Административный демпинг. Как помощь властей вредит развитию рынка земли?

Развитие ритейла в Сибири заставило девелоперов искать новые участки под строительство ТЦ. Как отмечает Янина Моргулис, ведущий консультант отдела земли Cushman & Wakefield, на рынке земельных участков в Сибири активность отмечается достаточно давно. «Спрос в основном наблюдается на участки под ритейл. Они рассматриваются сетями, которые уже достаточно представлены в Москве и Московской области, Центральной России. То есть землю в Сибири ищут все те, у кого выстроена логистика, которая позволяет беспрепятственно оперировать на территории Сибирского региона», – говорит эксперт. Судя по количеству операций с землей, сегодня на рынке ритейла достаточное количество игроков с выстроенной логистикой. С начала 2011 года оборот неразграниченных земель Омской области составил более 658 млн руб. По обращениям граждан и организаций было принято 626 распоряжений о предоставлении земельных участков на различных видах права общей площадью около 103 га. Зарегистрировано 935 новых договоров купли-продажи земельных участков. С аукционов застройщикам предоставлено 53 площадки общей площадью 174,5 тыс. кв. м.

  Больше всего регион заработал на сдаче в аренду земельных участков. Как видно из официального отчета, поступления в консолидированный бюджет такие: аренда земельных участков – 435,2 млн руб., приватизация земли – 211,7 млн руб. Общая сумма аукционных сделок составила более 45 млн руб. Кроме того, в бюджет региона направлено 11,7 млн руб. за использование земельных ресурсов без правовых оснований.

СДЕЛОК ПРАКТИЧЕСКИ НЕ ПРОИСХОДИТ

Несмотря на то, что, как отмечает Янина Моргулис, лучшие участки уже находятся в частной собственности, в сделках с землей государство значительно опережает частные компании. По мнению эксперта, это можно объяснить тем, что муниципальные земли расположены рядом с границами города, и подобрать подходящий участок в Сибири проще, чем в московском регионе. При этом, как отмечает Дмитрий Сапунов, генеральный директор компании Regional Real Estate, за последние несколько лет в области не произошло ни одной сколько-нибудь значимой частной сделки, а лоты, выставленные на рынок еще несколько лет назад, до сих пор не нашли покупателей. «На вторичном рынке объявления о продаже земельных участков висят уже несколько лет. Сделок практически не происходит. Если что-нибудь продается, то со значительным дисконтом. Девелопмент в Омске сегодня – это достройка старых проектов. Поэтому и рынка земли не существует», – полагает эксперт.

  До кризиса основными покупателями земельных участков были федеральные компании, большая часть из которых предпочла придержать активы в трудные времена. Те же, кто принял решение о продаже, так и не нашли покупателей. «Я знаю, что "Вестер" уже достаточно давно пытается продать свой земельный участок в Омске, однако покупателя найти не удалось. Второй год, если не третий, на рынке выставлены одни и те же земельные участки», – рассказывает Дмитрий Сапунов. Несколько лет назад от попавших в их руки земельных активов попытались избавиться банки, но и тут продать практически ничего не удалось. Как отмечают эксперты, цены были слишком высоки. Показательный пример – судьба 24-х га, принадлежащих обанкротившейся компании «СтримЛогистик», в поселке Дружино. Компания планировала построить здесь индустриальный парк «Радужный» с логистическим парком класса А, складами, инфраструктурой для обслуживания грузопотока и гостиницей. Стоимость парка оценивалась в $300 млн, но амбициозные планы так и не удалось воплотить в жизнь. После банкротства земля повисла мертвым грузом. Участок пытались продать с торгов уже дважды – сначала за 15 млн руб., затем за 13,5 млн руб., – но покупателей так и не нашлось. В результате, участок выставили на торги с ежедневным трехпроцентным понижением в цене.

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ДЕМПИНГ

Как видим, спрос на землю на вторичном рынке невелик. Увязать это с отмеченной активностью можно, если вспомнить о специфике местного административного ресурса. Говоря о Сибири, столичные консультанты, как правило, кивают на открытость местной администрации. «В каждом городе существуют свои особенности, связанные с решением административных вопросов, но в большинстве случаев администрация охотно предоставляет свою помощь компаниям для вхождения в свой регион. Существуют разнообразные инвестиционные программы. Новые инвесторы – это дополнительные рабочие места и развитие региона», – описывает ситуацию в регионе Янина Моргулис. Именно подобная «открытость» администрации для инвесторов привела к тому, что в регионе так и не сформировался рынок земли. Как отмечает Дмитрий Сапунов, хорошо отстроены только механизмы передачи муниципальной земли в частную собственность часто в обход существующих законов. «Сегодня можно получить участок от государства дешево, аренда обходится в копейки, так что нередко покупают просто про запас, отложив хороший участок до лучших времен», – рассказывает эксперт. Представители муниципалитета сами не несут затрат, поэтому могут назначать любые цены и отчаянно демпингуют. Конкурировать с ценами, которые предлагает администрация, представители бизнеса не в состоянии. Разумеется, власть переигрывает бизнес не только в плоскости ценообразования. Как отмечают местные игроки рынка коммерческой недвижимости, без хороших контактов с администрацией получить участок непросто. «Когда ты выходишь на интересный участок, – оказывается, что он уже куплен. Земля может уйти буквально за три–четыре дня. Если у тебя нет хорошего административного ресурса, ты участка не получишь», – описывает ситуацию Дмитрий Сапунов. Впрочем, и хорошие контакты с администрацией не спасают от некоторых рисков. В то время, как частные предложения уже несколько лет лежат мертвым грузом, за муниципальную собственность порой идет нешуточная борьба. Уже был ряд скандалов, связанных с незаконным выделением земли. В частности, были признаны недействительными договоры куплипродажи земельного участка на территории парка «Зеленый остров». По данным следствия, департамент имущественных отношений города Омска в 2008 году продал ООО «Стройкомплектация» два земельных участка площадью 41 тыс. кв. м и 22 тыс. кв. м. Первомайский районный суд удовлетворил требования прокурора о признании этой сделки недействительной, так как, во-первых, при реализации муниципального имущества департамент заблаговременно не опубликовал информацию об этом, а во-вторых, поскольку сам участок находится в парковой зоне и относится к землям общего пользования, то продаже он не подлежит. Департамент имущественных отношений администрации города Омска и ООО «Стройкомплектация» не согласились с решением суда и оспорили его в вышестоящие инстанции. Но и Арбитражный суд Омской области, а затем Восьмой арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение оставили без изменений. Впрочем, есть основания думать, что подобные скандалы только вершина айсберга. С одной стороны, речь идет о лучших участках, при раздаче которых всегда найдутся обделенные, готовые привлечь внимание к злоупотреблениям, с другой – строительство на территории парка всегда вызывает интерес общественности. Помимо участков на территории парков, есть еще ряд земельных ресурсов, которыми администрация распоряжается схожим образом, не привлекая внимания.

  Парадоксальным образом рост операций с землей в Омской области и проактивная позиция местных властей мешают развитию нормального рынка земли. Впрочем, игрокам рынка коммерческой недвижимости, умеющим выстраивать правильные отношения с администрацией, подобная ситуация только на руку.