Министерская прописка

Конечно, нет смысла размещать там офисы. Смысл «административного переезда» состоит именно в том, чтобы разгрузить центр от транспорта. А разницы, кто конкретно будет создавать автомобильные заторы – чиновники или бизнесклерки, – нет. Можно снести освобождающиеся здания и на их месте разбить сады и скверы, но куда логичнее пустить здания под редевелопмент со сменой функций, а значит переоборудовать их либо в гостиницы, либо в жилье высокого класса.

  Вряд ли стоит предполагать, что Москва расстанется со всеми своими домами-символами, отдав их на растерзание девелоперам. Да и девелоперы к новым административным зданиям относятся скептически. «Новое здание Думы совершенно не жалко снести. По сути, это панельная многоэтажка. Болезненным капризом некоего архитектора она заброшена в старый центр Москвы, – считает Евгений Шевченко, директор по продажам Multigroup Development. – Основное здание Думы можно использовать только как концертный комплекс, но этого никогда не произойдет. Трудно представить, что нынешние государственники расстанутся с одним из символов демократии. То же касается и Белого дома. Очевидно, он сохранит за собой представительские функции». Другое дело – здания исторические, имеющие несомненную архитектурную ценность. Их девелоперы с удовольствием рассматривают как потенциально интересные для работы.

САМЫЕ ОБАЯТЕЛЬНЫЕ И ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ

Простая логика развития города подсказывает, что создание и жилья, и гостиниц имеет ряд существенных ограничений: дорогое жилье не стоит строить с видом на магистрали – тут лучше подойдут более изолированные районы центра, расположенные вдали от шумных и оживленных улиц. Гостиницы же, напротив, должны иметь «очевидные» подъездные пути и располагаться на первой линии. Впрочем, столь обширный список министерств и ведомств, занимающих здания в самых привлекательных местах центра столицы, дает участникам строительного рынка возможность помечтать о будущем переустройстве Москвы.

  Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка ВеличЪ, считает, что при редевелопменте самым разумным было бы отталкиваться от первоначального назначения зданий: «Здание Минфина на Ильинке изначально строилось как банк, а комплекс Администрации президента на Старой площади был торговыми рядами, складами и конторами купцов». Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, тоже видит в истории соратника девелопера: «Оптимально, когда сам конструктив здания позволяет провести перепланировку внутренних помещений без масштабных затрат. Например, в здании Администрации президента на Старой площади до 191 года располагалась гостиница "Боярский двор", поэтому его, скорее всего, можно было бы "переделать" под гостиницу высокого класса».

  Также нельзя не учитывать историческую ценность зданий. «К примеру, просто взять и реконструировать здание Госдумы нельзя, – напоминает Петр Кирилловский. – Внутри – интерьеры из ценных пород камня. Историческую ценность представляют интерьеры МИДа и здания ФСБ на Лубянке. А вот здание Федерального собрания на Большой Дмитровке, которое построено в поздние 80-е годы прошлого века и никак не украшает облик города, смело можно перестраивать, а еще лучше – снести». Немаловажным, хотя и вторичным фактором при выборе будущего назначения здания, по мнению Петра Кирилловского, может служить транспортная ситуация в районе, наличие собственной территории и пространства для парковки. Если здание может быть реконструировано и оборудовано подземной парковкой, то появляется большая свобода в выборе его нового предназначения.

  По мнению Андрея Биржина, управляющего партнера компании Tekta Group, для редевелопмента под жилье больше других подходят ведомства, расположенные в исторических зданиях (дореволюционных доходных домах и городских усадьбах) и высотках, имеющих исключительные видовые характеристики. В качестве примера Андрей Биржин приводит здания Генпрокуратуры РФ, Минфина РФ, МИД РФ, Правительства Москвы. По мнению Евгения Шевченко, лучше всего расположено здание Генерального штаба на Фрунзенской набережной: «Это идеальный район для жилой недвижимости, а виды на Нескучный сад – одни из лучших в Москве».

  Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса «Олимпийская деревня Новогорск», обращает внимание на здания Министерства по чрезвычайным ситуациям (Театральный пр., 3), Министерства образования (Тверская, 11), Федеральной службы безопасности на Лубянке. А Дмитрий Летов, управляющий директор Aurora Group, в качестве примера идеального места под размещение жилья приводит ведомственные здания на второй линии домов Пречистенки и несколько зданий на Долгоруковской улице.

ВОПРОС О ПЛАНИРОВКАХ И КУЛЬТУРНОМ НАСЛЕДИИ

Надо отметить, что у столичных строительных компаний уже накоплен значительный опыт переделки исторических зданий в элитные жилые комплексы, поэтому, как считает Андрей Биржин, решение юридических вопросов, выбор подрядчиков и схем финансирования, сдача в эксплуатацию непреодолимых сложностей не представляют. Однако единого правового и экономического механизма редевелопмента не существует. В первую очередь стоит помнить, что у каждого здания есть собственник, а это значит, что здание надо будет выкупать. Если здание ликвидное, в хорошем состоянии, то это, безусловно, будет дорого.

  Как рассказывает Андрей Биржин, существуют сложности юридического порядка – оформление прав собственности на объект. Многие федеральные ведомства занимают здания, включенные в список памятников архитектуры федерального значения, и права собственности на них приобрестинельзя – такие объекты можно только взять в долгосрочную аренду. Что касается памятников архитектуры местного и регионального значения, оформить права собственности для последующего редевелопмента можно только на те объекты, которые изначально строились как частная собственность.

  Есть и список зданий, которые нельзя отдавать в частные руки ни при каких обстоятельствах, – это объекты, относящиеся ко всемирно-историческому наследию и состоящие под охраной ЮНЕСКО. Кроме того, если историческое здание относится к памятникам архитектуры, то для него предусмотрен особый режим использования и эксплуатации. В каждом конкретном случае, в зависимости от состояния объекта, определяются требования к его содержанию, объему, порядку и срокам проведения ремонтных и реставрационных работ. При этом, по словам Андрея Биржина, девелопер не имеет права сам решать, как восстанавливать историческое здание: в каждом конкретном случае оговаривается, может ли строительная компания реконструировать или только реставрировать здание. Реконструировать старый особняк можно в том случае, если он не относится к архитектурным памятникам. Реконструкция дает достаточно большую свободу действия: в здании можно оборудовать мансарду, сделать подвал, заменить перекрытия, установить современные инженерные системы и т. п. Если же здание имеет особую архитектурную ценность, то процесс усложняется. В этом случае допускается только реставрация здания, и владелец должен восстановить первоначальный вид фасадов, вплоть до соответствия каждого оттенка дерева и штукатурки. Нельзя менять ни конфигурацию комнат, ни детали интерьера. Также, при реставрации памятника архитектуры, девелопер обязан привлечь только организацию, специалисты которой имеют лицензию на проведение реставрационных работ, что увеличивает затраты. Такая практика вполне распространена в западноевропейских странах. У нас такой культуры пока нет.

  Еще один немаловажный технический вопрос: при редевелопменте исторических зданий могут возникнуть транспортные проблемы. В центре Москвы, особенно на узких улочках и в переулках, сложно организовать размещение строительной техники и подвоз стройматериалов.

  Однако главное – это магия цифр. По подсчетам Андрея Биржина, необходимый объем инвестиций в редевелопмент может отличаться на порядок в зависимости от состояния здания и составлять от $1,5 тыс. до $20 тыс. за 1 кв. м. Продажная стоимость жилья в реконструированных зданиях в историческом центре столицы составляет от $10 тыс. до $40 тыс. за 1 кв. м.

  Но как бы ни были привлекательны для бизнеса здания министерств и ведомств, роль этих зданий в жизни города, страны и истории настолько велика, что итоговое решение о редевелопменте и о новом целевом назначении должно принимать правительство, а не девелоперы. Получат ли девелоперы поддержку властей и осмелится ли власть на такие решения – скорее всего, тема не одного десятилетия.