Зал ожиданий

Прошедший 2011 год с точки зрения инвестиционной активности в коммерческую недвижимость в мировой практике продемонстрировал очень неплохие показатели. Так, согласно исследованию Global Capital Flows, проведенному компанией Jones Lang LaSalle, объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2011 году составил около $  410,6 млрд, что больше показателей 2010 года на 28 %. Любопытно, что при этом 2011 год стал рекордным по объему инвестиций в недвижимость в России. По данным UFG Real Estate, инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране в течение прошлого года выросли по сравнению с 2010 годом на 70 % и составили $ 9,5 млрд, причем доля иностранных инвестиций выросла на 400 % до $ 3,2 млрд.

Москва, по данным Global Capital Flows, по итогам 2011 года попала в Топ-20 городов с наиболее высокой инвестиционной активностью, тогда как в 2010 году занимала только 25 позицию, а рынок северной столицы вполне может получить звание «прорыв года», поскольку объем инвестиций здесь увеличился почти в 10 раз по сравнению с 2010 годом. В результате Санкт-Петербург, ранее не входивший даже в сотню, поднялся сразу на 34 позицию, отмечают в Jones Lang LaSalle.

Возможно, объем инвестиций мог быть еще более заметным, поскольку мировые финансовые рынки демонстрировали волатильность, и недвижимость выглядела на этом фоне довольно привлекательно. Но в России, помимо прочего, на инвестиционный фон влияло еще одно обстоятельство – предстоящие выборы Президента, которые пройдут в марте 2012 года. Инвесторы начали говорить об этом событии загодя, обеспокоенность начала звучать в их словах примерно с весны 2011 года и нарастает по мере приближения часа Х.
О чем же они беспокоятся? О том, что будет. Ведь для инвестиционного рынка огромное значение имеют спокойствие и стабильность. И даже малейший раздражитель может заставить игроков приостановить деятельность или даже вывести активы. Таким «раздражителем» являются и предстоящие выборы. В какой степени они повлияли на деятельность инвестиционных компаний, специализирующихся на отечественной недвижимости, мы и постараемся выяснить.

Старый друг лучше новых двух?
Рынок инвестиций в недвижимость напоминает сейчас зал ожидания, где собрались разные пассажиры, объединенные одной задачей – ехать! Куда они хотят поехать, всем понятно, а вот в каком направлении подадут поезд, мнения расходятся.
В принципе, общие оценки относительно перспектив рыка инвестиций в недвижимость в России после выборов умеренно оптимистичны. Большинство предрекает улучшение инвестиционного фона. Однако стоит отметить, что все эти оценки основываются на предсказуемости результатов выборов, ибо особых сюрпризов никто не ждет.

«Я могу прогнозировать улучшение инвестиционного фона в долгосрочной перспективе. Да и в краткосрочной тоже», – отмечает генеральный директор Accent Real Estate Investment Managers Александр Самонов. Его позиция базируется на последних заявлениях Владимира Путина о том, что в случае его избрания президентом кандидат намерен взяться за «инвестиционный» вопрос всерьез и пройти «100 шагов» для повышения инвестиционной привлекательности страны.
«Конечно, понятно, что работа эта комплексная и длительная и на ее решение уйдут годы, но главное – задать вектор», – отмечает г-н Самонов.
Андрей Лукашев, MRICS, CCIM, управляющий партнер ILM, Russia & CIS, также уверен, что с учетом всплеска гражданской активности и событий, последовавших за выборами в Государственную Думу, первые шаги президента будут направлены на транслирование идеи перемен, свежести и новизны. «Любая программа деятельности нового президента (даже в третьем пришествии старого) содержит элемент резкого старта, запуска, “первых 100 дней” и т. д. Все это придаст импульс деловой активности», – отмечает Андрей Лукашев.

Однако он напоминает, что не единой президентской гонкой живет российский рынок инвестиций. «Не стоит недооценивать внешние по отношению к нашей стране факторы, такие как судьба Еврозоны и очень вероятное решение вопросов в Сирии и Иране силовыми методами со стороны стран западной коалиции», – отмечает г-н Лукашев.

Кстати, многие участники рынка склонны связывать положительные ожидания вовсе не с президентскими выборами. «Российский рынок недвижимости не живет в ожидании результатов выборов в марте 2012-го, и в этом смысле фундаментальная привлекательность рынка для инвестирования основана прежде всего на экономической конъюнктуре, росте деловой активности в стране», – уверен Михаил Тарасов, управляющий директор UFG Real Estate. Хотя и он согласен с тем, что период выборов исторически придает положительное ускорение экономической активности рынка.
Более осторожные игроки рынка не столь радостно смотрят в будущее. Так, представитель одного из инвестфондов заявил, что после победы Путина (вызывает вопрос только, в первом туре или во втором) можно ожидать или кратковременного увеличения интереса к российскому рынку сразу после выборов (если оппозиция сочтет выборы честными), или, напротив, вхождения рынка в режим «ожидания» (если массовые протесты  будут нарастать). Впрочем, оба сценария не сильно отразятся на итогах года, поскольку рынок инертен. А вот в долгосрочной перспективе его прогноз также умеренно оптимистичен: впереди еще минимум полтора–два года неопределенности, когда, в зависимости от сектора и периода, незначительный рост может перемежаться со стагнацией или даже падением.
Еще один эксперт рынка, пожелавший остаться неизвестным, уверен, что рынку недвижимости не грозят какие-то резкие изменения именно после выборов, потому что все, что должно было случиться, уже произошло. «Решение 24 сентября (день, когда на съезде “Единой России” было объявлено, что Путин будет выдвинут в президенты, а Медведев станет премьером. – Ред.) уже отразилось не только на рынке недвижимости, но и в целом на экономике России, например, осенью заметно усилился отток капитала из страны (по предварительным оценкам, на уровне $ 80 млрд за 2011 год). Дальнейшее ухудшение вряд ли произойдет», – прокомментировал он.

Активнее, товарищи, активнее!
Участники рынка рассказали, что в настоящий момент большинство капиталоемких решений откладывается исключительно по причине ожидаемых выборов. Ряд сделок с участием крупных госкомпаний и аффилированных с ними лиц, запланированных на IV квартал 2011 года, были отложены под разными предлогами. Такие сделки требуют одобрения со стороны главного акционера, и топ-менеджмент госкомпаний, по-видимому, предпочитает не беспокоить высоких чиновников в разгар избирательных кампаний. Вероятно, отложенные сделки будут реализованы уже во второй половине 2012 года.
Предпочитают не торопиться и некоторые инвестиционные компании. «Мы верим в благоприятные перспективы (в бизнесе необходимо быть оптимистом), но никуда не спешим. Будем посмотреть», – шутит глава Perga Group Александр Радунский.

Однако большинство игроков придерживается более активной позиции. Они уверены, что есть надежда на постепенный подъем рынка, поэтому активность понижать никак нельзя.
Кстати, многие игроки отмечают, что их компании, после почти трехлетнего затишья, активно включились в работу в 2011 году и намерены продолжать развиваться высокими темпами.

Активная позиция и у Accent Real Estate Investment Managers. Компания намерена в 2012 году активизировать деятельность по привлечению инвесторов, готова инвестировать и собственный капитал в различные проекты. «Мы планируем собрать в 2012 году два фонда (в логистике и в ритейле), каждый из которых будет составлять около $ 150 млн капитала. По-моему, нашу стратегию можно назвать активной», – отметил г-н Самонов.
«Мы намерены наращивать свою инвестиционную активность на российском рынке недвижимости и продолжать привлекать международный инвестиционный капитал в экономику России. Мы также планируем начать работу по созданию нашего нового фонда недвижимости», – подтверждают общую тенденцию в UFG Real Estate.

Довольно показательно, что инвесторы не ограничиваются «ручным управлением» инвестициями на хорошо изученных рынках федеральных центров, а готовы со временем расширять географию и на российские регионы и работать с местными партнерами.
То есть, по сути, страх инвесторов перед президентскими выборами сильно преувеличен и никто не собирается сворачивать свою деятельность. Может, просто дело в уверенности, что ситуация предсказуема и все будет именно так, а не иначе?

А если все-таки не будет? Представим, что в ближайшие месяцы Россию ждет резкая смена политического курса. «Могу с полной уверенностью сказать, что это негативно скажется на рынке инвестиций в недвижимость», – отметил Александр Самонов. Эксперт заявил, что считает такой сценарий неправдоподобным, но потом вспомнил события 1917 года, к революционному развитию которых был мало кто готов. «Я не верю в сценарий, при котором в России сейчас может произойти резкая смена политического курса», – еще раз подчеркнул глава Accent Real Estate Investment Managers, но на всякий случай трижды сплюнул через левое плечо.

Если же говорить не о столь кардинальных переменах, как смена строя, а лишь о новой команде у власти, которая будет придерживаться демократических ценностей, участников рынка перспектива ее появления не пугает. Например, Александр Радунский считает, что при смене команды в краткосрочной перспективе инвестиционная ситуация, конечно, ухудшится, но в долгосрочной может и улучшиться. Однако это возможно лишь в случае появления настоящей конкуренции, когда «на рынке будут побеждать лучшие, то есть те, кто умеет созидать».

С верой в завтрашний день
«Вот если б я уверена была, что будет эта партия удачной», – говорила героиня комедии Гольдони, получив предложение руки и сердца. Похоже, наше бизнес-сообщество не задается подобными вопросами, поскольку «партия» «обкатана» в двух сезонах и  более или менее понятно, чего ждать от «жениха». Понятно и то, каким компаниям рынка недвижимости выгоден курс Путина, для каких желательно изменение экономико-политической системы, а каким при любом «раскладе» хватит работы. Правда, есть сомнения относительно самого курса. Многие в сообществе задаются вопросом: а что такое «курс Путина»? По мнению одного из экспертов, если это то, что есть сейчас, то вряд ли это можно назвать курсом. «Скорее, это набор мантр и некоторые весьма острожные шаги – нередко даже и в правильном направлении – при сохранении ключевых слабостей, влекущих неэффективность системы», – отмечает он. «До сих пор не совсем ясно, какой в результате курс будет. Однако даже если какие-то изменения в экономическо-политической системе страны и произойдут, то не стоит ожидать каких-то изменений в существующем распределении активов либо замены “приближенного круга” рантье», – уверен другой эксперт. По мнению Александра Радунского, именно те, кто не входит в это число, хотят смены режима.

А вот больнее всего изменение «экономико-политической системы», по мнению одного из экспертов рынка, должно ударить по тем компаниям, которые глубже вросли в нынешнюю систему – имеют неформальные связи, своих людей, влияние. По мнению участников рынка, однозначно выиграют от изменений компании, в которых гибкий менеджмент будет сочетаться с хорошим финансовым состоянием.

Присутствует на рынке и более оптимистичный взгляд. «Все компании будут не лишними на этом “празднике жизни” и будут включаться в работу. Индустрию в течение трех лет нельзя было “обвинить” в активности. Этот период завершается или, пожалуй, уже завершен. Я убежден, что 2012 год будет началом возрождения активности всех участников рынка», – уверен Александр Самонов. Разумеется, наивно было бы ожидать, что в течение года произойдет рывок. Но, по мнению г-на Самонова, в ближайшие годы рост станет устойчивым.

«Одним из важнейших факторов, влияющих на западные инвестиционные вливания в российский сектор недвижимости, была и остается стабильная экономическая и политическая ситуация в стране», – напоминает Михаил Тарасов. Ни для кого не секрет, что инвесторов интересуют не вопросы демократичности общества, а стабильность и предсказуемость политического режима и работы главных действующих лиц. По мнению Андрея Лукашева, не только знаковые сделки, такие как покупка компанией Morgan Stanley ТЦ «Галерея» за $ 1,1 млрд, но и планируемый переход под иностранный контроль таких «священных коров», как «АвтоВАЗ» и «КамАЗ», а также заявления Владимира Путина о возможной приватизации «Газпрома» и другие заявления такого же рода придают уверенности западным фондам уже сейчас, до выборов.

В отсутствие экономических и политических потрясений активность инвесторов может значительно вырасти. «Возможна ситуация, когда миллиарды долларов все более неспокойного арабского мира потекут не только в Лондон и швейцарские банки, но и в Москву», – уверен Андрей Лукашев.

Инвестиционное будущее
В завершение хотелось бы поговорить о том, какие сегменты недвижимости будут привлекать инвесторов в ближайшие годы. Конечно, Россия как развивающаяся страна с растущей экономикой имеет высокий потенциал во всех секторах.

Однако есть объективные лидеры и аутсайдеры. Так, по оценкам специалистов, во всем мире сектор офисной недвижимости по-прежнему остается фаворитом у инвесторов, но в последнее время торговая недвижимость заметно наращивает свою долю. Мы в общемировом тренде, и потенциал торговой недвижимости и в наших реалиях также растет. Александр Радунский даже поставил ее на первое место по инвестиционной привлекательности (без учета жилья), причем без оглядки на форматы. Он прогнозирует восстановление спроса на нее в регионах России с задержкой после Москвы на полтора–два года.
На второе место эксперт поставил инвестиции в складские и распределительные комплексы крупного формата для обслуживания федеральных сетей. Инвестиции в офисы и гостиницы (не включая центр города) он разместил соответственно на третьем и четвертом местах.

Некоторые эксперты также отмечают, что в федеральных центрах есть потенциал для развития торговой и офисной недвижимости на ближайшие четыре–пять лет. По их мнению, после этого периода останутся только проекты реконструкции, реконцепции или уникальные проекты.

В случае улучшения инвестиционного климата в России не исключен рост числа производственных проектов. В целом эксперты оценивают инвестиционный рынок в России как довольно высокий. Можно сказать, что участники рынка инвестиций в российскую недвижимость довольно уверенно смотрят в будущее и настроены на активную работу. Они в большей степени прагматики, нежели оптимисты, и больше верят экономическим расчетам, чем красивым предвыборным обещаниям.