Когда туман сгущается

По словам Шарля Будэ, участники недавно прошедшей выставки EXPO REAL уехали с противоречивым настроением, чувством, что будущее туманно, а стабильности в мире все меньше. Кризис показал, что на России не могут не сказываться мировые экономические проблемы, но то, что Россия пережила кризис относительно легко, доказывает: страна находится в более удобном положении, нежели Западная Европа. Россия имеет низкий уровень госдолга и уверенность в политической стабильности, что немаловажно для инвесторов. «Несмотря на то, что туман сгущается, российский рынок недвижимости по-прежнему остается привлекательным для инвесторов», - считает г-н Будэ.

Jones Lang LaSalle даже скорректировала прогноз по объему инвестиций в российскую недвижимость за 2011 год с $7 млрд до $8-8,5 млрд, сообщил Том Девоншир-Гриффин, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании. За прошедшие три квартала 2011 года в Россию было инвестировано $5,2 млрд, что почти на 50% больше, чем в прошлом году. Большое количество сделок в 2011 году объясняется тем, что они находились в ожидания несколько лет, в 2012 году ожидается снижение объема инвестирования до $6 млрд, добавил эксперт.

В ближайшие годы, по мнению специалистов, на российском рынке будет доминировать российский капитал. Рентабельность на сегодняшний день находится на докризисном уровне, но стоимость недвижимости пока не достигла докризисных показателей, цена офисов составляет лишь 63% от докризисных цен, а складов – 80%.

На рынке офисной недвижимости тем временем ощущается недостаток офисов класса А, рассказал Валентин Стобецкий, руководитель отдела по работе с офисными помещениями Jones Lang LaSalle. Всего, по его данным, в Москве 12 млн кв.м. офисных площадей и из них только 2 млн кв.м. относится к А классу. Предложение ограничено, объем ввода составляет около 100 тыс.кв.м. в год, и это положение сохранится в ближайшие годы. В отличие от 2008 года сейчас наблюдается очень маленький объем перспективных проектов, говорит эксперт.

По его прогнозам, до конца 2011 года в собственное пользование будет продано еще 150 тыс.кв.м. офисов. В настоящее время увеличивается процент сдаваемых площадей и уменьшается доля свободных: на сегодняшний день вакантность составляет примерно 10%, в ближайшие годы количество свободных помещений еще снизится до 7-7,5%.

Арендные ставки находятся на уровне $750-800 за кв.м., а цена аренды офисов с премиальным расположением в центре рядом с Кремлем достигает и $1200 за кв.м. По прогнозам г-на Стобецкого, в ближайшие годы стоимость аренды будет расти примерно на 5% в год.

Новой тенденцией рынка офисной недвижимости стало большое количество проектов за пределами ТТК. Причем в основном комплексы расположены на севере и западе, восток по-прежнему не востребован. «Появилась политическая воля к выводу офисов за пределы Москвы. Центр Москвы станет аналогом района West End в Лондоне с самыми высокими ставками. Территория в пределах ТТК - следующая по привлекательности», - добавил Валентин Стобецкий.

Ограничено предложение и на рынке торговой недвижимости. Количество торговых помещений в Москве на тысячу жителей составляет 300 кв.м., что в 2 раза ниже, чем в Париже. В 2012 году в столице будет введено не более 100 тыс.кв.м. новых торговых центров, сообщил Максим Карбасникофф, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle.

По подсчетам специалистов, в 2012 году всего девелоперы построят около 3,5 млн кв.м. торговой недвижимости, 30% этого объема придется на Москву и Московскую область. Причем если раньше доля МО составляла лишь 20% от совокупного объема вводимых торговых помещений в Москве и Подмосковье, то теперь она значительно увеличилась – в Московской области будет построено около 1,2 млн кв.м. торговых центров и аутлетов.

Девелоперы также продолжают демонстрировать интерес к регионам, сейчас, помимо миллионников, они развиваются и в менее крупных городах, у населения которых имеется существенный душевой доход, таких как Сургут, Сочи. В регионах также ожидается большое количество сделок: отмечается высокая активность как российских арендаторов («Окей», «М.Видео»), так и международных компаний («Ашан», «Медиамаркт», METRO).

Что касается рынка складской недвижимости, то он оказался весьма устойчивым во время кризиса, в год сдавалось примерно 1 млн кв.м. складов, отметил Шарль Будэ. Особенностью складского девелопмента является короткий, по сравнению с другими сегментами  недвижимости, цикл строительства. Склад можно построить за 7 месяцев. Поэтому складские девелоперы с наступлением кризиса смогли быстро остановить строительство объектов и быстро разморозить их потом.

Однако складов по-прежнему не хватает, на тысячу человек в Москве приходится около 0,6 кв.м., что в 10 раз ниже, чем в Париже. «Уровень ставок сильно расти не будет, поскольку по этому показателю мы и так на втором месте после Лондона, а вот уровень вакантности будет падать. В связи с нестабильностью рубля мы ожидаем изменение условий аренды – девелоперы будут договариваться с арендаторами на расчеты в рублях, на меньший срок аренды и т.д. Последней тенденцией является также курс на качество – арендаторы, которые раньше снимали склады В и С, сейчас стали арендовать более качественные склады», - рассказал г-н Будэ. Кроме того, по его словам, арендаторы, которые раньше пользовались услугами логистических компаний,  начали переходить на прямую аренду, поскольку это позволяет снизить затраты.

Эксперты также поделились мыслями относительно расширения Москвы. Андрей Постников, отдел финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, сообщил, что Москва по плотности населения входит в 5-6 крупнейших мегаполисов мира. Высокая плотность крайне отрицательно сказывается на качестве жизни жителей столицы, кроме того, в Москве исторически сложилась моноцентрическая система – город растет вокруг единого центра.

«Если рассмотреть опыт других мегаполисов (Париж, Лондон, Токио, Пекин, Куала-Лумпур, Мумбаи), то можно увидеть два пути, по которому эти города шли для решения аналогичных проблем. Это либо вынос центров притяжения (правительственные организации, крупные образовательные учреждения, скопления офисов крупных компаний и т.п.) за пределы города, либо распределение их внутри города. В Куала-Лумпур, например, центры притяжения были вынесены за 25 км от города», - рассказал г-н Постников.

В Москве, по его словам, мы сейчас наблюдаем реализацию первой стратегии – расширение города. С точки зрения недвижимости здесь, по подсчетам аналитиков Jones Lang LaSalle,  может быть построено 60 млн кв.м. жилья, 5-10 млн кв.м. офисов, 1,5-2 млн кв.м. торговой недвижимости (что эквивалентно около 25 торговым центрам), а также огромный объем дорожной системы и инфраструктуры. «Этот проект предоставляет огромные возможности для всех участников рынка недвижимости», - уверен Андрей Постников.