Последнее время девелоперы и инвесторы все больше увлекаются словами с эко и green. В результате новой моды «зазеленели» и крыши офисов, которые стали отдавать ландшафтным дизайнерам. «Везде, где земля стоит дорого, девелопер стремится максимально эффективно использовать площади построенного объекта. Поэтому площадь кровли, как правило, в развитых европейских странах и США используется по максимуму. Конечно, есть много сугубо «утилитарных» функций крыш, например, как площадки для вертолетов. Также распространено строительство апартаментов (пентхаусов), и в этом случае оставшиеся площади кровли обязательно озеленяются», – говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.
Озеленение крыши может приносить существенную пользу зданию. Например, по данным американского научного журнала Bioscience, сад на крыше может сократить потери тепла из здания на 50% и снизить нагрузку на кондиционеры на 25%. «Основная идея – вернуть природе зеленые насаждения, отобранные при строительстве здания. Есть масса примеров удачной реализации этой концепции. Сады на кровле не требуют серьезных инвестиций, зато улучшают архитектурный облик здания и позволяют арендаторам находиться в гармонии с природой и окружающим миром», – считает Леонид Лопатин, генеральный директор компании BPS.
По словам Дмитрия Золина, если говорить не о небоскребах, а об обычных зданиях, то практически во всех европейских столицах на крышах расположено множество садов или мини-парков. «Городская администрация стимулирует зеленые насаждения на кровле, так как понимает, что это улучшает общую экологию и привлекательность города», – уверенно заявляет Дмитрий Золин. Впрочем, как отмечает Франк Нил из отдела управления строительством CB Richard Ellis, член Совета по экологическому строительству в России, в Америке таких проектов не так много, как принято думать у нас. Крыши большинства офисных зданий, например, в Нью-Йорке, никак дополнительно не используются.
Западный опыт
Интерес к озеленению кровель возник сравнительно недавно, однако он постоянно растет. По данным исследования, проведенного американским журналом BioScience, сегодня в Чикаго озеленено более 200 тыс. кв. м крыш. Среди стремительно зеленеющих городов Америки вспоминают также Вашингтон, Нью-Йорк, Канзас, Феникс, Портланд и многие другие. Заинтересован в садах на крышах и Старый Свет. Исполнительный директор Британского совета офисов Ричард Каунтце объявил экологически рациональное проектирование новым трендом на офисном рынке. В этой ситуации расположенный на крыше сад является существенным доводом в пользу экологичности здания.
Пока сады на крышах еще не приелись. Подобные проекты сегодня выглядят достаточно яркими и привлекают к себе внимание. Так, недавно в Лондоне «зазеленела» штаб-квартира юридической фирмы Eversheds (здание стоимостью в 11 млн фунтов стерлингов, расположенное на One Wood Street). К озеленению подошли с размахом. В проект, помимо травы и деревьев, были включены также небольшие искусственные пруды, что, по словам авторов проекта, создаст более удобные условия для насекомых. Также на крыше установили домики для птиц. Ожидается, что там поселятся горихвостки, стрижи и даже сокол-сапсан. В Эдинбурге, в Castlemore's Waverly Gate – крупнейшем современном проекте на офисном рынке города, на крыше расположился двухуровневый тропический сад площадью свыше 9 тыс. кв. м. Томми Смол, руководитель филиала компании Rentokil Tropical Plants, выполнявшей работы по озеленению, рассказывает, что проект был бы довольно простым, если бы в здании было всего пять этажей. Транспортировка всех материалов на крышу небоскреба стала достаточно серьезной проблемой. Наверх пришлось поднять 1600 плит, более 270 тонн верхнего слоя почвы и 30 тонн декоративного гравия. При этом, как замечают участники проекта, из-за сильных ветров, царящих на высоте, приходилось быть крайне осторожными. Стоит отметить, что сад проектировался как место отдыха для сотрудников, которые смогут подняться наверх и позагорать среди тропических растений.
Тренд дошел и до Китая, где в 2005 году открылся БЦ Agenda 21 – первое в стране офисное здание, соответствующее всем современным экологическим стандартам. Среди прочего в целях увеличения энергоэффективности на крыше был разбит сад.
Вопреки русскому холоду
В России озеленение крыш распространено гораздо меньше. «Какое-то время назад один из наших заказчиков просил нас запроектировать «зеленую» крышу для своего объекта, но в итоге этот проект так и не был реализован», – рассказывает Френк Нил. Как отмечает Анна Двуреченская, консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, в Москве нет практики озеленения крыш.
Действительно, подобные проекты пока редкость. Как правило, все озеленение сводится к использованию декоративных растений в офисных интерьерах. При этом, как отмечает Амель Джерруди, директор по развитию группы компаний «Архитек», перспектива, особенно для Москвы, у этого направления огромная. «Вынося на крышу зоны отдыха, в том числе и рестораны, девелопер максимально эффективно использует площадь объекта. Помимо дополнительного дохода от сдачи части кровли в аренду ресторану или подобному заведению, девелопер получает дополнительный сервис для арендаторов, то есть делает объект более привлекательным в их глазах. А кроме этого еще и стимулирует жизнь объекта, ведь ресторан посещают не только арендаторы этого бизнес-центра», – перечисляет она плюсы.
Пока проекты озеленения кровли офисных зданий в России единичны. В качестве примера можно вспомнить «Кантри Парк». Здесь, как рассказал Леонид Лопатин, озеленение кровли помогло реализовать идею апартаментных офисов: если инвесторы не приняли решение об аренде большого офиса, компания может снять небольшое помещение с возможностью проживания. Эти площади имеют отдельную входную группу и возможность выхода на просторные «зеленые» террасы. Площадь некоторых из них доходит до нескольких сот квадратных метров. Сейчас компания BPS приступает к озеленению террас во втором корпусе – «Кантри Парке II». Арендаторы выступят в качестве соинвесторов этого проекта.
Пока даже достаточно прогрессивные игроки рынка коммерческой недвижимости воспринимают идею озеленения крыш в России с изрядным скепсисом. Чаще всего кивают на русский холод. «Не думаю, что такое в Москве будет работать как практика из-за суровых климатических условий. Более того, это достаточно дорого», – рассуждает Анна Двуреченская. Впрочем, сами владельцы «зеленых» крыш считают климатические проблемы надуманными. «В «Кантри Парке» с 2004 года на третьем этаже есть небольшая открытая озелененная терраса, которая спокойно переносит и летнюю жару, и зимнюю стужу. Другой вопрос, что саду, как и всему живому, нужен уход. И если собственники будут уделять внимание озелененным кровлям, то особых проблем, связанных с российским климатом, не будет», – полагает Леонид Лопатин.
Не каждый офис выдержит
В эксплуатации «зеленые» крыши гораздо сложнее, чем обычные сады. Существует два основных способа засадить крышу – интенсивный и экстенсивный. В первом случае слой почвы должен быть достаточно глубоким, во втором требуемая глубина земли меньше 20 сантиметров, однако необходимы достаточно большие площади. Между крышей и землей должен быть еще ряд слоев. Нужен в том числе мембранный фильтр и дренажный слой. Необходимо также обеспечить гидро- и теплоизоляцию.
«Для кустарников и газонов кровли здания такая же прекрасная площадка, как и обычная земля. Более того, крыши эффективно дренируются, и все больше девелоперов сморят на кровли как на возможные рекреационные зоны», – утверждает Леонид Лопатин. Эксперт отмечает, что деревья высотой 5–6 метров могут расти даже на крышах высотных зданий. «Есть технологии, при которых корневой ком имеет всего 60–70 сантиметров в диаметре, а дерево дополнительно крепится на случай ураганных ветров», – рассказывает Леонид Лопатин.
Анна Двуреченская обращает внимание на ряд трудностей, которые могут помешать разбить сад. Как правило, на крышах устанавливают чиллеры, антенны и другое оборудование. Переносить это оборудование в другие места может быть дорого или вообще невозможно. Плюс нужны разного рода согласования и т.?д.
Сад на крыше означает дополнительные нагрузки для здания. Как говорит Амель Джерруди, если решение о создании парка, сада или зоны отдыха принимается уже после того, как здание построено, необходимо разбирать кровлю и усиливать несущие конструкции, делать так называемые «закладные». В случае создания зеленой зоны на крыше необходим монтаж специализированных инженерных систем.
Теоретически разбить парк можно на многих крышах, считает Дмитрий Золин, но практически при нашем климате это мероприятие потребует монтажа специальной инженерии: машин для таяния снега, тепловых пушек и т.?д.
Однако Денис Лопатин придерживается другого мнения. «Существует ряд требований – например, неправильно, когда зеленые насаждения расположены рядом с вытяжками, инженерными коммуникациями и т.?д. Поэтому решение об озеленении важно принять с самого начала, еще на стадии проектирования здания», – говорит эксперт.
По мнению Анны Двуреченской, в России технологии строительства не так развиты, чтобы можно было говорить об озеленении крыш. «На Западе применяются более современные технологии строительства, поэтому, наверное, им это сделать проще. Тем более что это красиво и добавляет интересных характеристик проекту», – рассуждает она.
Экологичнее не значит выгоднее
Установить сад на крыше довольно трудоемкий процесс, при этом такое оригинальное решение может повлиять и на сроки окупаемости всего проекта.
По мнению Дмитрия Золина, парк означает для собственника только дополнительные расходы. «Даже если сделать зону отдыха платной, плата за вход никогда не покроет расходов на эксплуатацию. Сейчас девелоперы очень скрупулезно подходят к реализации своих проектов, детально вникают в экономику, поэтому в среднесрочной перспективе я не думаю, что появится много садов или парков на крышах. Такие вещи весьма затратны и серьезно увеличивают сроки окупаемости проекта», – считает он.
Пока, по словам Анны Двуреченской, многие собственники не готовы никого пускать к себе на крышу даже за деньги. Хотя конструктив некоторых зданий и предусматривает террасы, но выход на них, как правило, запрещен. «Многие арендаторы (особенно международные компании) это принимают, так как боятся несчастных случаев с сотрудниками, за которые они впоследствии будут нести ответственность», – объясняет она.
По мнению главы LCMC, дополнительный доход можно получить за счет размещения на крыше апартаментов с частной зеленой зоной. «Но подобная концепция возможна только на видовых крышах, так как, по сути, покупатель апартаментов будет платить не столько за квадратные метры, сколько за социальный статус», – замечает Дмитрий Золин.
По мнению Леонида Лопатина, сад на крыше может стать козырем в борьбе за арендаторов.
«Сады на кровле работают на имидж здания, на его узнаваемость, на имидж самих арендаторов. О «зеленых» технологиях говорят журналисты, экологи, архитекторы. Довольно часто решение об аренде принимается на эмоциональном уровне. Сады на кровле, улучшающие вид здания, качество арендуемого пространства, являются с этой точки зрения важной характеристикой и дополнительным преимуществом», – отмечает он. По его оценке, инвестиции в озеленение могут окупиться за счет более высоких арендных ставок. «Стоимость аренды в таких зданиях может быть выше до 10 %. И, как правило, арендатор не возражает взять на себя расходы по содержанию сада на крыше», – утверждает эксперт.
Впрочем, даже в самых просвещенных европейских странах мало кто готов больше платить за экологию. По данным лондонского исследования компании Cushman & Wakefield, инвесторы, хотя и считают «зеленые» здания лучше – меньше вакантных площадей и больше возможностей привлечь лучших арендаторов, – не ждут от них более высоких ставок или дополнительного дохода. Стоит также отметить, что 50% опрошенных считают, что существует различие в стоимости «зеленых» и «не зеленых» зданий, хотя на рынке пока нет достаточных подтверждений тому. Несмотря на это, практически все участники опроса проведенного компанией (более 90%) видят потенциал в доработке существующих зданий до экологических стандартов в использовании специальных фондов.
Как полагает Анна Двуреченская, на Западе девелоперы занимаются озеленением крыш, чтобы сертифицировать здание по «зеленым» сертификатам. В Европе экологичность может стать значительным козырем для девелопера. «Российский девелопмент на сегодняшний день далек от этого», – считает она.
«Зеленые» технологии входят в моду, однако не имеют главного – экономического обоснования. Девелопер может испытывать гордость за свой вклад в дело сохранения окружающей среды, однако в кэш это приятное чувство конвертировать не удастся. Сад на крыше поможет сократить затраты на отопление, однако их полезные свойства даже в глазах девелоперов имеют мало значения.
«Зеленая» кровля может сделать проект ярким и запоминающимся, поэтому вряд ли подобный ландшафтный дизайн станет стандартной деталью девелопмента. В обозримом будущем сады на крышах будут разбивать только те, кто хочет выделиться и готов за это платить.
