Децентрализация или обратно в центр?

В Петербурге отсутствует сложившийся деловой район в классическом понимании. Наш город полицентричен. Существуют локальные зоны сосредоточения офисных центров вдоль набережных, основных транспортных магистралей, станций метрополитена. Тем не менее на рынке офисной недвижимости принято деление города на две крупные зоны – центр и не центр. Под центром в первую очередь понимается историческая часть Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского и Петроградского районов, а также часть Красногвардейского района.

Мы проанализировали объекты, строительство которых уже началось и сроки ввода в эксплуатацию заявлены, и разделили их на две подгруппы по районам: центр и нецентральные районы.

Как оказалось, более 80% новых офисных центров класса А девелоперы строят в центральной части города. Их не пугают ни сложная транспортная доступность, ни ограниченная парковка в центре, которые могут повлиять на заполняемость будущих зданий. Престижность локации в большинстве случаев определяет класс офисного здания и внушает надежды на успешность проекта. Ситуация в классе В – противоположная. Децентрализация данного класса наиболее ощутима: в нецентральных районах строится 68% офисов данной категории.

Несмотря на то что в целом по общему количеству строящихся квадратных метров центр все еще является для девелоперов более привлекательным, тенденция к децентрализации продолжается. Из всех нецентральных районов наиболее крупной деловой зоной становится Московский район, где планируется построить 45% от всего количества квадратных метров в нецентральных районах.

Соответствует ли данная ситуация спросу? Без сомнения, тенденция к децентрализации запросов по сравнению с предыдущими годами налицо. Для сравнения: в 2010 году 36% запросов от потенциальных арендаторов приходились на нецентральные районы, в первом полугодии 2011-го этот показатель увеличился до 43%. Тем не менее децентрализация спроса имеет свои четкие границы. Даже в годы кризиса она не дошла «до самых до окраин», ограничившись рубежами сопротивления «Василеостровская – Старая деревня – Черная речка – Выборгская – Ладожская – Пролетарская – Московская – Кировский завод – Балтийская». За пределами этого кольца количество офисных проектов незначительно, успешных – единицы. Некоторые нецентральные районы обладают исторической престижностью (тот же Московский) или привязкой к зонам концентрации бизнеса (порт, крупные производства), и в них существует спрос на современные офисы. Другие районы являются исключительно спальными, и спрос на них минимален. Однако, несмотря на растущий спрос на удаленные территории, Центральный район Петербурга пока еще удерживает первое место по популярности, рискуя уступить свое лидерство только Московскому.

По нашим прогнозам, существующая структура спроса по районам может сохраниться в ближайшие 1,5–2 года, а значит, и нехватка площадей в нецентральных районах в пределах указанного кольца будет еще более ощутима.