На карте коммерческой недвижимости России снова появились города, о которых забыли за время кризиса. Девелопмент активно развивается в городах с населением меньше миллиона человек, причем расположенных далеко от Москвы, в Сибири.
Например, одним из знаковых событий рынка торговых помещений Кемерово стало открытие в 2011 году ТЦ METRO. Холдинг «Финстрой» развивает сеть ТЦ «Весна» в ряде российских городов, в конце октября 2011 года первый центр сети был открыт в Барнауле. Бум коммерческой недвижимости виден в Иркутске. Здесь DVI Group осуществляет строительство ТРК «КомсоМОЛЛ». В конце 2012 года заявлен к открытию ТЦ «Квартал» в рамках проекта по комплексному развитию территории «Иркутская Слобода». А одним из местных девелоперов строится «Иркутск-Сити». Как рассказывает Гайк Папоян, директор отдела по работе с корпоративными клиентами в России и СНГ CBRE, часть зданий продана одной из местных нефтяных компаний, на другую часть претендуют крупные местные игроки. «На вырученные средства девелопер строит новые офисные здания, а также планирует комплексное развитие территории (более 15 га) за счет строительства элитного жилья, торговой зоны, возможно, гостиницы», – рассказывает он.
Подобная активность вполне объяснима. «В целом стоит отметить, что города Сибири и Дальнего Востока всегда привлекали игроков рынка своим высоким экономическим потенциалом и постоянно растущим спросом на качественные объекты коммерческой недвижимости. После того как крупные международные и федеральные ритейлеры “открыли” для себя города Сибири, в этом регионе начали реализовываться проекты профессиональных торговых центров. Результаты “освоения Сибири” показывают, что ожидания девелоперов и ритейлеров были полностью оправданы», – полагает Вячеслав Гуров, руководитель отдела брокериджа DVI Real Estate. Впрочем, есть и свои подводные камни. «Нужно помнить и о том, что чем меньше город, тем быстрее в нем может наступить насыщение рынка. У сибирских городов есть свои особенности: нередко жители с опаской относятся к новым сверкающим ТЦ и не готовы платить больше за аренду в БЦ класса А», – предостерегает Елена Ермолаева, директор сибирской компании RID Analytics.
ТЯЖЕЛЫЕ СКЛАДЫ
Понятно, что привлекательность разных сегментов коммерческой недвижимости существенно различается. «Что касается наиболее привлекательных сегментов рынка, то офисный и торговый сегменты в основном могут быть перспективными. Сложнее с гостиничным бизнесом», – считает Елена Ермолаева. В свою очередь Семен Юрченко, руководитель отделения региональных проектов Cushman & Wakefield, отмечает, что наиболее перспективными являются торговые и гостиничные проекты в городах с населением до миллиона человек как в Сибирском, так и в Уральском регионе. «Европейская часть РФ в этом плане становиться менее интересной из-за наличия проектов сильных игроков, вышедших в эти города в 9–11-м годах», – полагает он.
При этом, по мнению Вячеслава Гурова, будут востребованы проекты, нацеленные на покупателя со средним уровнем дохода. «Кроме того, в ключевых городах региона уверенно чувствуют себя объекты “средний плюс”, занимающие долю самого емкого сегмента рынка, или смешанный формат “средний/средний минус” или “средний/средний плюс” в зависимости от региона», – добавляет эксперт.
Наиболее проблемная ситуация со складами. «Открытие единичных офисов или ТРЦ, пусть и качественных, мало влияет на сегмент складской логистики, который пока в регионах развивается очень вяло. Единственное, что действительно может изменить ситуацию, – приход крупных федеральных сетей, но пока в регионах они представлены недостаточно для того, чтобы появился смысл строить новые крупные логистические центры», – считает Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group. По словам Елены Ермолаевой, индустриальным городам Сибири проблема дефицита производственных площадей не грозит. «Промышленных объектов осталось в избытке с советских времен. И хотя качество этой недвижимости часто вне критики, тем не менее, проще бывает арендовать или купить старый объект под реконструкцию, чем строить новый», – утверждает она.
Московский сценарий, когда доля вакантных площадей стала меньше 1 %, для регионов невозможен, поскольку традиционно вся логистика идет через московские распределительные центры. «Теоретически возможна система снабжения Сибири напрямую через какой-либо крупный логистический центр, например, Новосибирск, но практических предпосылок для этого не видно. Системно крупные складские запасы в Сибири не хранят, следовательно, и крупные складские комплексы не требуются. Там строят относительно небольшие “склады подскока”», – рассказывает г-н Мамаев.
МЕСТНАЯ СПЕЦИФИКА
Поскольку в силу географии интерес девелоперов к работе на сибирском рынке только начал просыпаться, сегодня, по мнению экспертов, города СФО с населением меньше миллиона гораздо интереснее аналогичных городов в европейской части России. Впрочем, и здесь ситуация сильно отличается от города к городу. Например, в Иркутске до недавнего времени практически не было качественных торговых объектов. Кемеров, как отмечает Софья Третенко, консультант по недвижимости из отдела офисных помещений CBRE, с одной стороны, перенасыщен торговыми площадями: ТЦ, построенными или реконструированными еще до кризиса, а также помещениями street retail, переведенными в частную собственность во время второй волны приватизации муниципального имущества 2006 – середины 2008 годов. С другой стороны, в городе тотальный дефицит качественных офисных помещений и БЦ. «Офисная недвижимость класса А в Кемерово отсутствует в принципе. Офисы в Кемерово класса В, в основном представлены зданиями, прошедшими полную реконструкцию или завершенными “долгостроями”, строительство которых было начато еще в 1990-е годы», – описывает ситуацию на рынке Софья Третенко. Как отмечает Ольга Ясько, региональный директор по аналитике и исследованиям рынка недвижимости Knight Frank Russia and CIS, можно выделить две основные группы: города с развитым рынком торговой недвижимости и те, в которых рынок находится на стадии формирования. Стратегия развития девелоперов на этих площадках отличается.
Так, в первом случае на фоне высокой конкуренции ряд девелоперов планирует в перспективе проводить реконструкцию устаревших ТЦ. Если говорить о новых проектах, то интерес девелоперов в первую очередь направлен на строительство высококачественных объектов, предоставляющих посетителям широкий спектр дополнительных услуг. Во втором наблюдается рост девелоперской активности, в том числе в городах, ранее менее привлекательных для развития ТЦ.
Наиболее активны в освоении Сибири, разумеется, ритейлеры. «Большинство российских федеральных сетей имеют свои планы на освоение городов Сибири численностью до 600 тысяч человек и просто ждут удобного момента. Мировые бренды в своих планах более осторожны и развиваются в первую очередь по схеме франчайзинга», – рассказывает Вячеслав Гуров. Если говорить об инвесторах, то, как считает Софья Третенко, основные инвесторы сегодня – это либо местные игроки, либо представители крупнейших городов Сибири. «Доля иностранных инвестиций в сегменте ТЦ в регионе очень ограничена, но при сохранении тенденции к росту интереса крупных международных сетей к проектам в Сибири они могут стать более привлекательными для западных инвесторов», – отмечает Юлия Горлова. Как указывает г-н Юрченко, инвесторы и девелоперы готовы активно выходить на рынок коммерческих проектов в регионах: наличие финансовых инструментов в руках одних и опыт реализации сходных проектов в столичных регионах позволяет реализовывать проекты в регионах.
По мнению г-на Юрченко, то, что мы видим сегодня в сибирских городах второго плана, только начало пути. «Переговоры на разной стадии ведутся с различными инвесторами, но сделки еще впереди. Вслед за городами миллионниками в трехлетней перспективе мы увидим ряд новых качественных проектов в городах с населением 500 000+», – прогнозирует он. «В городах “второго эшелона” Сибири и Дальнего Востока, в том числе по причине низкой конкуренции и высокого экономического потенциала, легче, чем в городах, в которых высок уровень насыщения профессиональными торговыми объектами», – считает Вячеслав Гуров.
Как видим, сегодня и локальные, и федеральные игроки рынка снова готовы работать за пределами основных городов СФО. И если в ближайшее время новые проекты не смоет вторая волна кризиса, лицо Сибири может существенно измениться.
