Спрос: субъективно точно

Анализ спроса необходим для оценки эффективности любого объекта. Существует несколько способов прогнозирования спроса на офисную недвижимость:

в краткосрочном периоде – на основании текущих запросов в брокерские компании и прогнозирования изменений бизнес-активности определенных групп арендаторов;

в среднесрочном периоде – на основании изменения макроэкономических параметров. Например, занятости в «офисных» секторах экономики или на основании корреляционно-регрессионного анализа между макроэкономическими параметрами (такими как ВРП, инвестиционная активность, объем промышленного производства) и объемами чистого поглощения;

в долгосрочном периоде – на основании обеспеченности офисными площадями различных городов или районов (в расчете на 1 тыс. жителей, одного офисного работника, единицу ВРП, единицу промышленного производства и т. п.). Безусловно, в этом случае сравнение должно проводиться с городами/районами, обладающими сходными макроэкономическими показателями.

При средне- и долгосрочных прогнозах упор делается на анализ замкнутого рынка, влияние на который извне происходит через макроэкономические факторы. При этом почти всегда требуется оценка спроса на локальном субрынке, к примеру на офисные помещения, расположенные вдоль Обводного канала или в районе какой-нибудь станции метрополитена. Очевидно, что если речь идет не о «Лахта-центре», а о небольшом офисном здании, то зона его влияния достаточно мала, он может претендовать лишь на часть поглощения офисных площадей по рынку в целом.

На сбалансированном рынке увеличение спроса в основном происходит за счет роста числа рабочих мест, требующих дополнительных офисных помещений. К сожалению, статистика занятости не предоставляет достаточной информации для анализа численности офисных работников по отраслям, особенно на локальном рынке или субрынке.

Спрос на офисы напрямую зависит от количества работников. По мере развития рынка офисных помещений средняя потребность в них увеличивается. Однако в последние годы в США наблюдается и обратная картина: еще десять лет назад офисная площадь на одного работника составляла в среднем около 23 кв. м, сейчас – менее 18. Возможной причиной является постепенный отказ от офисной работы в сторону удаленного доступа, работы на дому. Тенденция будет лишь набирать силу, но как скоро этот эффект проявится в России?

Для того чтобы оценить, как изменится спрос на офисную недвижимость в зависимости от того или иного варианта макроэкономического развития, мы используем данные по удельной офисной площади, приходящейся на одного работника в той или иной отрасли экономики. К примеру, в секторе медиа и IT удельная площадь на одного сотрудника составляет около 10 кв. м, в инвестиционно-финансовом секторе – 12 кв. м.

Исходя из прогнозов развития разных секторов, их доли в общем спросе на офисную недвижимость и из экспертных оценок увеличения удельной площади, приходящейся на одного работника, можно прогнозировать разные объемы поглощения в зависимости от сценариев макроэкономического развития. Если говорить об офисном рынке двух столиц, то данные о текущем спросе на офисные площади мы уточняем, проводя ежегодный анализ спроса на качественную офисную недвижимость.

Рынок Петербурга можно разделить на сложившиеся, развивающиеся и перспективные деловые зоны. Мы выделяем 23 существующих и 12 перспективных деловых зон. Предполагаем, что если бы все бизнес-центры в одной зоне по качественным характеристикам были одинаковы, потенциальные арендаторы выбирали бы офис исходя только из его локации. То есть каждая деловая зона – это городская территория, расположение бизнес-центра внутри которой потенциальному арендатору уже не важно, все ее части обладают сходными характеристиками транспортной доступности, окружения и др. Сравнение привлекательности каждой из 23 существующих зон и 12 перспективных зон проводится с помощью выведения количественной суммарной оценки их характеристик с учетом факторов местоположения. К факторам, влияющим на привлекательность той или иной деловой зоны, относятся транспортная доступность, качественный уровень общего окружения и наличие уникальных факторов.

Транспортная доступность:

развитость и загруженность автомобильных дорог (наличие крупных магистралей городского, районного, локального значения; удаленность от центра города; наличие «пробок»);

возможность более-менее свободной парковки;

развитость наземного общественного транспорта (виды, количество, частота движения);

наличие скоростного общественного транспорта.

Качественный уровень общего окружения:

развитость торгово-развлекательной инфраструктуры;

развитость гостиничной инфраструктуры;

развитость офисной инфраструктуры;

имидж района расположения зоны.

Наличие уникальных факторов:

близость исторического центра («Золотого треугольника»);

близость к уникальным геообъектам, например водным артериям;

близость аэропорта, вокзалов, крупных конгрессно-выставочных центров.

Данные факторы взвешиваются, дополнительно проводится корректировка на размер и значимость деловой зоны. Таким образом, определяется доля деловой зоны в общем объеме спроса в целом по городу.

Исходя из этого, можно оценить долю спроса, которая придется на будущий бизнес-центр, складывая спрос в тех деловых зонах, бизнес-центры в которых являются конкурентами будущему объекту. Аналогичным способом можно определить перспективную долю спроса, которая будет приходиться на рассматриваемый объект через 3 или 5 лет. Конечно, такая оценка сильно зависит от внешних факторов. Например, еще недавно мы оценивали перспективную долю зоны влияния объекта на территории «Морского фасада» в 5,3% к 2015 году, но в связи с полной неопределенностью строительства новых мостов данную оценку пришлось существенно уменьшить – до 4,3%.

Следствием проведенного прогноза спроса являются рекомендации по максимальной площади объекта, которые получаются из соотношения потенциального спроса и предложения, а также доли в неудовлетворенном спросе, на которую может претендовать будущий бизнес-центр. Безусловно, оценка спроса всегда является субъективным мнением аналитика.