Новые подходы к структурированию инвестиционных проектов России

Высшим Арбитражным Судом РФ 11 июля 2011 года было вынесено постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», которое по-новому раскрывает смысл действующего законодательства в области приобретения строящихся объектов, что фактически приводит к новому правовому регулированию отношений в этой сфере.
Необходимость принятия указанного постановления назрела уже достаточно давно. В судебной практике возникал вопрос: может ли быть продано недвижимое имущество, если продавец на момент продажи не обладает правом собственности, однако предполагается, что право собственности возникнет у него в будущем? Судами выносились решения, которые по своей правовой позиции противоречили друг другу.

В судебной практике выделялись два основных направления.
1. Суды признавали договоры купли-продажи будущей недвижимости недействительными, поскольку продавец не являлся собственником недвижимого имущества на момент заключения договора.
2. Договоры признавались незаключенными по причине невозможности точного определения предмета договора, поскольку объект недвижимости на момент заключения договора не существует, не поставлен на кадастровый учет соответствующими службами.

С правовой точки зрения незаключенность договора означала, что договорных отношений между сторонами фактически не существовало.
В своем Постановлении ВАС РФ дал разъяснения по двум вышеупомянутым моментам. Он указал, что продавец вправе продать недвижимое имущество, если он не является его собственником, однако для исполнения договора и осуществления госрегистрации перехода права собственности к покупателю наличие права собственности продавца необходимо. Также ВАС РФ указал, что объекты недвижимого имущества нужно идентифицировать путем указания в договоре адреса их местонахождения, предполагаемой общей площади, характеристик, указан­ных в проектной документации.
Упорядочив противоречивую судебную практику и будучи прогрессивным по своему характеру, Постановление Пленума ВАС РФ породило множество вопросов у практикующих юристов, в особенности касающихся способов защиты прав покупателей, которыми являются вкладывающие денежные средства в строящиеся объекты инвесторы.

К каким способам защиты вправе прибегнуть покупатель, в случае если продавец не исполняет надлежащим образом свои обязательства по договору? Вправе ли покупатель понудить продавца, прекратившего строительство, к его продолжению? К сожалению, покупатель не вправе это сделать.
Если продавец построил объект недвижимого имущества, но не передает его во владение покупателю или иным образом нарушает свои обязанности по договору, покупатель вправе предъявить иск о признании за ним права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества. Но такой иск может быть удовлетворен при выполнении ряда условий: объект недвижимого имущества построен, покупатель обладает правом владения или недвижимость находится во владении продавца, а также право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРП. Если одно из перечисленных требований не соблюдается, то покупателю в признании за ним права собственности будет отказано.

Если у продавца недостаточно денежных средств для продолжения строительства, либо в нарушение заключенного с покупателем договора продавец произвел отчуждение недвижимости третьему лицу, покупатель вправе вернуть назад уплаченные продавцу денежные средства, потребовать с продавца уплаты процентов за пользование денежными средствами за весь период нахождения их у продавца, а также требовать возмещения возникших у него убытков, включая разницу между ценой недвижимости, уплаченной покупателем, и рыночной стоимостью такого имущества на момента предъявления такого требования покупателем.

Проблемы могут возникнуть у покупателя, в случае если у продавца отсутствуют денежные средства для их возврата покупателю. До принятия рассматриваемого постановления покупатель был вправе в судебном порядке требовать признания за ним права собственности на объект незавершенного строительства, в создание которого он вложил денежные средства. Теперь же недостроенный объект поступает в имущественную (конкурсную) массу продавца, а покупатель приобретает денежное требование к продавцу и вынужден будет встать в очередь кредиторов – у покупателя есть шанс остаться без приобретенного объекта пусть даже в недостроенном виде и без денежных средств.

Основным и самым распространенным способом приобретения прав на строящийся объект в России является договор инвестирования, однако в настоящее время взгляд на правовую квалификацию этого договора изменился. Сегодня инвестиционный договор по общему правилу квалифицируется в качестве договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем. Инвестиционный договор может быть квалифицирован и как иной вид договора, если это прямо следует из его условий. В каждом конкретном случае последствия для участников и способы защиты прав лица, вкладывающего денежные средства в строительство недвижимого имущества, различны. Например, если по договору одна из сторон предоставляет имеющийся у нее на каком-либо праве земельный участок, а другая сторона обязуется инвестировать денежные средства в строительство такого объекта, а также построить его, такой договор будет являться смешанным, содержащим элементы договора строительного подряда и купли-продажи. При этом право собственности на здание возникает у стороны, которая предоставила земельный участок. Далее она должна передать право собственности инвестору в целях расчета за произведенные инвес­тором работы. В такой ситуации риски, связанные с недобросовестностью обладателя прав на земельный участок, его отказом от исполнения условий договора купли-про­дажи, лежат на инвесторе. Оче­видно, что инвес­тор заинтересован в получении права собственности на возведенный им объект, а не оплату произведенных им работ в качестве подрядчика. До вынесения указанного постановления пленума право собственности возникало напрямую у инвестора.
Учитывая описанные изменения в практике применения российского законодательства, можно выделить три основных способа оформления отношений между участниками при осуществлении инвестиционных проектов по строительству объектов недвижимого имущества России: 1) договорные модели купли-продажи будущей недвижимости; 2) простое товарищество; 3) долевое участие в строительстве.
Из всего вышесказанного следует, что по общему правилу право собственности возникает у лица, обладающего правами на землю (застройщика), поэтому при структурировании инвестиционных проектов мы рекомендуем определять возможность оформления инвестором прав на земельный учас­ток с целью приобретения статуса застройщика.

Выбор оптимального для инвестора способа структурирования инвестиционного проекта или варианта сочетания различных способов зависит от вида объекта недвижимого имущества, который участники намереваются построить, количества участников инвестиционной деятельности, соотношения долей инвестиционных вкладов участников, вида прав на земельный участок, на котором предполагается размещение недвижимости, и т. д.
Следует отметить, что договор долевого участия в строительстве защи­щает права инвесторов наилучшим образом, поскольку право собст­венности по договору долевого участия в строительстве возникает напрямую у инвестора. Этот способ применим при строительстве жилых домов, иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, если в проекте участвуют два и более инвестора. Деятельность застройщика контролируется государством, застройщик ежеквартально проставляет уполномоченному государством органу отчетность, а также должен соблюдать определенные нормативы финансовой устойчивости. Исполнение обязательств застройщика перед инвестором обес­печиваются поручительством банка или залогом строящегося объекта недвижимого имущества. Договор ДДУ подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации, что исключает риски двойных продаж.

Если для реализации проекта по строительству недвижимого имущества планируется привлекать денежные средства граждан, то такое привлечение возможно только строго определенными спосо­бами: путем заключения упомянутого ДДУ, привлечения денежных средств жилищно-строительными или жилищными кооперативами, а также путем выпуска облигаций особого вида жилищных сертификатов.
Принятие указанного постановления повлияет на практику разрешения как существующих, так и будущих судебных споров, связанных с инвестиционными договорами. В свете этого рекомендуется пересмотреть условия заключенных инвестиционных договоров и иные условия осуществления проектов по строительству объектов недвижимого имущества на территории РФ и по возможности внести изменения в целях обеспечения эффективной защиты интересов инвесторов.

При планировании инвестиционных проектов по строительству объектов недвижимого имущества на территории РФ следует уделять особое внимание структурированию инвестиционных проектов, в частности выбору правовых конструкций, предусмотренных российским законодательством.