Интеллигентный район пользуется высоким спросом

Ленинский мегакластер расположен в юго-западной части Москвы и прости-рается от Садового кольца до МКАД. С востока его граница проходит по Мытной, Профсоюзной улицам, а далее – по краю Битцевского лесопарка. Западная граница тянется по Киевской железнодорожной ветке, выходя за пределы МКАД в районе Новопеределкино. В северной части он ограничен Фрунзенской набережной и Садовым кольцом.
К Ленинскому мегакластеру во многих случаях применимо слово «самый». Прежде всего – самый большой по площади, с максимальной протяженно-стью дорог (в том числе и главных автодорог). Именно здесь располагается наибольшее количество жилых домов, в которых проживает максимальное для московских районов число жителей (более 1,7 млн.). Ленинский мегакла-стер не случайно снискал себе славу научного района столицы: на его терри-тории расположено много детских и образовательных учреждений, включая главный вуз страны – МГУ им. Ломоносова, академические НИИ и Акаде-мию наук РФ. Не случайно даже одна из станций метрополитена, располо-женная в мегакластере, носит название «Академическая». Кроме того, он по праву считается одним из наиболее экологически чистых и удобных для проживания.
Транспортная доступность в районе, пожалуй, одна из самых лучших в сто-лице, если не сказать – самая лучшая. Магистрали – Ленинский, Мичурин-ский, Севастопольский проспекты, проспект Вернадского, Профсоюзная улица – пересекаются с не менее широкими улицами Обручева, Лобачевско-го, Удальцова, Ломоносовским и Нахимовскими проспектами. Последние, кстати говоря, являются частью действующего ЧТК, по которому можно проехать от метро «Филевский парк» до Коломенского. А улица Косыгина, ведущая от площади Гагарина к Мосфильмовской улице через Воробьевы горы, также представляет собой часть кольца, параллельного Садовому, ТТК и ЧТК. Главный «минус» – небольшое количество станций метро в рассмат-риваемом районе. Между «Юго-западной» и «Проспектом Вернадского», с одной стороны, и «Калужской» и «Новыми Черемушками» – с другой, рас-стояние весьма значительное. Тем не менее хорошо развитая транспортная инфраструктура и большое количество потенциальных работников в близле-жащих жилых кварталах нивелирует этот недостаток.

Рынок аренды
Юго-западное направление все последние годы пользуется большим спросом у пользователей офисных помещений – российских и западных компаний. Исторически в этом районе располагается большое количество научных, на-учно-исследовательских и образовательных учреждений: президиум Акаде-мии наук, Математический, Физический институты, Институт космических исследований и многие другие институты РАН, МГУ, МГИМО, Педагогиче-ский университет им. Ленина.
Интерес к коммерческой недвижимости в этом районе возник в начале – се-редине 90-х годов, когда крупные российские компании начали строить и ис-пользовать офисные здания под размещение своих штаб-квартир и головных офисов. «Газпром» организовал штаб-квартиру на Новочеремушкинской ул. (арендуемая площадь около 17 тыс. кв. м), Сбербанк занял здание на улице Вавилова (арендуемая площадь около 70 тыс. кв. м), а РАО ЕЭС – «Нефтяной дом» на проспекте Вернадского (арендуемая площадь около 27 тыс. кв. м). С 1992 года на рынок аренды вышли офисные площади в многофункциональ-ном комплексе «Парк Плейс» на Ленинском проспекте, а в 1996 году – в «Донском Посаде» на улице Стасовой (девелопер объектов – ГлавУПДК при МИД РФ). Арендаторами комплексов стали многочисленные иностранные представительства и консульства.
К настоящему моменту в юго-западном мегакластере введено в эксплуата-цию чуть менее 700 тыс. кв. м качественных офисных площадей, примерно столько же находятся на этапе проектирования и строительства. В ближай-шие два месяца планируется ввести в эксплуатацию несколько качественных офисных объектов: «Газойл Плаза» на ул. Наметкина, Art Plaza на Лужнец-кой набережной (арендуемая площадь – 13 тыс. кв. м) и офисный центр в На-учном проезде (арендуемая площадь – 37 тыс. кв. м), большая часть площа-дей которого уже реализована к настоящему моменту. Район по-прежнему активно формируется, сегодня на юго-западе нет полноценных современных зданий класса А, однако их строительство уже ведется.
Привлекательность района для офисного девелопмента заключается также и в наличии большого резерва земельных участков на территории сохранив-шихся промзон, особенно крупные участки находятся около станции метро «Калужская» и между станциями «Ленинский проспект» и «Академическая». Земля, которая сейчас по большей части занята гаражами и законсервирован-ными объектами, несомненно, представляет большой интерес и станет базой для массового строительства как жилых, так и офисных площадей. В настоя-щее время предложение качественных офисных площадей в аренду расширя-ется не только за счет нового строительства, но и за счет качественной ре-конструкции бывших производственных и административных комплексов: на базе реконструированных производственных помещений функционируют офисный комплекс в Малом Калужском переулке, офис компании «Рос-нефть» на ул. Стасовой, офисный центр «Кругозор» на улице Обручева и не-которые другие.
Ставки аренды на качественные офисные помещения в юго-западном мегак-ластере варьируются от $600 до $800 (включая операционные расходы без НДС) в зависимости от расположения. В указанном районе уровень свобод-ных площадей крайне низок, около 1%, что говорит о высоком спросе со сто-роны потенциальных арендаторов. Вакантные отделанные помещения в су-ществующих бизнес-центрах зачастую поглощают компании-соседи съез-жающих арендаторов, которым необходимы дополнительные площади для раширения бизнеса, но которые не желают при этом менять расположение офиса. Таким образом, в бизнес-центрах арендаторы формируют «листы ожидания» на освобождающиеся в здании площади.
Говоря об уровне ставок аренды, отметим, что в некоторых районах, напри-мер в районе ст. м. «Калужская», запрашиваются и более высокие ставки аренды. Так, в бизнес-центре «Газойл Плаза» площади предлагаются по став-ке $1000 (без учета операционных расходов и НДС). Офисный центр плани-руется ввести в эксплуатацию в течение ближайшего месяца.
Необходимо отметить, что рынок профессиональной торговой недвижимости района продолжает быстро развиваться. На ближайшие годы здесь заявлены такие масштабные проекты, как ТЦ на Ленинском проспекте (общая площадь – 80 тыс. кв. м; заявленный год ввода – 2008-й), ТЦ на улице Орджоникидзе (202 тыс. кв. м; 2008-й), торговый центр на улице Покрышкина (92 тыс. кв. м; 2008-й), ТЦ на «Юго-Западной» (80 тыс. кв. м; 2008-й), «Новоясеневский» (57 тыс. кв. м; 2007-й), ТЦ на Профсоюзной улице (54 тыс. кв. м; 2008-й) и ряд других.

Складские площади
Складские помещения Ленинского мегакластера представлены объектами классов В и С. Это, как правило, реконструированные производственные по-мещения, не отвечающие современным требованиям. Комплексы класса А здесь отсутствуют. В основном склады сосредоточены на проспекте Вернад-ского и на Профсоюзной улице. В большинстве случаев они занимают пло-щадь от 100 кв. м до 1000 кв. м.
Среди объектов класса В можно отметить офисно-складской комплекс общей площадью 15 тыс. кв. м, расположенный рядом с метро «Теплый Стан», про-изводственно-складской комплекс общей площадью 1700 кв. м на Профсо-юзной улице, а также офисно-складской комплекс на улице Обручева общей площадью 900 кв. м.
Положение, репутация и характер развития Ленинского мегакластера позво-ляют утверждать, что рост числа объектов складской недвижимости в этом районе будет ограничен.

Рынок купли-продажи
Ленинский мегакластер является одним из самых востребованных с точки зрения рынка недвижимости как в жилом, так и в нежилом сегменте. Пре-стижность, основанная на хорошей экологии и социальном составе жителей, уже несколько лет назад обеспечила объектам коммерческой недвижимости повышенный спрос. С одной стороны, это привело к высоким ценам в этом районе, с другой – к росту предложения. В результате в данном мегакластере не наблюдается столь острого дефицита площадей, как в некоторых других районах. Так, по данным мониторинга консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), в июле 2007 года к продаже предлагалось 118 тыс. кв. м коммерческих площадей. Следует сказать, что это несколько меньше, чем до начала периода отпусков. Тем не менее суммарная площадь экспонирую-щихся объектов выросла по сравнению с аналогичным периодом 2006 года на 14%. При том что в Москве в целом специалисты уже не первый месяц отмечают некоторое снижение этого показателя.
Средневзвешенная цена объектов коммерческой недвижимости выросла не столь сильно, как в ранее недооцененных мегакластерах. К концу июля квад-ратный метр в Ленинском районе стоил $3597. Это на 39% выше, чем год на-зад. При этом средневзвешенная цена на 26% ниже, чем в среднем по Моск-ве. Отчасти это объясняется тем, что достаточно большая часть предлагае-мых помещений мегакластера находится в спальных районах.
С другой стороны, несмотря на хорошую транспортную доступность и пре-стижность Ленинского мегакластера, наблюдается явная дифференциация цен в зависимости от местоположения. Самые высокие цены, достигающие уровня помещений внутри Садового кольца, отмечаются вдоль Ленинского проспекта. Здесь на многих участках магистрали средневзвешенная цена превышает $10 тыс./кв. м.
Если говорить об офисной недвижимости, этот район следует признать почти идеальным местом. К плюсам, помимо уже названного местоположения, сле-дует отнести хорошо развитую инфраструктуру, престижность и традицион-ное восприятие юго-запада как научного и делового района. При этом, как ни парадоксально, первая деловая зона была сформирована практически у МКАД – на юго-западе. И лишь позднее бизнес-центры стали появляться ближе к центру. Впрочем, такой подход также имел свои веские основания: «точкой кристаллизации» служит комплекс «Газпрома» на улице Наметкина. Как следствие, именно здесь наблюдается повышенный спрос на офисную недвижимость за счет компаний, для которых местонахождение рядом с «Газпромом» является важным.
Тем не менее можно сказать, что ситуация на рынке офисных помещений в данном сегменте в течение последнего времени была достаточно стабильной. Количество объектов, экспонируемых в течение месяца, оставалось пример-но на одном уровне и составляло около 35 объектов, а их суммарная площадь выросла за последний год на 34% (в июле она составила 34 тыс. кв. м). Но все-таки для такого большого мегакластера этого недостаточно: общий объем предложения в данном сегменте составляет менее 10% от общемосковского. Таким образом, в данном мегакластере в ближайшее время стоит ожидать притока инвестиций в развитие и строительство офисных помещений в дан-ном сегменте. Средневзвешенная цена на офисы в Ленинском мегакластере растет не очень большими темпами. В июле 2007 года она составила $5050/кв. м, что на 32% выше уровня июля прошлого года. По мнению спе-циалистов, такой сравнительно небольшой рост обусловлен тем, что стои-мость квадратного метра в пределах мегакластера уже достигла высоких по-казателей. Хотя «выдающиеся» объекты, конечно же, есть. Например, офис площадью 100 кв. м у метро «Университет» предлагается по цене $12 тыс./кв. м. Это самая высокая на сегодняшний день стоимость квадратного метра офисной недвижимости в Ленинском мегакластере.
В торговом сегменте за I полугодие 2007 года в Ленинском мегакластере экс-понировалось по площади более 20% всех торговых помещений города Мо-сквы, средняя площадь экспонируемых объектов превышала 2000 кв. м, в то время как в среднем по Москве этот показатель равен 906 кв. м. Данное об-стоятельство не могло не сказаться на средневзвешенной стоимости торго-вых объектов, и за первое I полугодие 2007 года средневзвешенная цена тор-говых помещений в дорогом Ленинском мегакластере оказалась ниже сред-невзвешенной цены по всей Москве, которая составляла $5104. Однако после ухода в начале июня с рынка самого крупного объекта (см. «рекордные объ-екты») средняя площадь экспонируемых объектов уменьшилась в 4 раза и со-ставляет сейчас 542 кв. м, взвешенная цена, в свою очередь, поднялась до $6347/кв. м. Но это в среднем. Есть и исключения. В частности, торговое по-мещение площадью 683 кв. м у метро «Октябрьская», экспонирующееся по цене $27 030/кв. м.
Можно говорить, что строительство крупных торговых объектов и появление их на рынке в данном мегакластере сейчас является основной чертой, харак-теризующий этот большой и активно развивающийся район. Кроме того, многочисленные широкие улицы с высоким трафиком являются превосход-ными торговыми коридорами, на которых крайне востребованы объекты стрит-ритейла.
Рынок складских помещений развит достаточно слабо. В течение полугода экспонировалось всего 10 объектов. Таким образом, говорить о каких-либо тенденциях и статистических данных в этом сегменте рынка не представля-ется возможным.