KTI Барометр: профессионалы рынка недвижимости подвели итоги 2011 года

Компания KTI Finland продолжает изучать мнение профессионалов рынка, проводя опрос KTI Барометр Рынка Недвижимости Санкт-Петербурга два раза в год. В декабре 2011-го в опросе приняли участие 35 экспертов, представляющих различные сферы рынка недвижимости, в том числе области инвестиций, девелопмента, управления, консалтинга и брокериджа. Респонденты поделились своим мнением о развитии рынка аренды и инвестиций в петербургскую недвижимость. В ходе исследования были проанализированы все сегменты рынка коммерческой недвижимости, а также сегмент жилой недвижимости в аренду.

Во второй половине 2011 года рынки аренды продолжили расти, принимая во внимание изменения как уровня вакантных площадей, так и уровня ставок аренды. Рынок складов начал восстанавливаться после кризиса. 75 % респондентов отметили сокращение количества вакантных площадей в сегменте складской недвижимости. Спрос на офисы классов А и B повысился, согласно мнению 70 % участников. Вопреки весенним ожиданиям повышения уровня вакантных площадей в сегменте торговой недвижимости до конца 2011 года, спрос арендаторов на торговые площади также повысился. Некоторое повышение арендных ставок было отмечено участниками опроса во всех сегментах рынка, за исключением жилой недвижимости в аренду, ставки в котором остались на прежнем уровне.

Перспективы развития рынка аренды в ближайшие шесть месяцев достаточно оптимистичны. Увеличение количества вакантных площадей и, как следствие, снижение арендных ставок – маловероятно. Недостаток предложения качественных складов объясняет прогнозы снижения уровня вакантных площадей, а также роста арендных ставок. Участники рынка ожидают повышения арендных ставок и в офисах А-класса. В отношении остальных сегментов рынка коммерческой недвижимости респонденты разделились на две группы. Однако следует отметить, что в основном игроки ждут его роста или стабильного развития.

Эксперты также поделились мнением о ежемесячных затратах компании-арендатора на аренду помещения в Санкт-Петербурге. Доля ответов по арендным ставкам в офисах класса А превысила минимальную отметку, необходимую для обоснованности результатов, и составила 65 %. Согласно мнению профессионалов, общие затраты на аренду офиса класса А площадью 100 кв. м (включая все расходы, исключая НДС) варьируются в пределах 1143–2000 рублей/кв. м в месяц. Аренда большего по размеру помещения (300 кв. м) позволяет сократить расходы за квадратный метр в среднем на 11 % и составляет 1400 рублей/кв. м в месяц.

Рынок инвестиций не отставал в 2011 году от рынка аренды и также набирал обороты. Снижение ставки капитализации – хорошее тому доказательство. Согласно мнению игроков рынка, ставки капитализации на офисную недвижимость класса А и торговые центры снизились более чем на 100 базисных пунктов. На сегодняшний день ставки капитализации на инвестиции в офисную недвижимость составляют 10, 11 и 12,6 % для офисов классов А, В и С соответственно. Необходимо обратить внимание на то, что разброс экспертных мнений об уровне ставки капитализации остается большим: так, например, для офисов класса А от 7 до 12 %.

В течение 2012 года ожидаемое снижение ставки капитализации по инвестициям в офисную недвижимость класса С и складскую недвижимость составляет 50 базисных пунктов. В других сегментах рынка участники не прогнозируют значительных изменений. При этом стоит отметить, что ставки капитализации по офисам С-класса и складам – самые высокие, 12,6 и 12,3 % соответственно. Полученный результат относительно ставки капитализации по офисам С класса, свидетельствует о распространении спроса инвесторов также и на непремиальные объекты недвижимости.

Торговая недвижимость лидирует с точки зрения изменения объемов инвестиций. Ожидают увеличения объемов инвестиционных сделок в сегменте торговой недвижимости 2/3 респондентов, в то время как в других сегментах рынка большинство участников опроса изменений не ожидают. В течение этого года эксперты прогнозируют сохранение уровня инвестиционного спроса на прежнем уровне. Однако ожидания увеличения спроса локальных инвесторов выше, чем иностранных, – 37 % ответов против 17 %.