Промышленные зоны: от расцвета до заката

Денис Колокольников, редседатель совета директоров группы компаний RRG, согласный с приведенными цифрами, подчеркивает, что «общая площадь московских промзон составляет 16 % всей территории города. Даже при всем обилии лесопарковых зон в Москве, они занимают лишь 13 % территории». Существует и другая статистика: по оценкам Татьяны Закурдаевой, исполнительного директора ГК «Инпарк», в Москве расположено более 1300 крупных и средних промышленных предприятий и более 1000 организаций науки и научного обслуживания, более 80 % из них сосредоточены в промзонах. Промышленные территории занимают около 17–20 % всей территории Москвы, т. е. около 20–22 тыс. га. Всего в столице в пределах МКАД 66 промышленных зон, на которых находится 419 предприятий. Как бы там ни было, нынешние промзоны – это очень большой и очень лакомый кусок Москвы.

Промзоны под государственным присмотром
Как подчеркивает Денис Колокольников, история освоения промзон длится еще с 90-х годов прошлого века: эта идея стала активно озвучиваться после застройки последних на тот момент крупных массивов – Бутово и Марьино. В 2004 году была принята «Целевая программа реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004–2006 годов». Правительство столицы приняло решение постепенно перенести все промышленные зоны, существующие в центральных районах, за пределы города. В 2005 году был утвержден новый план развития под общим названием «Генеральный план развития Москвы до 2025 года». Согласно этой программе предполагается полностью ликвидировать промышленные зоны, расположенные в Центральном административном округе столицы, в ее историческом центре. В целом будут полностью ликвидированы 16 промышленных зон, а на 20 из них планируется уменьшить входящие в промзоны территории. «В соответствии с Генеральным планом развития столицы до 2020 года производственные площади должны быть сокращены до 15,3 тыс. га. При этом освобождающиеся 5,2 тыс. га будут распределены следующим образом: 1,2 тыс. га займет общегородская инфраструктура, в том числе офисная недвижимость, на 1,9 тыс. га будут построены жилые дома, а 2,2 тыс. га направят на развитие и реабилитацию природного комплекса», – напоминает Татьяна Закурдаева. Отметим, что опять наблюдаются расхождения в цифрах: в итоге так и не понятно, сколько в Москве промтерриторий и по какому пути пойдет их реорганизация. По мнению Юлии Никуличевой, начальника отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, столь противоречивая арифметика отчасти объясняется тем, что «большая часть московских промзон была выкуплена частным сектором до 2008 года и на многих из них ничего не происходит. Девелоперы тогда выкупали эти площадки, потому что старались максимизировать свои земельные активы. Но денег на реализацию многих из задуманных проектов не было, потому что они являются очень масштабными. В основном реализовывались проекты внутри Третьего транспортного кольца с расположением “от 6 до 12 часов”, т. е. в западной части города, а не в восточной, где располагается большинство промышленных территорий».

В число крупнейших зон, по данным Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, входят «Серп и Молот», «Капотня» (767 га), «Южный порт» (632 га), «Южное Бутово» (582 га), «Колошино» (506 га) и, конечно, «ЗИЛ». Всего за счет освоения всех столичных промзон, по расчетам ГУП «НИиПИ Генплана Москвы», в Москве можно построить минимум 30 млн кв. м различной недвижимости.

Наиболее сильно тенденция деиндустриализации (строительства современной офисной, торговой и жилой недвижимости на территориях выводимых промышленных предприятий, заводов и фабрик) проявилась в ЦАО, где в настоящее время осталось всего около 300 га промзон. «Наиболее крупная промзона в ЦАО – “Павелецкая” площадью более 230 га. Проект ее реорганизации, в частности, перенос в район МКАД грузового двора станции “Москва-Товарная Павелецкая”, в прошлом активно обсуждался, однако по-прежнему отсутствует достоверная информация о том, когда он может быть реализован», – считает Константин Ковалев.

В последний год в вопросе реорганизации промзон явно наметилась тенденция повышения активности властей города. В декабре 2011 года Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы открыл конкурс по подготовке проектов планировки территорий семи зон. Бюджет реорганизации составит свыше 160 млн рублей. В число зон, которые планируется реорганизовать, входят:
•    зона 65-II площадью 69,75 га в границах производственной зоны «Чертаново» в ЮАО;
•    три зоны общей площадью около 116 га (35-II, 35-III и 35-IV) в границах производственной зоны «Воронцово» в ЮЗАО;
•    зона 30-I в границах производственной зоны «Коломенское» в ЮАО;
•    зона 54-II площадью 51 га в границах производственной зоны «Прожектор» в ВАО;
•    зона 62 «Теплый Стан» площадью 99 га в ЮЗАО;
•    зона 36 «Красный строитель» площадью 36 га в ЮАО;
•    зона 13 «Коптево» площадью 60 га в САО;
•    зона 24-I площадью 45 га в границах производственной зоны «Карачарово» в ЮВАО.

С целью создания высокотехнологичного производства власти города намерены создать два технопарка – на территориях заводов «ЗИЛ» (260 га) и «Москвич» (50 га). Проекты планируется реализовать в течение шести лет. Реорганизация завода «ЗИЛ» уже заинтересовала несколько компаний: Внешэкономбанк заявил о желании создать там дата-центр, а ГК «Ренова-СтройГруп» – о готовности построить научно-внедренческий центр высоких технологий и жилье для будущих сотрудников центра (инвестиции в проект могут составить примерно $ 3 млрд). «Можно утверждать, что позиция администрации по отношению к процессу реорганизации промзон становится более уверенной и четкой, что позволяет ожидать в ближайшие годы ускорения темпов редевелопмента. Уже в 2012 году власти Москвы намерены вывести 1,53 тыс. га из фонда промышленных территорий города. Причем наибольший интерес для девелоперов представляет участок площадью 5 га в районе Замоскворечье», – резюмирует г-н Ковалев.

С девелоперской колокольни
Если смотреть на существующие в Москве промзоны взглядом девелоперов, их привлекательность окажется весьма неоднозначной. Как подчеркивает Павел Яншевский, содиректор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci, «привлекают девелоперов территории, расположенные рядом со станциями метро и основными транспортными магистралями города (“ЗИЛ”, Тушинский машиностроительный завод, “Братцево” (ул. Генерала Макарова) и др.). Также на привлекательность промзон влияет наличие электрических мощностей и возможность их увеличить в случае необходимости. Но в первую очередь девелоперам интересны для освоения промзоны, не имеющие вредных производств, которые не потребуют дополнительных затрат на рекультивацию земель, ведь стоимость рекультивации 1 га земли в столице составляет от 1 до 3 млн рублей». «Чем выше степень загрязнения и уровень опасности на бывших производственных площадках, тем больше ограничений они накладывают на концепцию редевелопмента. Кроме того, реабилитационные работы существенно увеличивают сроки освоения территории, объем инвестиций и сроки их окупаемости, – продолжает мысль коллеги Екатерина Батынкова, заместитель генерального директора по недвижимости УК «Уникор». – Высокая заинтересованность также будет в тех площадках, где производственные мощности уже выведены за пределы города или производства уже нет по другим причинам, и на девелопере не будет лежать бремя ответственности за эту часть подготовки территории к началу строительства». Как подчеркивает Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер компании GVA Sawyer, «особую роль играет статус территории и расположенных на ней зданий, а также экологические аспекты. Серьезный минус – обременения по возможности реконструкции, связанные с наличием памятников на территории промзоны: являясь, с одной стороны, изюминкой проекта, с другой стороны, они существенно утяжеляют его бюджет».

Правда, вопрос состоит не столько в том, какие из промзон интересны девелоперу, сколько в подходе Правительства Москвы к редевелопменту. Сейчас городская администрация пытается разработать единый стандарт, где сначала при участии консалтинговых компаний формируется best-use территории (т. е. анализ территории с точки зрения ее наиболее эффективного использования), и только потом начинается поиск инвесторов. И если правительство решит, что на территории определенной промзоны будет разбит парк, так тому и быть, и все необходимые для этого работы будут проводиться за счет города. По мнению Юлии Никуличевой, наиболее важными факторами для города являются:
•    создание новых рабочих мест;
•    развитие современных технологий;
•    налоговые поступления в бюджет от предприятий;
•    влияние на транспортную систему города;
•    насколько производство органично вписывается в экономическую систему города.
Словом, «в отношении промзон в данный момент Москва в первую очередь ориентируется на потребности города, и лишь во вторую – на коммерческую привлекательность проекта. И цели распродать площадки, а потом посмотреть, что получится на них построить, нет», – делится наблюдениями Павел Яншевский.

Рыночная конкретика
У Москвы уже есть примеры удачной реорганизации промзон. В компании Blackwood среди успешных проектов называют микрорайон Волгоградский. Он был построен на месте промзоны площадью 66 га, с территории которой для строительства жилья были выведены теплицы комбината «Горьковец» и промышленные предприятия. Общий объем застройки составил около 500 тыс. кв. м. Затраты на вывод промзоны составили примерно $ 120 млн.
Еще один известный проект, созданный на месте бывших промзон, – Московский Международный Деловой Центр «Москва-Сити» (15 многофункциональных комплексов, общая площадь объектов – 3,6 млн кв. м). Для возведения комплекса в 1992 году началось выведение около 10 действующих предприятий и организаций и снос зданий на территории свыше 40 га.

Группа компаний «Вашъ Финансовый Попечитель», скупив контрольный пакет акций Авторемонтного завода № 6, переместило предприятие в восточную промзону на СТ «АРЗ-1». На одной из площадок Авторемонтного завода № 6 компания уже построила бизнес-центр «На Спартаковской». Вторая очередь проекта предполагает строительство крупного многофункционального комплекса общей площадью 30 тыс. кв. м.

На месте Краснохолмского камвольного комбината был создан деловой центр «Аврора Бизнес Парк» общей площадью 150 тыс. кв. м. Удачной можно назвать и реконструкцию комбината «Красная Роза», на месте которого появился бизнес-центр. Украшают город бизнес-парки на месте бывших промзон: «Новоспасский Двор», «Буревестник», «Луч», «Фабрика Станиславского», «Дербеневский», «ЛеФОРТ», Nagatino i-Land и др. «Строятся на таких территориях и торговые центры, например, ТЦ “Гагаринский”», – добавляет  г-н Колокольников.

Сегодняшние планы девелоперов не менее масштабны: заявленные и реализуемые проекты позволяют говорить о том, что Москва идет в ногу с мировыми тенденциями. Одним из самых масштабных на сегодняшний день является проект «Метрополия» на территории завода «Москвич» на Волгоградском пр-те, где планируется построить около 1,5 млн кв. м коммерческой недвижимости. Список может продолжить только что представленный в Каннах проект застройки территории Краснопресненского сахарорафинадного завода: на площади 6,83 га ГК «ПИК» намерена возвести 176 тыс. кв. м жилья, апартаментов, торговых площадей, а также школу, детский сад и подземную парковку. В процессе активной разработки находится и проект реорганизации территории фабрики «Красный Октябрь», где предполагается сохранение зданий, имеющих архитектурно-историческую ценность и новое строительство.
Особого внимания заслуживает район Хамовники, где на территориях нескольких бывших промышленных предприятий ведется строительство элитного жилья: ЖК Knightsbridge Private Park на месте Хлебозавода № 6 (ул. Кооперативная, 16), ЖК «Садовые Кварталы» на месте «Завода РТИ-Каучук» (ул. Ефремова, ул. М. Трубецкая). Стоит отметить: «Завод РТИ-Каучук» – одно из немногих предприятий, которое было не ликвидировано, а перебазировано. Как комментирует Екатерина Батынкова, «перевод производственных мощностей осуществлялся в течение двух лет. В соответствии с проектом они были выведены на площадку в промзону “Очаково”. Инвестиции по переводу завода на новую площадку составили примерно 350 млн рублей». Дополнит картину Хамовников элитный квартал «Литератор», презентация которого только что прошла в рамках международной инвестиционной выставки MIPIM. Ранее на месте жилого квартала располагался Хамовнический пивоваренный завод, один из старейших в России. Участок граничит с памятником истории и культуры – усадьбой Л. Н. Толстого.

Поскольку промышленные зоны изобилуют промышленными же постройками, в последнее время девелоперы все чаще обращают внимание на такой вариант, как лофт-апартаменты, соединяющий в себе два набирающих популярность формата: лофты, чья промышленная стилистика в модном тренде, и апартаменты, чье промежуточное между жилой и коммерческой недвижимостью положение перестало пугать отечественного покупателя (в качестве примеров можно привести проекты «Даниловская мануфактура 1867», The Loft, Manhattan House, «Николаевский дом», «АртХаус» («Лофт-хаус»)). На рынок выходят и совсем экзотические новинки, например, лофт-апартаменты эконом-класса, которые вскоре появятся на реконструированной территории НИИШП в ВАО Москвы. Как рассказывает Татьяна Закурдаева, на территории в 6 га помимо собственно лофт-апартаментов запланировано создать парковочные места, внутренние дворики и даже маленький парк для отдыха.

Промышленность – искусству и культуре
Лондонская галерея современного искусства Tate Modern, разместившаяся в здании бывшей электростанции, надолго определила еще одно направление использования промышленных зданий – в качестве культурно-выставочных пространств. Москва в данном случае не исключение. Достаточно сказать, что статус культурного центра приобрел «Винзавод» – промзона за Курским вокзалом, где разместились многочисленные галереи, проводятся выставки известных российских и зарубежных художников. К подобной роли стремятся здания Московского электролампового завода на ул. Семеновская (правда, их «культурная» судьба пока под большим вопросом) и здания дизайн-завода FLACON. Развивается как арт-площадка и «Красный Октябрь». А вот чем Москва пока похвастаться не может, так это примерами превращения бывших промтерриторий в общественные парки и рекреационные зоны. Между тем в мире таких примеров немало. Павел Яншевский приводит два наиболее заметных примера. Первый – Fresh Kills Landfill (Нью-Йорк, США): мусорный коллектор площадью 890 га существует с 1947 года. В 2008 году начался редевелопмент зоны, который продлится 30 лет. Проект предполагает рекультивацию земель, создание общественного парка, строительство многофункциональных объектов, включающих, среди прочего, спортивную и культурно-образовательную функции. Второй пример – Downsview Park (Торонто, Канада). Это бывшая военно-воздушная база площадью 231 га. В 1999 году был объявлен конкурс на проект редевелопмента, включающего рекультивацию земель, создание городского парка и сопутствующей инфраструктуры. Работы по очистке земель начались в 2005 году. На базе существующих строений создаются спортивные, концертные и образовательные площадки.
В связи с этим можно согласиться с Эвелиной Ишметовой: «Для успешной реализации проекта редевелопмента промышленной зоны требуются не только инвестиции, но и знание и понимание истории, богатая фантазия и крепкие нервы».