Если арендодатель действует недобросовестно… (советы арендатору)

Зачастую формальным основанием для чинения препятствий арендатору служит факт произведенных изменений характеристик помещений, причем даже в тех случаях, когда такие изменения представляют собой очевидные улучшения имущества. Кроме того, нередко масштаб произведенных перепланировок сильно преувеличивается арендодателями, а сам факт изменений характеристик помещения, о котором арендодатель, как правило, знает и против которого де-факто не возражает, используется как почва для диалога с арендатором в случае желания последнего прекратить арендные отношения.

Какие формы может принимать поведение такого арендодателя?

В действительности арендодатель использует следующие модели поведения:

Что можно было бы рекомендовать арендатору в подобной ситуации?

Необходимо обратиться к позиции ВАС РФ, изложенной в п. 37 Информационного письма № 66 от 11.01.2002, согласно которой «арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества».

Таким образом, исходя из приведенной концепции ВАС РФ для подтверждения факта возврата помещения в спорной ситуации арендатор должен доказать совершение им следующей совокупности действий:

а) прекращение использования арендованного имущества, то есть физическое освобождение помещений от имущества арендатора;
б) уведомление арендодателя о прекращении договора;
в) направление арендодателю предложения принять имущество;
г) составление одностороннего акта возврата помещения в случае от каза арендодателя от его подписания и направление одностороннего акта в адрес арендодателя.

Весьма распространенной можно считать практику, когда арендодатель уклоняется от приемки помещения. Иногда представители арендодателя физически участвуют в ней, впоследствии отказываясь каким-либо образом фиксировать свою позицию либо абсолютно игнорируя совместные с арендатором встречи для приемки-передачи помещения. В таких случаях арендатору приходится составлять односторонний акт возврата помещения.

В связи с этим на практике можно рекомендовать приглашение нотариуса для целей участия в процедуре осмотра вещественного доказательства – помещения с приложением к протоколу фотографий осмотренного/передаваемого помещения и с детальным описанием состояния помещения.

Необходимо помнить, что, несмотря на то что ст. 103 «Основ законодательства о нотариате» предусматривает возможность составления протокола осмотра вещественных доказательств без извещения одной из сторон и заинтересованных лиц, такая возможность предусмотрена лишь для случаев, не терпящих отлагательства или когда нельзя определить, кто впоследствии будет участвовать в деле. В связи с этим рекомендуется перепроверить факт направления извещения нотариусом.

Еще одной формой ненадлежащего поведения арендодателя может стать его утверждение о том, что сам по себе процесс обеспечения доказательств (осмотр помещений) означал не что иное, как невозвращение помещений арендодателю в период выполнения процедуры обеспечения доказательств.

Однако следует помнить, что процедура обеспечения доказательства в виде осмотра соответствующего предмета – нежилого помещения и процедура возврата помещения арендатором арендодателю представляют собой различные правовые процедуры, нормативное регулирование и правовые последствия которых также отличаются. Ни законодательство, ни судебная практика не связывают и тем более не обуславливают момент окончания процедуры обеспечения доказательства моментом возврата помещения арендодателю. Таким образом, продолжение процедуры обеспечения доказательства никаким образом не может свидетельствовать о невыполнении арендатором обязанности по возврату помещения ранее.

Отдельно стоит спор о состоянии возвращаемого помещения, а также размещенного там имущества и оборудования. Вместе с тем стоит отметить, что судебная практика исходит из того, что арендодатель не вправе не принять арендуемое имущество после прекращения договора аренды, даже если арендатор возвращает его в худшем состоянии, а сам факт возврата имущества, не отвечающего условиям договора, может служить основанием лишь для предъявления иска к арендатору о возмещении убытков.