Реальная аналитика

Сбор информации – важнейшая практика для любого рынка. Процедуры и приемы складываются годами, и наработки с других рынков часто оказываются бесполезными.

Каждый квартал ведущие консалтинговые компании публикуют свои индикаторы рынка. Одни и те же индикаторы из разных источников могут различаться на десятки процентов. Алексей Богданов в CRE № 167, указывая на расхождения в цифрах, призывал «объединить свои усилия в агрегации, глубоком критическом анализе и предоставлении рынку максимально объективной информации по важнейшим ключевым показателям». Ведущие агентства в рамках Moscow Research Forum обмениваются данными о сделках, согласуют классификацию, и, несмотря на это, данные получаются столь разными. Кстати, утверждение Алексея Богданова о том, что агентства считают только «свои» сделки, действительности не соответствует. Агентства стремятся покрывать весь рынок, в том числе и сделки других агентств, а также прямые сделки. В итоге покрытие сделок в классе А превышает 95%, в классе B – более 80%.

Причины расхождений в индикаторах банальны. Все участники процесса считают итоговые индикаторы на основе имеющихся реальных данных о зданиях и сделках. Текущие индикаторы связаны с предыдущими периодами, и в расчете каждой цифры участвует около 30 тыс. значений. А даже при обмене сделками исходные данные не могут быть идентичными при таких масштабах. К тому же небольшие методологические различия могут приводить к значительным отклонениям в финальных данных. Как и все на этом рынке, консультанты конкурируют между собой, постоянно совершенствуя методики, стараясь повысить точность расчетов.

К примеру, долю свободных помещений можно посчитать двумя способами: поделив свободные площади на общие по состоянию на конец квартала либо просчитав данные на каждый день и усреднив результаты. Оба метода имеют право на существование, но иногда могут давать разные результаты даже при абсолютно идентичных исходных данных. В принципе картина, которую показывают все компании, сходна. В нашем примере, пожалуй, только Knight Frank выбивается из общей картины, поскольку показывает обратное соотношение свободных площадей в классах А и В. В целом консенсус на лицо.

Если посмотреть на динамику показателей, то тут методологические расхождения нивелируются и все компании показывают сходные тренды. А ведь именно это и важно для наших клиентов и рынка в целом. Ведь что такое поглощение 950 тыс. кв. м? Просто цифра. Важна ее интерпретация и сравнение с другими рынками и периодами. Именно в этом и проявляется уровень аналитика. Далеко не все, глядя на цифры, чувствуют сигналы рынка. И успех аналитика не в том, что он хорошо комментирует устоявший­­ся тренд, а в том, когда он заметит смену тренда.
Казалось бы, зачем, имея данные о ВВП от Росстата, инвестбанки и МВФ считают свои показатели. Именно потому, что они считают, что могут провести более точные расчеты. Хорошо, что никто не требует, скажем, от «Сити Груп» согласовывать прогноз, например, с «Ренессанс Капиталом». Именно за счет таких различий в оценках аналитики стараются обеспечить своим клиентам конкурентное преимущество.
Некоторые говорят, что real estate is art. Art или не art – это большой вопрос, но это точно не алгебра из начальной школы. Рынок допускает множественные ответы на вопрос, причем многие из них правильные. Пока агентства добросовестно работают и представляют на суд публики свои результаты, у игроков рынка есть возможность определиться, чья методика более адекватна, и, сделав ставку на правильного парт­нера, получить конкурентное преимущество.

Я уверен: если вы увидите в отчетах «большой пятерки» идентичные цифры – надо срочно избавляться от недвижимости. Ибо одинаковые данные могут быть лишь в случае манипуляции рынком, а на таком рынке не стоит работать. Да и доверять таким консультантам не стоит. 

Денис Соколов, руководитель отдела стратегического консалтинга
и исследований Cushman & Wakefield