В сентябре были подведены итоги международного архитектурного конкурса по разработке проекта нового терминала аэропорта «Пулково» и планировке прилегающей к нему территории. Особое внимание архитекторы уделили строительству в окрестностях аэропорта коммерческой недвижимости. Городские власти решили пойти еще дальше и разработать единую концепцию развития деловых объектов в зоне влияния будущего крупного транспортного узла.

Втройне коммерческий объект
В условиях конкурса изначально было определено, что целью проекта является не только строительство нового современного терминала, который может стать еще одной архитектурной достопримечательностью города, но и развитие прилегающей к «Пулково» территории – то есть строительство объектов инфраструктуры по обслуживанию транзитных пассажиров, а также зоны притяжения для туристов. Именно поэтому при анализе проектов, представленных архитектурными бюро, особое внимание уделялось именно проработке коммерческой инфраструктуры как в самом терминале, так и на прилегающей территории.
Из четырех архитектурных бюро, участвовавших в конкурсе, во второй заключительный тур вышли два – английское Grimshaw & Partners Ltd. и американское Skidmore, Owings & Merrill LLP. При этом в качестве претензий к первой компании называлась именно недостаточная проработка объектов прилегающей недвижимости. Однако после доработки проекта именно англичанам удалось предложить решение, максимально удовлетворившее жюри с точки зрения развития инфраструктуры.
В итоге, проектом-победителем предусмотрено разделение будущего терминала на три основные коммерческие зоны: одну общую, – в аэровокзальной части терминала до паспортного контроля, и две – в зонах, ограниченных паспортным и таможенным контролем (для международных и внутренних рейсов). Перечень предложенных проектировщиками объектов включает: торговую зону, паркинг премиум-класса, бизнес-центр и гостиницу для транзитных пассажиров, располагающую необходимым набором сопутствующих услуг, таких как ресторан, бар и спа-центр.
Общий объем частных инвестиций в создание терминала и прилегающей территории должен составить не менее $ 800 млн.
По мнению большинства экспертов, новый аэропорт, заказчиком строительства которого выступает город совместно с ОАО «Аэропорт «Пулково»», должен стать зоной притяжения для девелопмента. Так, аналитики компании Colliers International отмечают, что аэропорт сам по себе является менее привлекательным объектом с экономической точки зрения, чем окружающие его объекты коммерческой недвижимости, но, несмотря на долгую окупаемость, именно развитие аэропорта является катализатором развития прилегающих территорий и региона в целом.
«Естественно, развитие любого транспортного узла способствует развитию практически всех видов коммерческой недвижимости: узел генерирует пассажирский поток, который нужно обслуживать», – поясняет генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. По его словам, в районе «Пулково» наиболее вероятно строительство бизнес-центров класса В и гостиниц класса 3–4 звезды. «Думаю, в прилегающих районах можно разместить около 100–150 тыс. кв. метров офисов и несколько гостиниц по 50–100 номеров каждая, – считает господин Рыков. – Что касается земли, то она, скорее всего, будет дорожать, а с учетом того, что ее сейчас там осталось не так много, оставшиеся участки вырастут в цене еще процентов на 30», – резюмирует эксперт.

Планов громадье
При этом совершенно очевидно, что хаотичное развитие недвижимости на прилегающих к терминалу территориях недопустимо. «Когда человек прилетает в город, то он располагает достаточно небольшим количеством времени, и специально за покупками в город вряд ли поедет – ему будет достаточно зоны аэропорта», – говорит председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Андрей Тетыш. По его словам, задача компаний, которые намерены «сесть» рядом с Пулково, – продумать правильную конгломерацию, зонирование и размещение объектов вокруг аэропорта, чтобы привлечь пассажирский поток к себе, дабы он не замкнулся на территории самого аэропорта. «Для этого они должны договориться между собой, как бы это трудно ни было», – уверен господин Тетыш.
Не исключено, что к этому процессу подключатся международные консультанты, уже участвовавшие в разработке подобных концепций в других странах мира. Например, представленная в Петербурге компания Jones Lang LaSalle, имеющая опыт разработки концепций развития территории в аэропортах Чикаго, Барселоны, Джакарты, Глазго. Эксперты отмечают, что структура окружающей деловой зоны индивидуальна для каждого аэропорта. То, что «работает» в одном городе, не всегда подходит другому. Поэтому, например, в Барселоне рядом с аэропортом был построен бизнес-центр, 4-звездный отель и конференц-центр. А в Джакарте – торговая зона и апарт-отель. Для хаба во Франкфурте решением стало создание большой деловой зоны – 50 тыс. кв. метров офисов класса А, а для аэропорта «Шарль де Голль» в Париже – это создание трех десятков гостиниц класса от трех до пяти звезд.
Между тем, российские и западные инвесторы уже работают в Пулково-3. Так, на международном инвестиционном форуме PROEstate компания «Авиелен А.Г.» объявила о начале строительства комплекса из четырехзвездного отеля и двух бизнес-центров с парковкой на тысячу мест в общественно-деловой зоне Пулково. Общий объем инвестиций в проект составит 210 млн евро, сметная стоимость строительства гостиницы и бизнес-центров превысит 125 млн евро. Генеральным инвестором проекта выступает австрийская компания Warimex Group, завершение строительства запланировано на конец 2009 года. Планируется, что оператором гостиницы станет британская сеть InterContinental Hotels Group, которая владеет такими мировыми гостиничными брендами, как Crowne Plaza Hotels & Resorts, Intercontinental Hotels & Resorts, а также Holiday Inn.
Свой проект в зоне «Пулково-3» планирует реализовать и компания «Невский проспект», которая приобрела на торгах участок площадью 19 тыс. кв. м. По словам руководителя департамента стратегического планирования компании Knight Frank Андрея Косарева, сейчас ведутся переговоры с еще одним крупным инвестором, который построит в этой зоне 30 тыс. кв. метров офисов.
Недавно стало известно, что рядом с аэропортом «Пулково-2» офисно-гостиничный комплекс построит финский девелопер Eke Group. Общий объем инвестиций в проект составит порядка 120 млн евро, а всего будет построено 80 тыс. кв. м площадей. Комплекс будет состоять из трех 15-этажных зданий, два из которых займут офисы класса В+ площадью 40 тыс. кв. м, а третье – трехзвездочная гостиница площадью 20 тыс. кв. м на 150 номеров. На остальных площадях разместятся магазины, ресторан и парковка. Ввод объекта запланирован на конец 2009 года.
В перспективе, по мнению господина Косарева, в ближайшие 5–7 лет можно ожидать появления в этом районе до 500 тыс. кв. метров офисов.

На перекрестке всех дорог
В Смольном, которому недавно были переданы все функции по управлению аэропортом «Пулково», также озабочены комплексным развитием территории вокруг него. На одном из совещаний заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктор Полищук сообщил, что сегодня зона влияния аэропорта составляет 100 квадратных километров или 10 тыс. га, из которых всего 1 тыс. га занимает сам аэропорт. «Близость расположения аэропорта к городу, которая раньше считалась недостатком, теперь является достоинством», – говорит господин Полищук, подчеркивая, что эта территория связана с Кольцевой автодорогой, федеральными трассами на Москву, Киев и Прибалтику, а значит, является перспективной для развития различных проектов, требующих хорошей транспортной доступности.
Однако в настоящее время вокруг аэропорта расположены разные по своему функциональному назначению земли: промышленно-деловой и жилой застройки, сельхозназначения. Этот фактор может привести к сложностям при согласовании проектов коммерческой недвижимости. Чтобы этого избежать, в феврале было издано распоряжение КГА о том, что территории, прилегающие к аэропорту, не могут быть освоены до тех пор, пока не будет утвержден проект планировки всей зоны влияния аэропорта. Разработкой планировки будут заниматься различные ведомства. Так, нежилые зоны Предпортовая-2 и Предпортовая-3 на северо-востоке и северо-западе приаэропортовой зоны находятся в ведении Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, а за часть территории, расположенной в непосредственной близости от аэропорта, отвечает Комитет по инвестициям и стратегическим проектам. Комитет по инвестициям уже рассматривает возможность создания на своем участке особой экономической зоны портового типа, что должно быть особенно актуально в перс пективе развития грузовых авиаперевозок.
В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, основным функциональным предназначением зоны влияния аэропорта «Пулково» является размещение промышленных предприятий четвертого-пятого классов вредности с включением объектов общественно-деловой застройки. Также значительная часть территории отводится под рекреационные зоны и транспортно-инженерное обеспечение. Однако, по мнению городских властей, теперь приоритетным направлением развития территории вокруг аэропорта должно стать строительство торговых центров, гостиниц и бизнес-центров, а также объектов логистики. При этом, по мнению губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко, более логично строить в районе аэропорта объекты, ориентированные на логистику, а вот строительство бизнес-центров в этом районе губернатор посчитала менее актуальным, в отличие от гостиниц.
Впрочем, по мнению экспертов, в зоне, прилегающей к аэропорту, актуально развитие любых видов коммерческой недвижимости, а сосредоточенность на одном узком сегменте складской недвижимости может существенно сузить потенциал развития территории. Кроме того, эксперты поясняют, что для начала весьма логичным является окончание формирования торговой зоны вдоль Пулковского шоссе. Здесь на территориях бывшего совхоза «Лето» уже построены гипермаркеты METRO, O'Key, «Карусель», «Лента». Некоторые эксперты не исключают возможности строительства и жилых зданий на удаленных от терминала участках, хотя в городской администрации пока говорят только об общественно-деловой застройке.
В целом же эксперты полагают, что стоимость участков вокруг «Пулково» будет только расти, но цена при этом будет во многом зависеть от расположения и обеспеченности инженерной инфраструктурой. Впрочем, чересчур активное развитие зоны вокруг аэропорта, где к тому же находятся Киевское, Пулковское шоссе и Кольцевая автодорога, а также формируется промзона Шушары, может иметь и негативные последствия. В частности, опасение вызывает то, что с появлением большого объема офисных площадей и ритейла существующие автотрассы просто не справятся с потоком автомашин. В этой связи стоит отметить, что планы городской администрации по строительству ветки надземного экспресса до аэропорта значительно повысят привлекательность для инвесторов гостиничных и офисных проектов.