по популярности прочно удерживает мало­этажная застройка комфорткласса.

Повторим, что в комфортклассе вполне возможно сочетание малоэтажного комплекса с таунхаусами. Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group – застройщика ЖК «Новосходненский», рассказывает, что часть территории была использована под таунхаусы, чтобы добиться архитектурной гармонии и удовлетворить соответствующий сегмент покупателей – большие семьи. «Количество таунхаусов было выбрано таким образом, чтобы относительная скорость продаж квартир и таунхаусов была равна и эти форматы продались бы одновременно», – подчеркивает Леонард Блинов. При этом сумма коммунальных платежей у жителей «новосходненских» таунхаусов будет почти в два раза меньше, чем у жителей обычного таунхаусного поселка.

Вынужденная мера? Европейские тенденции!
Сегодня львиная доля малоэтажных комплексов, выходящих на рынок, также позиционируется девелоперами как комфорткласс. Их главным маркетинговым преимуществом, как уже говорилось выше, является инфраструктурная развитость. Большинство строящихся малоэтажных ЖК представляет собой мини-полисы с собственной полноценной инфраструктурой, содержание которой, по уверениям застройщиков, не ложится на плечи жильцов: инфраструктурные объекты являются отдельной расходно-доходной статьей, поскольку пользоваться ими могут все желающие. «Люди, ценящие комфорт и безопасность по приемлемой цене, предпочитают именно малоэтажное жилье. Как доступный вариант комфортной во всех отношениях жизни, оно, по сути, является первым шагом к реализации западной модели проживания», – считает Екатерина Лобанова.

С тем, что современный покупатель хочет продукт, который еще лет 10–15 назад мы бы назвали нетиповым, согласен и Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group: «Люди устали жить в многоэтажных безликих «муравейниках» с огромной плотностью населения и перегруженной социальной и транспортной инфраструктурой. Мы работаем для другого потребителя – ценящего уют, комфорт, рациональные современные планировки квартир, а также эстетику».

Возможные неудобства, связанные с загородным месторасположением малоэтажных ЖК, часто компенсируются другими потребительскими преимуществами. «Среди них и квартиры на первом этаже с собственным входом, и более высокие потолки (на себестоимости это почти никак не сказывается, а клиенту приятно), и террасы или эксплуатируемая кровля, и большая площадь остекления по сравнению с типовым жильем. Также при малоэтажной застройке девелопер часто предлагает покупателям дополнительные опции, которые тарифицируются отдельно: это и кладовые помещения, и навесы для автомобилей, и террасы с перспективой их остекления по стандартным проектам, и возможность сделать отделку квартир по предлагаемым застройщиком типам и стоимости», – напоминает Елена Егорова.

«Малоэтажный жилой комплекс – это намного более престижное и комфортное проживание, – считает Алексей Иванов. – На охраняемой территории малоэтажного комплекса дети в гораздо большей безопасности, их можно отпускать без взрослых, не опасаясь криминала. Уменьшается количество соседей, придомовая территория не заставлена машинами, и во дворе царит тишина и спокойствие».

Спрос рождает предложение
Сегодня малоэтажные комплексы пользуются стабильным спросом. Например, в ЖК «Новосходненский» за 8 месяцев продано 90% проекта, что близко к скорости продаж большинства успешных панельных проектов.

Риелторы отмечают, что покупатели жилья в малоэтажных жилых комплексах имеют определенные отличительные черты. Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty, поясняет: наиболее распространенные группы потребителей – это молодые семьи и одинокие молодые люди. Причем 70% покупателей жилья в таких комплексах – семьи с детьми или планирующие появление детей. Другая значительная группа – молодые амбициозные жители Подмосковья, работающие в Москве и пока снимающие жилье, но мечтающие обза­вестись собственным.
Что касается «географического» порт­рета, то, по данным Urban Realty, обычно покупатели загородных малоэтажных жилых комплексов – это в первую очередь жители близлежащих подмосковных городов, для которых это часто покупка первого жилья или улучшение жилищных условий семьи. Вторая основная категория – это жители спальных московских районов, которые примыкают к месту постройки нового ЖК. Для этой категории потребителей именно разница стоимости столичного и подмосковного квадратного метра позволяет существенно увеличить площадь жилья или повысить его класс. Кроме того, существует пласт региональных покупателей, которые начинают свое закрепление в столичном регионе путем приобретения квартиры в таких ЖК.

Цели покупки, как отмечает Екатерина Лобанова, также различны: разумеется, в основном квартира в малоэтажном комплексе является единственным жильем, которое люди используют «по прямому назначению». Нередки, однако, случаи, когда квартира приобретается «в рост» (с прицелом на расширение состава семьи) или для сдачи в аренду. Особенно эта тенденция заметна в последние полгода-год: если квартиры в проекте пользуются спросом, а цена приемлема, для многих частных инвесторов такой инструмент представляется достаточно эффективным.

Как будет развиваться сегмент в дальнейшем? Здесь мнения специалистов расходятся. «Я уверена, что ценность малоэтажных ЖК будет повышаться, особенно в случае, если расширение столицы продолжится, – говорит Нина Кузнецова. – Наличие московской прописки и соответствующих социальных льгот, возможность получить более развитую московскую инфраструктуру – все это плюсы таких комплексов, которые положительно скажутся на ценовом тренде. Другое дело, что все-таки многое зависит от уровня ЖК – от архитектурного стиля, разумности планировочных решений, качества строительных работ, наличия достаточной инфраструктуры и удачного месторасположения».
Дмитрий Ястребов, руководитель проектов Aurora Group LLC, менее оптимистичен: «Целевая аудитория такого жилья в нынешнем его виде скоро закончится, а покупатели, которые могут позволить себе комфорткласс, будут стараться купить отдельный дом или таунхаус. Все-таки речь идет о загородном жилье». Вообще, считает эксперт, такой формат удобен в городах-миллионниках (Екатеринбург, Самара, Новосибирск), где стоимость земли не такая высокая, как в Москве. При строительстве малоэтажных комплексов люди за вполне вменяемые деньги получают более комфортное жилье и в достаточной близости от города. Для Москвы же это вариант из разряда «не навсегда» – пока спрос не закончится.