Неэффективная оценка

Более чем в 80% случаев купля-продажа девелоперского проекта или доли в нем, коммерческой недвижимости, земельного участка происходит в форме куплипродажи пакета акций в компании, которой принадлежат права на эту недвижимость.

Подобные действия мы объясняем минимизацией налогообложения. Но если посмотреть внимательнее, то это не минимизация налогов, а перекладывание обязательств по их уплате (скажем, налога на прибыль) с продавца на покупателя и далее по цепочке. На ком прервется эта цепочка и кому придется заплатить налог на прибыль, например, по причине изменения соответствующего законодательства – неизвестно.

Это конечно же интересно, однако данная статья посвящена иной теме – правильной оценке пакета акций в компании, владеющей объектом недвижимости (девелоперским проектом или землей) или портфелем недвижимости.

За последние четыре года данный вопрос был проанализирован. Что же происходит на практике? Происходит следующее. Предмет сделки – пакет акций. Для обоснования цены сделки рассчитывается стоимость соответствующей доли в недвижимости, которая приравнивается к стоимости этого пакета.

Другой яркий пример. Объектом анализа (активом) в финансовой отчетности девелоперской фирмы является пакет акций в какой-нибудь компании, которой принадлежат права на застройку территории. Для расчета его справедливой стоимости определяется стоимость доли в проекте. Далее она приравнивается к стоимости анализируемого пакета.

Некоторые уменьшают денежный поток, генерируемый недвижимостью, на размер налога на прибыль.

Есть очень простое и ценное правило. Если анализируемым активом выступает недвижимость, то мы должны использовать методику оценки недвижимости. А если объектом анализа является пакет акций, то надо применять методику оценки бизнеса. И ни в коем случае не наоборот. Применение неправильной методики оценки или их объединение может привести к искажению реальной стоимости активов до 30% и более.

К чему приводит неправильное использование методики оценки? Вот самые яркие примеры:

• снижение эффективности инвестиций в недвижимость;
• раздувание стоимости активов компании;
• безуспешные попытки реализации недвижимости посредством продажи соответствующего пакета акций.

При расчете рыночной стоимости пакета акций компании, которой принадлежат права на застройку территории, один объект или портфель недвижимости, должен использоваться следующий алгоритм.

1. Рассчитываем рыночную стоимость всех активов и обязательств компании. Здесь следует обратить внимание на то, что в случае учета заемных средств при обосно вании стоимости девелоперского проекта их необходимо исключить из обя зательств, чтобы избежать двойного учета и тем самым не занизить стоимость ком пании.
2. Определяем стоимость 100%-ного собственного капитала как разницу между рыночной стоимостью активов и пассивов.
3. Стоимость 100%-ного собственного капитала умножаем на анализируемый пакет акций в компании.
4. Применяем необходимые корректировки на контроль и ликвидность.

При расчете стоимости анализируемого пакета акций можно рассмотреть использование сравнительного и доходного подходов. Но применять их следует исключительно для информации, так как при оценке девелоперских компаний у этих методов больше недостатков, чем преимуществ. Это обусловлено особенностями данной отрасли. Например, два года деятельности девелоперская компания может показывать убыток, а на третий год – прибыль в результате завершения строительства и продажи объекта. Исключение представляют компании, чей портфель состоит преимущественно из готовой недвижимости, генерирующей прогнозируемые денежные потоки.

В завершение хотелось бы повторить еще раз простое правило: «Если объектом анализа является недвижимость – применяем методику оценки недвижимости. Но если объектом анализа является пакет акций в компании, применяем методику оценки бизнеса».