Инвесторы рядом

В этом году, особенно со второго полугодия, я отмечаю заметное и достаточно резкое увеличение активности покупателей на рынке. Это физические и юридические лица, заинтересованные в приобретении сравнительно крупных объектов коммерческой недвижимости (прежде всего, зданий) различного назначения – торгового, офисного, досугово-развлекательного. С моей точки зрения, такая тенденция во многом обусловлена тем, что для России и, в частности, для Петербурга 2011 год стал годом окончательного преодоления кризиса и выхода рынка недвижимости на стабильные показатели пусть и не очень резкого, но уверенного роста.

С другой стороны, мировую экономику и финансовые рынки продолжает лихорадить в связи с известными событиями в США и Европе. По моим наблюдениям, это порождает у инвесторов определенную неуверенность в завтрашнем дне и достаточно серьезные инфляционные ожидания. В данной ситуации у клиентов появилась мотивация приобретать действующие объекты, которые уже построены и заполнены арендаторами. Такая недвижимость служит инструментом вложения средств и страхования себя от обесценивая денег. Ведь по опыту 2008-2009 годов хорошие качественные объекты, заполненные арендаторами, хоть и показывали некоторое снижение текущих показателей по заполняемости и доходности, но продолжали генерировать денежный поток.

Помимо инвесторов, достаточно заметно активизировались конечные покупатели. Я связываю это как со стабилизацией экономики, так и с процессом перевода в Петербург офисов ряда крупных компаний, прежде всего, сырьевого сектора. Очень часто в стратегию таких компаний входит не аренда, а владение недвижимостью. Они нацелены на приобретение современных высококлассных зданий в лучших местах города и готовы заплатить за них справедливую цену.

В текущем году рынок недвижимости пополнился предложениями. Следствием кризисных явлений стало то, что ряд собственников, по тем или иным обстоятельствам, выставляли свои объекты на продажу. Кроме этого, именно в 2011 году стали продаваться залоговые объекты банков. Банковские структуры подошли к той критической черте, когда необходимо было принимать решение относительно таких активов. И часто оно было в пользу продажи, хотя иногда с существенным дисконтом. Необходимо отметить, что в этой залоговой массе качественные объекты с хорошей локацией и уровнем строительства встречаются редко. Сейчас у покупателей, внимательно отслеживающих текущую ситуацию, есть возможность вступать в переговоры с банками и выкупать данные залоговые активы.

Считаю, что, в целом, та активность, которая началась летом этого года, уже привела к некоторым знаковым для рынка сделкам. Например: приобретение Jensen Group универмага «Пассаж» в качестве залогового актива, продажа кинотеатра «Колизей», ведение переговоров о продаже торгового центра «Галерея» и еще ряд совершившихся либо открытых сделок с известными в городе зданиями. Данная тенденция осенне-зимнего периода будет продолжаться, и мы увидим еще ряд крупных сделок с объектами недвижимости.

В настоящий момент наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте, когда происходит «смена составов», обусловленная предыдущим кризисом. Одни компании усиливают свое влияние, другие – сдают позиции либо уходят с рынка, а также появляются новые игроки.

В заключение хочу отметить, что если нас не будут ждать какие-то глобальные финансовые потрясения, то 2012 год будет годом достаточно уверенного роста рынка – как арендного, так и рынка инвестсделок. В целом я оцениваю этот тренд как позитивный.