Добавленная стоимость недвижимости

Однажды в моей практике состоялась встреча с руководителем одного из российских инвестиционных фондов, решившего выйти на рынок недвижимости. Интересовал моего собеседника уровень доходности, при которой происходят сделки с офисной недвижимостью. Вопрос был связан с непониманием, каким образом некоторые игроки рынка недвижимости, покупая готовые объекты с коэффициентом капитализации ниже рыночного уровня, при выходе из инвестиционного проекта фиксируют среднегодовую доходность выше рыночного уровня.

Позднее я не раз сталкивался с подобными вопросами со стороны как новых, так и более опытных игроков рынка недвижимости. Этот прием называется созданием добавленной стоимости. Чтобы ответить на вопрос, как она создается, нужно понимать, как определяется стоимость доходной недвижимости.
Добавленная стоимость представляет собой отношение генерируемого дохода (NOI) к коэффициенту капитализации (R). Таким образом, имея возможность оказывать влияние на эти два фактора, мы можем изменять стоимость недвижимости и создавать добавленную стоимость в пределах 20 % и более.
Перед принятием решения о покупке объекта недвижимости по более высокой цене в сравнении с конкурентами необходимо проанализировать его на наличие возможностей повышения капитализации (роста стоимости) при проведении due diligence. Здесь работает следующее правило: чем ниже класс недвижимости, тем больше таких возможностей, и наоборот. Среди этих возможностей можно выделить следующие.

1.    Повышение спроса на недвижимость за счет структурирования пула арендаторов (влияет на увеличение NOI и снижение R). Например, привлечение якорного арендатора (крупной международной или российской компании) со ставкой аренды на 20 % ниже рыночного уровня. Предоставление дисконта якорному арендатору вполне может компенсировать и даже увеличить доход с 1 кв. м за счет остальных арендаторов, которые готовы платить дополнительную премию (скажем, 10 %) к рыночной ставке аренды, лишь бы находиться в одном с ним здании. Основное правило: якорный арендатор не должен занимать более 25 % площадей, пригодных для сдачи в аренду.
2.    Привлечение к управлению зданием профессиональной управляющей компании (влияет на увеличение NOI). Было немало случаев, когда они увеличивали генерируемый объектом денежный поток на 20 % и более.
3.    Заключение долгосрочных договоров аренды по рыночной ставке (влияет на R). Это позволит снизить риски, связанные с колебаниями генерируемого дохода и затраты на поиск новых арендаторов.
4.    Изменение позиционирования объекта на рынке недвижимости, его имиджа (влияет на увеличение NOI и снижение R). Например, при вопросе о том, какие офисы в Москве являются самыми лучшими, вспоминаются БЦ «Ducat Place III» или БЦ «Белая Площадь». Но чем отличаются эти здания от других офисов класса А? Местоположением? Строительными материалами? Качеством отделки? Имиджем! При их позиционировании на рынке были грамотно использованы принципы сарафанного радио или сетевого маркетинга. Поэтому для таких объектов была придумана новая категория – прайм-класс – объекты круче, чем обычные офисы класса А. Хотя на самом деле это далеко не так.

И если в офисах класса А ставка аренды составляет $ 800, то у офисов прайм-класса – $ 1000. Эта разница в $ 200 отражает величину имиджа (позиционирования) объекта на рынке недвижимости.

Применив рассмотренные выше мероприятия самостоятельно, а лучше в партнерстве с профессионалами в этой области, вполне реально создать недвижимости добавленную стоимость в пределах 20% от текущей стоимости и более.

Создание добавленной стоимости является частью системы управления портфелем недвижимости, которая была описана в статье «Управление портфелем недвижимости», опубликованной в CRE № 22 (128) за 2009 год. 

Сергей Чемерикин, директор отдела оценки Сushman & Wakefield