Во всем мире негосударственные пенсионные фонды являются крупнейшими игроками на рынке недвижимости. В России вкладывать деньги в коммерческую недвижимость НПФ не спешат. На сегодняшний день в России насчитывается около 150 негосударственных пенсионных фондов. Когда деятельность фондов станет более заметной? С какими рисками связаны вклады средств НПФ в недвижимость? И какие направления привлекают НПФ в России? На эти и многие другие вопросы ответил журналу CRE заместитель исполнительного директора НПФ «Благосостояние» Вадим Корсаков.

– Деятельность НПФ на российском рынке коммерческой недвижимости в последнее время стала заметно активнее. Чем это вызвано, и формируется ли данная активность в определенный тренд?

– Какой инвестиционный продукт интересует инвесторов первого уровня, в том числе негосударственные пенсионные фонды? Прежде всего продукт качественный, позволяющий в долгосрочной перспективе получать стабильный доход. Понятно, что для российских реалий вопрос качественного продукта в недвижимости пока остается открытым. Например, еще два-три года назад о присутствии российских пенсионных фондов в отрасли real estate не могло быть и речи – инвестиции в недвижимость являлись прерогативой зарубежных инвесторов, которые, в отличие от российских пенсионных фондов со скромной, до недавнего времени, капитализацией, могли позволить себе такой дорогостоящий актив. Если сравнить любой российский негосударственный пенсионный фонд с европейскими и американскими аналогами, то наши фонды, конечно, значительно скромнее: с $ 6–7 млрд мы будем входить в четверку крупнейших фондов России, но для того, чтобы войти в двадцатку крупнейших мировых НПФ, нужно иметь хотя бы $ 100 млрд! Поэтому, когда мы говорим о 10 % размещения средств наших НПФ в real estate в России, мы с трудом можем сравнивать их с инвестициями зарубежных НПФ, вложения и возможности которых пока на порядок больше.

Однако, на мой взгляд, взаимодействие НПФ и рынка коммерческой недвижимости России развивается нормально. Я думаю, лет через пять мы увидим уже другую картину, нежели наблюдаем сейчас: поскольку объемы пенсионных средств граждан, передаваемых в управление НПФ, растут довольно высокими темпами, пенсионные фонды имеют возможность более активно работать как с инфраструктурой, так и с недвижимостью. И это только начало пути. Ситуация меняется, и мы видим, как российские – в том числе квалифицированные – инвесторы начинают занимать то положенное место на рынке, которое они и должны занимать. Этот тренд меня радует – от него выигрывают все.

– Как Вы можете прокомментировать «затишье» в сделках с участием западного капитала?

– Если говорить о присутствии западных инвесторов в России, то во время кризиса они никуда не ушли: они продолжают работать, внимательно анализируя рынок. Есть интересные проекты в ритейле, находящиеся в стадии реализации: например, новое для России ритейлнаправление – так называемые дискаунтеры, которые сейчас активно строятся. Ряд зарубежных фондов смотрят на приобретение готовых активов и находятся в поиске того самого качественного продукта. В кризисное время мы не видели большого количества инвестиционных сделок из-за того, что деньги уходили в Европу и Америку, где продуктов инвестиционного качества значительно больше, чем у нас. Однако когда ситуация стабилизируется, сделки с участием западных инвесторов в России вновь активизируются.

– Каковы сдерживающие факторы для вложения НПФ в рынок недвижимости?

– Во-первых, страновые риски – когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, мы говорим об инвестициях среднесрочных и долгосрочных, а такого рода инвестиции предполагают экономическую стабильность. Второе – это риски, связанные с качеством договоров аренды и арендаторов. Как любой владелец недвижимости, мы заинтересованы в стабильности и надежности компаний, которые арендуют площади. Третий риск – это риск девелопера, связанный и с качеством архитектуры, и со сроками строительства, и с эффективностью тех решений, которые заложены в проект. Нам нужны качественные здания, и построенные быстро и эффективно, с минимально возможными затратами. Необходимо стараться максимально сокращать сроки всевозможных согласований, чтобы от момента принятия инвестиционного решения до момента окончания стройки и получения свидетельства на собственность проходило меньше времени, чем сейчас, – зачастую это серьезно влияет на прибыльность проекта. Еще один риск – качество дальнейшего управления этими активами. Нам нужны специализированные управляющие компании, которые будут решать задачу управления недвижимостью как классом активов, включающим в себя ведение арендных отношений, маркетинг и прочие аспекты, направленные на повышение стоимости объектов.

Также важна сама структура сделок. Мы как инвесторы первого уровня должны покупать конечный продукт, создавая условия для его формирования: например, предоставляя гарантию покупки определенного актива, под которую любой банк может профинансировать девелопера на проведение всех необходимых процедур по формированию готового продукта – вплоть до заселения объекта недвижимости арендаторами. Именно так происходит в Европе. Если такая схема будет работать у нас, мы точно будем размещать большие средства в недвижимость.

– Как законодательно регулируются инвестиции НПФ в недвижимость?

– Формально законодательство позволяет нам включать объекты недвижимости напрямую в состав пенсионных резервов. Но в такой ситуации возникает ряд вопросов, связанных с необходимостью для НПФ самим управлять данным активом, что странно, поскольку в такой ситуации мы будем вынуждены держать определенный штат сотрудников, занимающихся соответствующими вопросами. Но это не наше дело: как я уже говорил, это функция специализированных управляющих компаний. Поэтому для нас наиболее оптимальный способ участия – владение недвижимостью через акции компаний или паев специализированных инвестиционных фондов, которые имеют в своем в составе объекты недвижимости.

– Есть ли у НПФ альтернатива созданию закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости?

– Вопрос о наиболее эффективном способе инвестирования пенсионных резервов пока открыт. Очевидно, что это можно делать через паевые инвестиционные фонды. Понятно, что могут быть паи ЗПИФН, но очевидных аргументов в пользу приведенных инструментов нет. Это могут быть сделки с недвижимостью, структурированные через другие виды паевых фондов, либо путем приобретения акций компаний.

– Как выглядит «классическая» модель размещения пенсионных средств по классам активов пенсионного фонда?

– Во-первых, всегда и во всех странах размещение активов регулируется законодательно. С небольшими различиями это могут быть акции, облигации и money market (денежные средства в том или ином виде). Зарубежные НПФ отличаются возможностью, а в случае, например, с американскими фондами – обязанностью межстрановой диверсификации размещения. Отечественные НПФ преимущественно инвестируют средства в пределах Российской Федерации, соответственно, мы можем говорить об акциях российских эмитентов, государственных ценных бумагах (Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных), облигациях, паях и депозитах.

– Как выглядит инвестиционный портфель НПФ «Благосостояние»?

– В нашем случае портфель в достаточной степени сбалансирован за счет диверсификации инвестиционных инструментов: сравнительно небольшая доля акций, что в нынешних условиях нестабильности рынков вполне оправданно, и основной акцент на размещение в инструменты с фиксированной доходностью. Интерес вызывают облигационные выпуски. Мы работаем с банками по депозитным размещениям. Кроме того, есть определенные размещения в паях – мы считаем, что там у нас достаточно хорошие перспективы по будущей капитализации. Размещения в активах недвижимости в нашем случае вполне укладываются в классическую модель.

Мы постоянно работаем над повышением качества портфеля, в связи с чем, возможно, будем планировать к продаже (или покупке) определенные активы.

– Какие требования предъявляются к проекту, чтобы избежать возможных рисков?

– Как консервативные инвесторы мы должны выбирать только самое надежное. В срезе активов недвижимости на текущий момент нас интересуют стабилизированные объекты, построенные в пределах двух-трех лет, отвечающие стандартам класса А, с просчитанным входящим денежным потоком. Как инвесторы долгосрочные мы хотим быть уверенными в возможности получения стабильного дохода с момента приобретения объекта, а также в последующей капитализации объекта недвижимости.

– Какие инструменты вложений сейчас наиболее интересны фонду?

– В первую очередь это ценные бумаги с фиксированной доходностью. В связи с этим мы будем уделять внимание инфраструктурным облигациям, в частности, эмитированным в рамках концессионных соглашений. Вопросы развития инфраструктуры в России в целом, а в Москве и Санкт-Петербурге в частности, сегодня стоят крайне остро, и мы готовы участвовать в формировании данного рынка облигаций. Это именно те проекты, где пенсионные фонды должны занять активную позицию.

Ряд проектов уже запущены или находятся в активной фазе разработки; например, это проекты, связанные с платными дорогами. Совершенно точно, что такого же рода проекты должны реализовываться в области железнодорожной инфраструктуры – эти проекты обладают колоссальным экономическим потенциалом. Участие в них экономически оправданно и, действительно, создает положительный эффект.

– Инфраструктурные проекты часто пытаются «навязать» девелоперам. Начат ли уже диалог НПФ с государственными структурами об инфраструктурных проектах?

– Девелопер не должен владеть инфраструктурой. Даже в рамках государственно-частного партнерства. Его задача – сделать из проекта долгосрочный инвестиционный продукт, в который уже будут вкладываться такие конечные инвесторы, как, например, НПФ. Повторюсь: каждый должен заниматься своим делом. Что касается взаимодействия с государственными структурами, то готовность к такому диалогу наметилась с обеих сторон: сделаны первые шаги в вопросах привлечения капитала НПФ под конкретные региональные проекты. Однако для более четкого понимания, как должна работать эта система, каким должно быть распределение ролей, – для этого нужно просто садиться, договариваться и распределять ответственность. Безусловно, потребуются и доработки в области законодательства, регулирующего как государственно-частные партнерства, так и жизнедеятельность НПФ.

– Какие планы у фонда в ближайшей перспективе?

Мы внимательно следим за тем, как развивается экономическая ситуация в нашей стране и в мире. Будем надеяться, что обстановка на международных финансовых и фондовых рынках стабилизируется.

Перед нами стоят задачи перехода на среднесрочное и долгосрочное планирование инвестиционной деятельности, что крайне важно для пенсионных фондов, ведь речь идет о пенсионных накоплениях и пенсионных резервах, весьма длительных во времени. На сегодняшний день рынок таков, что основные объемы инвестиций в 2012 году, вероятно, придутся на инструменты с фиксированной доходностью. Однако несмотря на это мы готовы обсуждать проекты прямых инвестиций в недвижимость. Соответственно, о реальных вложениях в отрасль real estate можно будет говорить начиная с 2013 года.

Спецвыпуск