Черный список

В «черный список» уже попали такие проекты, как Орловский тоннель, Ново-Адмиралтейский мост, мост и сопутствующие развязки в районе острова Серный, аэроэкспресс до аэропорта «Пулково», «Дворец искусств» на Васильевском острове, «Северная водопроводная станция ».

  Любой инфраструктурный проект должен быть направлен на улучшение качества жизни горожан, повышать инвестиционную привлекательность городских территорий. Само понятие «инфраструктурный проект» подразумевает нечто глобальное, где без участия города не справится. Однако, как бы то ни было, любой проект должен иметь экономическое обоснование, должен быть окупаемым, пусть низко рентабельным, но эффективным.

  Многие проекты прежней власти были запланированы еще в докризисные времена. Пересмотр их в текущей рыночной ситуации навскидку кажется разумным. Понятно, что для многих потенциальных участников и подрядчиков таких проектов не будет отличного способа хорошо заработать, осваивая задранные бюджеты. Но сейчас речь не об этом. Проанализируем, какой эффект могли бы оказать эти проекты на развитие рынка недвижимости.

Орловский тоннель

Орловский тоннель должен был соединить берега Невы между Литейным и Большеохтинским мостами. Протяженность тоннеля – около 2 км. Предполагалось, что он соединит створ Пискаревского проспекта и Смольную набережную. Эксплуатация тоннеля по плану должна была осуществляться на платной основе. Бюджет проекта в разных источниках оценивался от 47 до 60 млрд руб. Плановая пропускная способность – 60 тыс. автомобилей в сутки.

  Сейчас финансирование строительства Орловского тоннеля из бюджета Петербурга приостановлено. Оно может быть возобновлено весной будущего года, если город и инвестор договорятся о снижении стоимости реализации проекта.

  Этот проект, пожалуй, является самым перспективным с точки зрения влияния на рынок недвижимости. Строительство тоннеля, в свете обсуждаемого вывода промышленных площадок «ЛМЗ», «Красного Выборжца», завода «Россия» на Свердловской набережной, ускорило бы редеволпмент этих территорий и резко повысило бы стоимость земли, на которой размещены предприятия. Полагаю, что рост мог бы составить от 50 до 100%. Жилые кварталы вдоль Пискаревского проспекта и шоссе Революции также выросли бы в цене. Тоннель приблизил бы эти районы к центру города, новое строительство могло бы с эконом-класса переориентироваться на комфорт и даже бизнес-класс, сравнявшись по качеству и цене, например, с западной частью Васильевского острова. И поскольку площадь этих территорий огромна, то эффект на рынке недвижимости переварил бы астрономический бюджет тоннеля.

Ново-Адмиралтейский мост, мост и сопутствующие развязки в районе острова Серный

Ново-Адмиралтейский мост должен был соединить Васильевский остров с материковой частью Петербурга. Проект его строительства во многом увязывался с планом вывода с Ново-Адмиралтейского острова завода «Адмиралтейские верфи». Предполагалось, что практически вся высвобожденная территория – около 16 га – отойдет Санкт-Петербургскому государственному университету (СПбГУ). На строительство новых объектов для СПбГУ должны пойти, преимущественно, деньги самого университета, а вот мост должен был финансироваться целиком из городского бюджета. Затраты на его строительство по уточненной смете составляют 4,9 млрд руб.

  Мост и сопутствующие развязки в районе острова Серный – это проект локального значения. Его начали возводить в докризисный период, но в 2008 году строительство было приостановлено. Проект предполагал расходы городского бюджета в объеме около 18 млрд руб. Мост должен был соединить промышленные территории острова Петровский и промзону вдоль Уральской улицы на Васильевском острове.

  Строительство мостов на Ново-Адмиралтейский и Серный острова должны несколько снять остроту транспортного сообщения северных районов Петербурга и Васильевского острова с центром города. Однако, по общему убеждению, влияния на рынок недвижимости они не оказывают. Связь с Серным островом будет осуществляться от промзоны до промзоны, перспективы развития которых туманны. Влияние проектов на рынок прилегающей промышленной недвижимости будет минимальным. Особняком стоит развитие Ново-Адмиралтейского острова. Но при текущей концепции «заселения » острова объектами СПбГУ, кроме облагораживания территорий, что само по себе хорошо, импульса к развитию окружения нет. Такая концепция разве что может подтолкнуть к ускорению восстановления Новой Голландии – еще одного мегапроекта-долгостроя.

Аэроэкспресс до «Пулково»

Это один из наиболее ангажированных проектов Смольного периода Валентины Матвиенко. Изначально система надземного легкорельсового транспорта разрабатывалась для связи друг с другом южных районов: Кировского, Московского, Фрунзенского и Красносельского. Однако с 2009 года концепция прохождения надземной дороги поменялась – планировалось соединить Московский вокзал с аэропортом «Пулково». Линия надземного экспресса должна была обеспечить перевозку 10 тыс. пассажиров в час в одном направлении. По скромным подсчетам и последующим, не менее скромным, корректировкам бюджет проекта оценивался в 20 млрд руб. Планировалось, что город оплатит строительство трассы и депо, то есть около 40% общих затрат, а покупкой подвижного состава и управлением перевозками займется частный инвестор, выбранный по конкурсу, который на данный момент так и не состоялся.

  Обсуждаемый в последнее время конкурентный проект – линия электричек от Балтийского вокзала в «Пулково», строительство которого будет осуществлять ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) – ставит под сомнение необходимость создания аэроэкспресса. В отношении аэроэкспересса можно предположить, что данного проекта в ближайшей перспективе ожидать не стоит, в особенности после озвучивания планов РЖД. К тому же есть ощущение, что предварительный бюджет проекта занижен, и нет ясности, где должна проходить надземная дорога. Если бы были промежуточные станции на Лиговском или Московском проспекте, то это дало бы эффект локальных точек роста и развития около станций коммерческой недвижимости.

  Проблема проекта также будет связана с решением многочисленных вопросов имущественно-правового характера при строительстве опор, поскольку дорога получится достаточно протяженной.

Проект водопроводной станции

Проект предполагает строительство новых и реконструкцию существующих объектов «Северной водопроводной станции» (СВС). Его цель – повысить качество холодной питьевой воды за счет передовых технологий водоочистки. Стоимость проекта предположительно должна была составить 8-12 млрд руб. Проект должен реализовываться на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП). Соглашение о ГЧП предполагается составить сроком на 30 лет с передачей, по истечении этого срока, созданных объектов городу.

  Частный инвестор за счет собственных и заемных средств должен создать, реконструировать объекты и обеспечить их эксплуатацию. ГУП «Водоканал» в этой схеме должен продавать техническую воду для очистки и покупать уже подготовленную воду. Предполагалось также, что инвестор будет получать гарантированный доход, который обеспечит покрытие затрат на эксплуатацию и техобслуживание, а также возврат инвестиций. Если денежный поток у частного партнера будет меньше величины гарантированного дохода, разницу должен компенсировать город.

  Реконструкция СВС выглядит инвестиционно привлекательным мероприятием с учетом планируемого расчета гарантированного дохода инвестора. Но влияние этого проекта на рынок недвижимости мизерно. Жилье и коммерческая недвижимость, скорее всего, не подорожают, если вода в них будет поступать более чистая. К тому же вопрос качества воды успешно решается индивидуально – путем устройства внутренних фильтров у конечного потребителя.

«Дворец искусств» на Васильевском острове

Еще один претендент на «выбывание » – «Дворец искусств» на Васильевском острове. Этот объект власти обещали возвести на территории бывшего трамвайного парка имени Леонова.

Приблизительный объем инвестиций – около 10 млрд руб. Общая площадь комплекса составит более 80 тыс. кв. м, куда войдут современный концертный зал на 1,6 тыс. мест, выставочный комплекс, конференц-зал и общественный центр на 2,5 тыс. мест, а также мультимедийная студия. Предполагалось, что концертный зал этого дворца по акустике будет одним из лучших в России.

  «Дворец искусств» на Васильевском острове с полным правом можно отнести к объектам коммерческой недвижимости, но с большим социальным подтекстом. Понятно, что большой концертный зал с хорошей акустикой и выставочный зал – затратные составляющие. И без участия города тут не обойтись. Вообще, этот проект постоянно хочется сравнить с реконструкцией Мариинского театра, где было много шума, но мало чего на выходе. Безусловно, проект «Дворца искусств» будет оказывать локальное влияние на прилегающую недвижимость. Вопрос только в том – а надо ли это делать по соседству с кладбищем? Искусство – это хорошо, но нужно четко просчитать затратную часть проекта.

  Подытоживая сказанное, хочется отметить, что все перечисленные проекты важны для города. Одни имеют уклон в транспортную и коммерческую составляющую, другие – в социальную. Понятно, что все проекты очень дорогостоящие и требуют пересмотра бюджетов и, возможно, корректировки концепции.

  Для рынка недвижимости самым важным является Орловский тоннель. Его влияние на рынок действительно велико. Будем надеяться, что городские власти еще вернутся к этому проекту или найдут ему реальную и экономически эффективную альтернативу.