Илья Пономарев: «Государство обычно давит на девелоперов до такой степени, пока они не начнут просить о пощаде»

– Что делает Министерство регионального развития для привлечения иностранных инвестиций в российские регионы?
– Во-первых, нужно сказать, что большинство иностранных инвестиций приходят в Россию с Кипра. Вероятнее всего, это те же российские инвестиции. Основное препятствие для иностранных инвестиций на российском рынке – это высокая рискованность, сопряженная с непонятными для иностранцев правилами игры, чего нельзя сказать о местных игроках. Все это ведет к некоему закрытию нашего рынка от иностранных игроков. Зачем всем рассказывать, как у нас хорошо, если нам самим тут хорошо? Поэтому иностранцы предпочитают в регионах абсолютно конкретные инвестиции в сетевые форматы, показавшие свою эффективность в мире.

– Вы имеете в виду торговую недвижимость?
– И торговую, и офисную, и гостиничную – любой формат, который уже отработан в мире и хорошо работает в России. Но эти инвестиции носят не системообразующий, а вторичный характер. Наша же задача в настоящее время – развивать инфраструктурные проекты, именно в этой сфере мы видим потенциал. Сегодня доходность инфраструктурных проектов в России куда выше, чем в Европе: 10–12% у нас против 1% в Европе. Потенциально рынок интересен, но требует очень высокой мобильности. Большинство же инвесторов смотрят на короткие сроки окупаемости, что связано с высокими динамикой и рисками. В связи с этим иностранным игрокам в России нужно быть либо очень адаптированными к местным условиям, либо работать через посредника. Но, как правило, они хотят идти либо в проекты, поддержанные на государственном уровне, либо с серьезными гарантиями.

– Правильно я понимаю, что главная «приманка» для инвесторов – это доходность?
– Главная «приманка» – дефицитность рынка и, соответственно, высокая доходность. Даже не столько высокая доходность, сколько более-менее гарантированный сбыт. Если в Европе и Америке лучший проект вытесняет худший, то у нас некоторые сегменты недвижимости в ряде городов вообще не представлены. В результате даже плохой проект пользуется спросом. В то же время региональный рынок недвижимости с трудом поддается анализу с позиции больших системных инвесторов. А трудозатраты и риски неэффективного управления очень высокие. Еще одна проблема – недостаточная развитость инфраструктуры – приводит к концентрации проектов, повышению спроса, дефицита и цены в региональных центрах. Сегодня в России хорошая макроэкономическая ситуация; если удастся улучшить микроэкономическую ситуацию, то инвестиции потекут рекой.

– Мешают ли административные барьеры приходу инвестиций на региональный рынок недвижимости?
– Административные процедуры – это регулирование экономических процессов с целью обеспечения социальной ответственности, безопасности и т. д. Если убрать все административные барьеры, скажем, в Кызыле, то очереди из инвесторов там не выстроится. Все отношения вокруг коммерческой недвижимости – это отношения вокруг городской ренты. По определению, городская рента – это незаработанный доход, разница между объективными затратами инвестора и рыночной ценой объекта. Эти деньги власти стремятся получить через барьеры и в качестве платы за подключение. Бизнес не хочет показывать реальную рентабельность. Поэтому государство обычно давит на девелоперов до такой степени, пока они не начнут просить о пощаде. Таким образом, конкуренция в девелопменте сегодня находится не в технологической, а в административной плоскости.

– Что делает Минрегион для повышения информированности о ситуации в регионах?
– Это одна из задач, которая стоит перед нами. Как известно, точность принимаемых решений зависит от объема доступной информации. Если мы считаем, что бизнес сам определит, что ему надо, то мы должны быть уверены, что у него есть вся необходимая информация. Традиционно есть понятия «частное право» и «публичное право». Во всем мире регулирование строится на балансе этих двух вещей. По сути, генплан города – это система ограничений частного права. Если мы хотим опережающую динамику, то она должна быть структурирована. Но эти идеи не встречают понимания со стороны Минэкономразвития, где считают, что рынок сам все урегулирует. Но, как сказал мудрец, «река, лишенная берегов, превращается в болото». Особенно при размерах нашей страны. В данном случае госполитика предполагает сбор информации и предоставление ее потенциальным инвесторам, может быть разработка неких предпочтений, может быть даже прямая поддержка, как это делается в области жилой недвижимости. В области инфраструктуры будет, скорее всего, прямая поддержка. Мы хотим, чтобы и бизнес мог заработать, и государство получило позитивный эффект от реализации подобных проектов. Капитализация страны как самоцель – это вполне оправданная концепция.

– Реально ли мультиплицировать опыт Калужской области на всю страну?
– Абсолютно реально. Парадоксальность ситуации заключается в том, что у Калуги даже электричества своего нет. Нет генерирующих мощностей, нет абсолютно никакой сырьевой базы. То есть тех преференций, которые традиционно считаются российскими. Во многом успех Калужской области обеспечен эффективной управленческой командой.

– Почему это до сих пор не сделано в других регионах?
– К сожалению, короткие проекты – это болезнь экономики со столь высокой доходностью, как у нас. Срок окупаемости в 10–15 лет никого не устраивает. Люди хотят жить сегодняшним днем. Чтобы недвижимость строилась, должны быть «длинные» деньги, фиксация стабильности, уверенность в политических режимах, в стабильности и неизменности экономической политики. В различных политических декларациях мы заявляем эту игру «в долгую», но последовательно эта игра не ведется. Взять те же генеральные планы развития. Они разрабатываются на 20–25 лет, но ни у одного мэра нет шансов на то, что он так долго продержится в своем кресле. В большинстве регионов происходит так, что, как только меняется власть, тут же наблюдается всплеск девелоперской активности. Потому что появился период стабильности, за который и можно успеть построить и вернуть инвестиции. Тут могут быть пусть и дикие, но стабильные правила.

– Как государство может найти общие интересы с девелоперами?
– Необходима, условно говоря, градостроительная доктрина или концепция территориального развития, где были бы отражены государственные приоритеты. Нам нужно удержать Дальний Восток и сохранить контроль над северными территориями, которые, может быть, и непригодны для жизни, но обладают натуральными ресурсами. При этом мы должны создать некий каркас расселения, понять, какие виды бизнеса могут там возникнуть. Только после этого можно начинать отталкиваться от локальных рынков, то есть обслуживания населения. Этот как раз то, чем сегодня в большинстве своем занимается девелопмент: торговля, жилье, офисы и т. д. Сейчас настало время создавать системообразующие структуры, инвестиции должны идти в транспорт, в инженерную и социальную инфраструктуру. В России инфраструктура традиционно считается социальными обязательствами государства. При этом в Европе частные компании, занимающиеся инфраструктурным строительством, считаются одними из наиболее прибыльных. Сегодня уже возникают площадки, где мы можем вести диалог с бизнесом. Это и PROEstate, и Российский инвестицонно-строительный форум. Это очень хорошо.

– Государство предлагает бизнесу реализацию подобных инфраструктурных проектов?
– Да, сейчас нами разрабатываются специальные формы государственночастного партнерства. Но тут надо быть осторожным, потому что опыт перевода водоканала на коммерческие рельсы показал, что сначала надо было создать эффективный механизм, пусть и не слишком либеральный. Именно здесь и нужны альянсы. Мы сейчас разрабатываем соответствующие схемы, поскольку заинтересованы в том, чтобы не финансировать подобные вещи из бюджета. Это нормальный бизнес, окупаемый, эффективный, привлекательный в силу своей стабильности.

– Что вы предпринимаете для повышения ответственности генподрядчиков?
– С подобными предложениями обращаются объективно серьезные генподрядчики, но эти идеи всегда встречают жесткое сопротивление со стороны антимонопольной службы и Минэкономразвития, которые видят в этом желание участников сложившегося рынка ограничить конкуренцию. Хотя, на мой взгляд, в этом есть здравый смысл. Нужно искать баланс между свободой и регулированием, поскольку предприятие, уделяющее слишком много внимания контролю качества, несет слишком много издержек и при отсутствии регулирования может не выдержать конкуренции с недобросовестными компаниями. В этом плане госрегулирование, в нормальном режиме, без фанатизма, может пойти на пользу. Сегодня слишком много спущено на локальный уровень. Вместо разного рода инспекций следовало бы лучше создать единую надзорную структуру.

Та же ситуация с риелтерским бизнесом. Масса примеров, когда крупные уважаемые компании сталкиваются с демпингом недобросовестных конкурентов, которые под видом недвижимости более высокого качества продают недвижимость более низкого. При этом, например, при покупке торгового центра не каждый бизнесмен приведет туда техническую инспекцию для обследования здания. В этой части госрегулирование, пусть на переходном этапе, было бы не лишним, хотя бы для формирования ответственного собственника.

– На какую перспективу Минрегион осуществляет стратегическое планирование?
– Мы планируем до 2020 года.

– Учитываете ли вы при этом интересы девелоперов коммерческой недвижимости?
– К сожалению, при разработке того же генплана или проекта планировки упускается ряд важных для инвесторов моментов. Так, например, исчез проект застройки. Я считаю, что это была большая глупость, поскольку сам объект формируется именно на стадии проекта застройки. К примеру, при проектировании определено, где пройдут улицы, где пройдут сети, но то, где будет построен объект, его тип и конфигурация, всегда решалось на уровне проекта застройки. Сейчас это спущено на уровень пообъектного проектирования, в результате девелопер начинает работать «криво». Получается, что девелопер ищет участок, куда вынужден встроить какойнибудь кривой и косой торговый центр. Это в принципе неправильное развитие города. При развитии города должны быть подсчитаны объемы рынка, определены удобные места для расположения торговых центров, офисов и т. д. В любом германском муниципалитете указано место, где планируется построить региональный торговый центр, а где – локальный.

Наша же проблема в том, что на основе той традиционной маркетинговой аналитики, которая сегодня делается, изучается участок и делается вывод, что там может быть построено. Но при этом нет уверенности, что через дорогу не прошли такие же исследования и еще один девелопер не принял решение строить там то же самое. Необходимо привлекать бизнес к обсуждению этих проектов, чтобы были сформированы готовые участки нормальной формы с нормальными подъездами, которые уже можно было предлагать как готовые решения со стороны муниципалитета. Главная задача государства сейчас – взять риски на себя. Мы должны сделать сформированный и поставленный на кадастр земельный участок с разрешенным видом использования, с определенным пятном возможного строительства, с определенным объемом возможного строительства. У нас же происходит так, что сегодня бизнесмен покупает на аукционе участок, а завтра идет к главному архитектуру с целью поменять разрешенный вид использования и разрешенную высотность. Бизнес пока так с властью общается, а хотелось бы это поменять.

– Каковы задачи работающей при Минрегионе комиссии по инвестиционным проектам?
– Мы создали специальный инвестиционный фонд, основная задача которого заключается в декларации заинтересованности в развитии определенной территории и поддержки девелоперов, участвующих в этом развитии. В основном эта поддержка выражается в субсидировании процентных ставок и т. д. Эта патерналистская вещь не дает много денег государству, но дает ощущение уверенности бизнесу, а также некую санкцию, то есть поддержку от государства на реализацию определенного инвестпроекта. Бизнесу важно, чтобы и власть была заинтересована в этом проекте. Например, сегодня классическая форма вхождения европейского капитала в Россию та, при которой они говорят: «Мы будем вкладывать при условии, что вы вложите половину». Причем не всегда это 50%, бывает и меньше. И их можно понять.

– Насколько эффективно, на ваш взгляд, осваиваются средства на олимпийской стройке?
– Да, там есть проблемы с эффективностью. Как и в любом проекте, ограниченном по времени и не совсем системно начатом. По объему вложенных средств Имеретинка сопоставима со строительством нового большого города. А по объему инвестиций в инженерию редкий город может сравниться с этим проектом. Конечно, сопоставлять с традиционной эффективностью сложно. Конечно, за эти же деньги можно было бы построить больше спортивных сооружений по стране, что было бы дешевле. Но в любом таком проекте определяющую роль играет политический фактор. В данном случае важен вопрос эффективных управленческих кадров: если вы занимаетесь стройкой, то желательно, чтобы там были строители. Я бы не позвал строить себе дом экономистов или юристов. Опять же, если посмотреть на бизнес: вряд ли какой-нибудь бизнес при строительстве предпочтения малому бизнесу в качестве контрагента. Вряд ли какой-нибудь бизнес допускает конкуренцию по цене без конкуренции ответственности. При реализации подобных проектов необходимо переносить опыт бизнеса. А так получается, что, сэкономив рубль вначале, теряем 100 рублей в конце.

– Что предпринимает Минрегион в связи с подготовкой к Чемпионату мира по футболу 2018 года?
– Да, конечно, Минрегион готовится к Чемпионату мира по футболу, и соответствующая комиссия в Министерстве уже работает. Мы уже наработали опыт на АТЭС и на Сочи, и поэтому надеюсь, что подготовка к Мундиалю будет более системной. Сейчас мы уже понимаем, какие могут появиться сложности при подготовке к таким серьезным проектам. В Сочи и Владивостоке, конечно, можно было предугадать ряд сложностей, но у нас не было, к сожалению, опыта столь крупных строек.

– Насколько существенную роль играют зеленые технологии в проектах, реализуемых Минрегионом?
– Любые международные стандарты, которые не связаны непосредственно с безопасностью, в частности, BREEAM, LEED, носят чисто репутационный характер в сложившихся рынках. Сегодня уже сложилась та прослойка людей, для которых вещи, не влияющие на безопасность, тем не менее, являются существенными. Это порождение культуры. Я считаю, что это совершенно здоровая ситуация. А стандарты в данном случае исполняют роль неких индикаторов. Не являясь при этом обязательным, следование им дает преимущество в конкурентной борьбе. Когда выстраивается гражданское общество, обязательные вещи уходят в прошлое. Но пока у нас такие отношения еще не выстроены, к ним нужно приучать. Пока же, в отсутствие институтов гражданского общества, у нас не считается зазорным нанять за три копейки пэтэушников, чтобы они спроектировали дом. Пока у нас нет репутационного регулирования, к сожалению.

Что касается энергоэффективности, то как тренд это дело хорошее. Теоретически для страны это надо, но издержки, связанные с энергоэффективностью, окупаются лет за 25–30. За это время проходит срок капитальности дома. В деньгах же эти преимущества не выражаются. Мы можем снизить энергоемкость ВВП страны, но при этом возникает вопрос: «Куда деть лишнюю энергию, с учетом наших локальных рынков?» Например, Швейцария может снизить энергоемкость у себя и перепродать энергию в соседние страны. Но куда деть энергию, сэкономленную в Норильске? У нас немного больших систем, способных к перетеканию.